こんばんは、aloeです。

 

前回のコラムでは5棟目マンションの現状についてコラムにしました。少しいい報告ができたかと思います。

また、love95870様から初コメントをいただきました!

どうもありがとうございます^^

 

 

さて、普段はあんまり煽った内容のコラムは書かないのですが、大津さん・ふくふどうさんからパスをいただいて(大津さんのコラム「ギガ大家の共通点」:ふくふどうさんのコラムメガ大家戦略の合理性と不動産への無限のリスクテイク」)スルーするのもどうかと思いましたので笑、ちょっと間隔が空きますがコラボコラムさせていただきたいと思います!

(今月11本目だしたまにはこういうのもアリってことで汗)

 

「100室」はひとつのわかりやすい数字で私も目標にしていなくもないですが、ぶっちゃけそこまで重視はしていなくて、「税引き後返済後手残りCF1,000万円/年」の方が重視しています。

 

こちらを達成する頃にはエリア的にも余裕で100室は超えているでしょう。

 

今後どういった戦略で拡大していくかは

#126税引き後返済後手残りCF1000万円への険しい道のり

のコラムでそれなりに書きましたので、その元となる考え方のようなものを今回のコラムにしたいと思います。

 

また、先日不動産投資未経験の方から「どういった勉強がいいですか」というメールをいただいたので、それへの簡単なお返事および、過去コラム(#143 5棟目マンション購入までの長い道のり⑧:我慢、我慢)でふくふどうさんからいただいた、「ちょっと質問があるのですが、投資初期でも同じスタンスでしたか?それとも、一定の規模までレバレッジを掛けたため、有利な価格でしか買わないようにスタンスを変えたのですか?」についても絡めながらコラムにしたいと思います。

 

0棟目

私の不動産との出会いを正直にいうと・・・まずは「節税マンション」、そしてその次は「なんとなく儲かりそう」でした汗。ごめんなさい・・・。

 

今でこそコラムニストなんかさせていただいて、偉そうなこと言ってますが、最初はかなり軽い気持ちでした。まぁ実際のところ、地主さん等と違って兼業大家としては、こういったきっかけで軽い気持ちで始める人の方が多いのではないかと思います汗。

 

思い立ったら即行動。たまたま近所の本屋さんで見つけた本がエクセルのシミュレーション付き(ちゃんと管理費とか諸経費とか考慮したもの)で、この本のおかげでそれなりに不動産投資を冷静に(あんまり儲からないんだなと)見れたと思います。

 

その後の勉強はほぼ楽待のみ

真面目に不動産を勉強しようと思った日以降のコラムは全て読んでいたと思いますし、何人かのコラムニストの方のコラムは過去コラムまで遡って全て読んでいます。

メールいただいた方にも、「今日以降の全てのコラムを読むぐらいの気合いは必要です」とお返事しました。

あと勝手に、「地主の婿養子大家さんのコラムは全部読んでください」と言っておきました笑。

 

正直結構大変でした。

一番楽待が盛り上がっていた頃は、コラムニストの方々が連日コラムをupしていたので、全部読んで内容をそれとなく理解するのに毎日2時間はかかったと思います。コラムが多い日はもっとかかったでしょう。コメントをし始めるとさらに時間がかかりますが、理解度も大幅にupした気はします。

 

それ以外はひたすら検索、販売図面・詳細資料の検討、現地調査です。

当時(2017年〜2018年頃)は不動産の融資もまだそれなりに出ていて、東京近郊の築30年・利回り8%なんて物件(土地値でみても実勢価格の倍とか)でも即掲載落ちすることもあるような状況でした。

 

私の検索条件もブレブレで、

「築40年、千葉県私鉄駅徒歩15分以内、表面10%」

なんて今だったら3秒でスルーするような物件(しかも当時は頭にありませんでしたが今見ると土地値の倍とか大汗)

「お、10%超えてるじゃん!!!」

詳細資料請求して「うーん、やっぱ利回り10%は魅力だな」って思ってみたり笑、

買いたい気持ちが前のめり、、、というかどの物件がいいか悪いかも全然わからないような状況だったと思います。

 

その状況でもなんとか買わずに食い止めてくれたのは先述のシミュレーションです。シミュレーションの数字をどうポジティブにいじっても、表面10%程度じゃ諸経費考えると全然儲からないことがわかり、土地値の出ない築40年なんて論外だと気づきます。

でも欲しい気持ちも残ります笑。

 

 

一応「破綻しないように」というのが大前提ではあったので、本業も加味して5,000万円が上限、可能であれば3,000万円程度、と考えていました。

今考えれば、当時の市況で3,000万円のネット掲載の優良物件なんて、仮にあったとしても現金か融資特約なしとかじゃないとほぼ太刀打ちできなかったですね汗。

 

そんなこんなしつつ、「ネットにある物件じゃなかなか儲からないな」となんとなく思い始めます。そこから、ちょうど当時自宅用の戸建を探していたこともあって、付近の不動産会社さんに片っ端から声をかけていきました。

 

メール、電話、飛び込み、合計何社声をかけたかは覚えていません。

何回か繰り返して塩対応されることを繰り返すうちに、属性を活かすには飛び込みでまず名刺を渡すのが一番かな、と思いはじめます。

もちろん相手には迷惑をかける可能性がありますが、そもそも話を聞いてもらえなければ何も始まりませんからね汗。

 

ついに非公開物件の紹介をもらえた!

