楽待実践大家コラムをご覧の皆様、元ポスドク理系大家です。

 

のっけからネタに走ったようなタイトルですが、引き続き自分の物件の話を書きたいと思います。

 

本日は、区分マンションの 1 室の退去日ですシクシク

 

私は別の打ち合わせがあったため、退去立ち合いは管理会社さんにお願いしておりますが、この区分マンションの退去から募集、原状回復、客付けまでの一連の流れを紹介していきたいと思います。

 

現在、進行形でもありますので、何回かに分けて書きます。

 

その前にジュニアさん、ネタにしてしまい、すみません(;^_^A

 

今回コラボさせていただくジュニアさんのコラムは、

 

#47 コロナ退去と管理会社ごとの募集方法の件(2020.6.22)

#51 私の空室が10社で募集されている理由の件(2020.7.2)

#59 満室を機に募集方法について再考した件(2020.7.26)

 

となります。コロナの影響で退去となった区分マンションの話ですね。

 

ジュニアさんと私は保有物件のタイプ(区分、戸建、木造 AP)や規模が近いこともあり、おこがましいかもしれませんが、勝手にライバル視しております。まあ、私は法人ではやっていませんので、その点は違いますが。

 

(年収はジュニアさんに遠く及ばないので、今の規模だと法人化のメリットがありません)

 

また、今回の区分マンションはジュニアさんの区分マンションと同じ管理会社(以降、C 社)でしかも、エリアも同じ横浜市鶴見区であり、間取りも同じワンルームマンションなので、比較するにはもってこいの取り合わせです。

 

物件概要

 

私の物件概要です。ジュニアさんのコラムに合わせて書くと、

 

エリア:横浜市鶴見区
物件:ワンルームマンション
駅徒歩:約 5 分
家賃:今回は伏せます
敷礼:ゼロゼロ
AD:1ヶ月
その他:鍵交換費用、ハウスクリーニング代要

 

となります。違うのは家賃を除けば駅徒歩だけです。ジュニアさんの物件が約 10 分なのに対して私の物件は約 5 分となります。

 

退去理由

 

これを比較する意味があるか分かりませんが、ジュニアさんの物件の入居者の方は

 

入居時の転居理由:通勤時間を短縮したい

退去理由:部屋を借りる必要がなくなったから

 

とのことでした。コロナの影響で退職することになったのでしょうか。私の物件の入居者の方は

 

入居時の転居理由:競売

退去理由:転職のため

 

でした。アラサーの若い方で IT 関係にお勤めです。個人的な感覚では、コロナの影響がなくても普通に転職しそうです。しかし、6 月に 3 回目の更新をしているので、コロナの影響での転職かもしれませんね。

 

今回、古い契約書を引っ張り出してきて改めて確認したのですが、転居理由が競売だったことに驚きました。ちょっと脱線しますが、入居時に契約書の抵当権の条文を気にされたのではないかと思います。

 

大家として抵当権が実行されるような事態だけは、何としてでも避けないといけないと思いました。

 

管理会社からのメールとその内容

 

先月の下旬に C 社から、「解約受付の御連絡」というメールが来ました。中身は

 

いつも大変お世話になっております。

早速ですが表題物件の賃借人様より解約の申し出がございましたのでご報告申し上げます。

詳細につきましては、改めて募集担当者よりご報告申し上げます。

今後とも宜しくお願い申し上げます。

 

と簡単なものでした。2 日後に募集担当者からの Oさん からメールが来ました。

 

いつも大変お世話になっております。

残念ですが、表題物件のご入居者様より退去の申し出がございました。
詳細は以下の通りです。

建物名:■■■■■■■■
契約者:■■■■■■■■
契約起算日:2014年6月〇日~
解約予定日:2020年9月〇日
解約理由: 転職のため

早速ですが新規募集条件について、以下の条件にて募集を開始させて頂ければと思います。

***************************
【現在の契約条件】
賃 料:今回は伏せます
共益費:今回は伏せます
合 計:今回は伏せます

敷 金:0ヶ月(ハウスクリーニング代33,000円)
礼 金:0ヶ月
広告料:1ヶ月

***************************
【新規の募集条件】
賃 料:今回は伏せます
共益費:今回は伏せます
合 計:今回は伏せます

敷 金:0ヶ月(ハウスクリーニング代33,000円)
礼 金:0ヶ月
広告料:1ヶ月

***************************

閑散期のタイミングとなりますので、今回に関しては、前回と同条件で募集を行い、様子を見て行きたいと考えております。反響状況をみながら適宜募集条件の変更について、相談させて頂ければと存じます。

何卒、宜しくお願い致します。

 

さてどうする

 

コロナの影響もありますし、閑散期のタイミングなので現状維持という提案でした。

 

ジュニアさんのコラムでも触れられていますが、7 月の賃貸の動きは比較的活発だったし、9 ~ 10月も動きがありそうな気がします。そもそも第二繁忙期という言葉もあるくらいなので、閑散期とは違うのではないかと感じましたが、まあ、チャレンジするタイミングでもないと考えれば、妥当な提案にも思えます。

 

このメールに対して、どのような返事をしたのかと、実際に決まった募集条件は次回紹介します。

 

C 社について

 

ジュニアさんのコラムでも書かれているように C 社は投資用不動産を扱う仲介とコンサル業務が売りの会社です。コンサルは CPM(米国不動産経営管理士)など多数の資格を有しており、業界では結構名の知れた会社だと思います。仲介した物件の賃貸管理は行いますが、客付けについては元付に徹して自らは営業しないスタイルです。そのため、客付けしやすい非常に固い物件(利回りは低い)を勧めてきます。ちなみに、区分は 2 室所有していますが、どちらも C 社の仲介です。

 

賃貸管理では、家賃 G メンがおり心強いかもしれません(笑)

 

お前は既に負けている?

 

賃貸管理契約を確認すると、更新料は 100% 管理会社へ行く契約という痛い点はジュニアさんと同じです。

 

しかし、私の方はさらに管理料が 7% とジュニアさんの 5% より高いではないですか!つまり、

 

お前は既に負けている!

 

安定?の自虐的なオチでした(笑)

 

購入検討時に区分は普通に 7% でシミュレーションしているので、特に意識していませんでした大汗