こんにちは。

今回のテーマは、「不動産管理会社に求めるもの」です。

あなたは、何を管理会社に求めていますか?

少し前までは、管理会社に求められるのは入居率でした。

とにかく、空室を減らし、稼働率を上げて欲しい。

これが建物所有者(オーナー)の最も多い要望でした。

そのために管理会社は家賃を下げて募集し、大規模なリフォームして、稼働率を上げました。

何年もこのサイクルを繰り返したところ、家賃収入の減少とリフォーム費用の負担が重なり、満室でも収入家賃が足りない建物所有者が出てくるようになったのです。

まあ、当たり前のことですが、担当者もノルマがありますから管理会社の言いなりになると収益が悪くなることが多いです。

 

管理会社で建物所有者のローン返済額やローン残高を把握しているところは少ないです。

と言うことは、管理会社としては、入居率を上げさえすれば良いので、過剰なリフォームや家賃値下げをすることもあります。

気がつかないうちに、多額費用が持ち出しになってしまった例も少なくありません。

これは、オーナーの無知と目指すべき方向、管理会社の目指す方向が違うために起こると思います。

このようなことを無くすには、日頃から管理会社の担当とコミュニケーションをとり、毎月のローン返済や税金等支払いをお互いが理解して、損益分岐点を共有することが大切だと思います。

 

この取り組みは、すでに大手管理会社では、進んでおり、下げ過ぎた家賃を回復する動きに方向転換しています。

入居率至上主義の家賃の値下げ合戦から、オーナーの利益確保の動きへと変わったのには背景があります。

一つは、相続税対策や不動産投資ブームによるアパート、マンションの新築ラッシュによる供給過多です。

競争激化の結果、収益が出ず、2棟目、3棟目の建築リピートが大きく減りました。

アパート、マンションを建て続けないと、建設会社は潰れてしまいますので、リピート客がぜひとも確保したいのが本音です。

新規で新築してくれるお客様を探すより、リピートで2棟目、3棟目を新築してくれるお客様を探す方が遥かに簡単です。

 

もう一つは、事業継承です。

元々、アパート、マンションの所有者は、高齢の方が多いです。

相続税対策などと言って売っていますから、当然かもしれませんが…。

相続税対策が目的のため、目先の利益を追求しないで何年も経営することが続いていることが多いです。

そして相続予定者(息子さんなど)に現状を相談している人は少なく、相続予定者は、内容を全く知らないことが多いです。(私もそうですが…)

ある日、相続予定者が経営状態を知り、すぐにアパート、マンションを売却すること少なくないのが現状です。

相続に起因する不動産売却案件を見た方も多いと思います。

相続予定者へのリレーションシップを円滑に行うためにも、事業として利益が出ていないと厳しいのです。

 

このようなことから、管理会社も危機感を持っており、オーナーの収益改善、事業継承の強化を始めたようです。

今後は、不動産管理のプロとしてコンサルタント的な役目を果たしていく必要があります。

 

管理会社は、管理する物件が無くなってしまったら、商売はできませんから、常に新築も仕入れて、築年数のバランスを保っていきたいのです。

サブリース会社も同じ動きを見せており、多少利益を減らしてでも、家賃を維持する傾向があります。

時代の流れは変わります。管理会社との相性もあるかと思いますが、ぜひご自身に合った管理会社を探してみてください。