と思ったら、築浅の利回り6%とかの物件で、立地も好立地とは言えず、でも「20年頑張れば20年後に高利回りで購入したのと変わらないんじゃないか」と、#121「新築建売アパート」に物申す!でコラムにした数字の罠に引っかかりそうになったりもしました。

 

挙げ句の果てにだんだん疲れてきて、2,000万円弱の利回り7%程度・築25年・調整区域(再建築は可)の物件を「自宅からも遠くないしもうこれでいいんじゃないか・・・」とうっかり購入しそうになったのも恥ずかしい思い出です。

 

1棟目:運命の1日

そう、あれは忘れもしない運命の日。

なんと「自宅(現在住んでいる)」と「1棟目アパート」が同じ日にそれぞれ別の不動産会社さんから紹介があったのでした!

それぞれもともと声をかけていた不動産会社さんからの非公開の物件です。

 

1棟目アパートの価格は約7,000万円。

私が想定していたロット(5,000万円が上限、可能であれば3,000万円程度)よりはるかに大きくてビビりますが、物件を見た瞬間

 

( ・∇・)これだ

 

とびびっときました。

 

最大の理由は、紹介してくれた不動産会社さんが地元の超有力不動産会社さん(現在の1・3・4・5棟目の管理会社さん:Kさん)だったことです。

地主さんや資産家しか相手にしないと思っていたKさんとのつながりができるなんて思ってもいませんでした。

 

自宅から近く築年数も10年代、有名ハウスメーカーの積水軽鉄と、初心者にはぴったりです。土地値からの解離はかなりありますが(2倍程度)、利回りも10%ありきっちり運営してけばなんとかなりそうです。

 

また、そもそも「このエリアに住みたいし人口動態的にも20年は大丈夫」と思って自宅を購入したエリアですから、地元愛と合わせドミナント戦略をとることも決めます。

(でもたまに都心の物件とかみると心揺れますがw)

 

諸々の状況を考えると、たとえ相場よりある程度高くても、「その物件をそのタイミングで購入する」必要がありました。

結果的には指値は約2%と激甘です汗。売買契約時に売主のおばさまが「いやー、そろそろもう少し値下げしなきゃと思っていたのよねー笑」とぶっちゃけていて、仲介さんも苦笑いしていたことからももう少し粘れば少しは下がったでしょうが、あのタイミングであの価格で購入したことは後悔していません。

 

2棟目

これ以降はほぼコラムにしています。

・Kさんに頼らない客付け力を身につけること

・ある程度田舎のエリア、好立地でないエリアでも満室を達成すること

・半再生物件へのステップとすること

等が目的でした。

 

3棟目、4棟目、5棟目

このあたりから投資方針がほぼ固まってきます。

2045年の人口動態(2015年比)でエリアをざっくり

<Sエリア>

人口増加10%以上の市区町村

<Aエリア>

人口増加地域(〜10%)の市区町村

<Bエリア>

人口横ばいの市区町村

<Cエリア>

人口減少地域(〜-10%)の市区町村

<Dエリア>

人口減少-10%以上の市区町村

とわけ、

 

<S・A・Bエリア>

表面利回り10%程度以上

長期保有前提(土地値投資もあり)

築浅等条件が良ければ自己資金をいれても購入

10~20年後にメインとなる物件達を購入していく

 

<C・Dエリア>

表面利回り20%以上

比較的短期〜中期保有前提(土地値投資はなし)

オーバー・フルでの購入前提

上記の物件の完済(一括返済含む)までのCF稼ぎ(特に手残りCF1,000万円/年を達成するまで)

 

というのが大まかな方針です。

 

なお、エリア問わず築古物件を購入する際には「購入時(直後)に大規模修繕することを必須として購入シミュレーションをし、購入後10年は突発的費用の発生を極力防ぐ」ことを前提としています。

(実際2・4・5棟目は全て外壁塗装済み)

 

2023年頃

順調であればこの頃無事メガ大家さんになっていると思います。

 

2025年頃

手残りCF1,000万円/年を達成!!

ここまでは積極的にリスクテイクしていきますが、ここからは少し方針転換です。

リスクの高いエリア・物件から順次整理していき、より資産性の高いエリア・物件への移行、安定運営を目指していきます。

 

2030年頃

私の最寄駅の駅前一等地にaloeマンションを建築。

 

 

その先は決めていません!!笑

まぁ朧げに考えていることはあるのですが、まずはゴールが見え始めてからですね。

 

目指せ、有言実行!!

 

おしまい。

 

<おまけ>

アホみたいに規模拡大しているようにみえるかもしれないですし実際ある程度そうなのですが、自分自身での「撤退ライン」は決めています。

 

・モチベーションが保てなくなった時

・家族の協力が得られなくなった時

・目標とする入居率を達成できなくなってきた時

 

ですね。

 

aloe