こんにちは。

今回は、初心に返って私の不動産投資のスタンスについて書いてみました。

投資スタンスですので、みんなが違って良いと思いますし、正解はありません。

私には、大事にしている6つの投資スタンスがありますのでご紹介します。

⑴敷地が広く、土地評価額が売値の7割以上

土地価格が売値の7割以上を占める物件を選んでいます。

土地が広ければ、積算評価額(担保評価)が高くなりますので、銀行からお金が借りやすくなります。

土地価格が高ければ、万が一、賃貸経営に失敗しても、土地を売却することで多くの借金を返済することが出来ます。

 

⑵最寄り駅から徒歩10分以内

駅から徒歩10分以内の土地にはプレミア感があります。

最寄り駅が廃線にならない限り、資産価値が大きく下がることはないと思っています。

分譲マンションなら徒歩5分以内は譲れませんが、アパートなら徒歩10分以内まで良いと思っています。

 

⑶軽量鉄骨造 築10年以下ファミリー物件1棟6戸以上

私が得意とするエリアは、どちらかといえば郊外です。RCマンションもありますが、解体のことを考えて、築10年以下の軽量鉄骨アパート1棟6戸以上を中心に購入しています。

1棟4戸だと1部屋空室が出ると、すぐに持ち出しになりますが、1棟6戸であれば、ギリギリ持ち出しにならない計算です。

また、入居が安定しているファミリータイプの物件を購入します。

軽量鉄骨アパートは、大手ハウスメーカーが建築しているものが多く、敷地計画、間取も細かく計算されて設計されていますので、長く居住する入居者も多いです。また、アフターサービスも充実しており、安心してメンテナンスを任せられます。

ハウスメーカーなら、売主が図面や確認申請書類を紛失していても、会社にデータで保管してありますので、貰うことが出来ます。

個人的には、ダイワ、セキスイ、ヘーベルが好きですね。

 

⑷過去5年間の稼働率90%以上

現在が満室なら良いわけではありません。

過去5年間くらいの稼働率を確認して稼働率が90%以上なら安定した賃貸経営が出来そうですね。

売却するために、家賃を下げて無理やり満室にする業者もいますので、過去5年間くらいは確認したいですね。

 

⑸実質利回り8%以上

利回りは基本中の基本ですが、満室利回りではなく、実質利回りで8%以上は欲しいです。

そうじゃないと、ローン返済が大変になります。

 

⑹できれば相続案件がイイ

私もいくつか相続案件を購入していますが、相続案件はおいしいことが多いです。

相続した人は、不動産に興味がないから売りたいとか、資金が必要だから売りたい人が多いです。

売主はよくわからないから仲介営業マンに任せます。

不動産の仲介営業マンは早く売りたいので比較的安めの金額設定になる場合は多いと思います。

指値が多く通るのも、相続案件に多い気がします。

売却理由が相続となっていたら、チャンスかもしれません。

 

自分の購入スタンスを決めたら、ブレずに突き通すことが大切だと思います。

確かに良い物件は、購入できる人(現金購入、融資承諾済み)へまずは声をかけます。

営業マンだって、早く契約したいですから、堅実な人に声をかけるハズです。

ただ、ネット社会ですから、すぐにネット掲載もしています。

あっという間に無くなりますが…。

根気よく探していれば、きっと、いつか理想の物件に巡り会えるはずです。