楽待読者の皆さま、こんばんは。
サラリーマン大家の「たけ」です。

前回のコラムから間が空いてしまいましたが、今回のコラムは、以前より進めていました、物件購入のお話の続きをお送りしたいと思います。そして、今回でこの「現在進行中の中古アパート購入のお話」は、フィナーレを迎えることとなります。

この「現在進行中の中古アパート購入のお話」は、僕が築古物件を購入する一連の流れをコラムにしたものになります。

ざっと流れを説明すると…

①内見→②価格交渉→③融資の相談→④リフォーム見積もり→⑤物件引き渡し

このような流れとなっています。この流れが必ずしも正解という訳ではありませんが(リフォーム見積もりはもっと早い段階で行った方がいいかも笑)、今回購入する物件は築古のリーズナブルな物件ですので、これから不動産投資を始めたい方の参考になるところがあるかもしれません。興味のある方は、ぜひ①からご覧いただければと思います。

 

それでは、今回のコラムは以下の3つの構成でお送りいたします。

1.売買の日程が決まる
2.売買当日~物件の引き渡し完了
3.今回の物件取得にかかった費用

 

1.売買の日程が決まる
リフォームの見積もりが全て出揃い、僕はすぐに銀行へ提出しました。ちょうど8月に入ったばかりの時期でした。

銀行の担当者曰く、「お盆休みが近いため融資実行は8月下旬になる」とのことでしたので、ここから少し間が空くことになります。

8月26日、銀行の担当者より電話がかかってきました。「準備が整ったので、売買の日程を決めてください」とのことでした。そして、僕、売主さん、不動産会社の社長、司法書士の先生、銀行のスケジュールを調整した結果、売買の日程は2020年8月31日に決定したのでした。

 

2.売買当日~物件の引き渡し完了
2020年8月31日午前9時30分、僕は銀行へ到着し、別室に通されました。売買当日を迎えるのはこれで4度目になるのですが、銀行の別室に通されるといつも、自分がなんだか少しだけ偉くなったような気分になってしまいます。笑

売主さん、不動産会社の社長、司法書士の先生が来るのは10時です。僕だけ30分前に銀行入りしたのは、火災保険の申し込みをするためです。僕はいつも銀行が紹介してくれる火災保険に加入するようにしています。火災保険を銀行経由で申し込んだ場合、団体扱割引というのが適用されるのですが、他の保険の見積もりと比較したことがないので、お得なのかどうかまでは正直あまり気にしていません。笑

10時前になり司法書士の先生が、そして10時ちょうどに売主さんと不動産会社の社長が到着しました。ここから融資実行のための必要書類記入が始まります。軽く談笑しながら、和やかな雰囲気で手続きが進んでいきました。

このままとてもスムーズに手続きは進み、10時40分頃、融資の実行が無事に完了しました。そして物件の鍵をいただき、これで引き渡しが完了となります。

過去の売買当日と比較しても、今回は断トツで早く終了しましたので、正直少し驚きました。いつもは1.5時間前後かかっていましたから…。

銀行をあとにしようとしたとき、担当者に「ちょっとだけお時間いいですか?」と呼び止められました。すると、その直後でした。

「いつもお世話になっております。支店長の○○です。」

何と、支店長さんが挨拶に来られたのです。上客でも何でもない僕に、支店長さんがわざわざ挨拶に来られたことに、正直驚きました。※この銀行からの融資総額は、今回を合わせて約20,700,000円

ただ単に、たまたま支店長さんの手が空いていただけかもしれませんが。笑

 

3.今回の物件取得にかかった費用
物件購入未経験者の方々の参考になればと思い、今回の物件取得にかかった費用をここでご紹介したいと思います。

物件価格:2,000,000円
仲介手数料:110,000円
固定資産税:11,846円(2020年9月1日~2021年3月31日の分)
火災保険料:202,480円(5年一括払い・地震保険含む)
司法書士への支払い:104,828円
印紙代:3,000円

【合計】2,432,154円

物件価格以外に約43万円かかりました。融資の種類によっては、上記以外に保証料がかかる場合もあります。※厳密に言うと、上記以外に振込手数料や役場での印鑑証明等の発行手数料もかかっていますが、ここでは省いております。

火災保険料についてですが、今回5年一括払いを選択したのですが、仮に年払い(1年毎に支払う)であれば48,530円で収まっていました。保険料の支払いに関しては、ケースバイケースで長期一括払い・年払いを選択するようにしています。

そして、上記以外にリフォーム代が約104万円かかります。また、自分で簡単にできること、例えばペーパーホルダーの交換、郵便ポストの交換、シーリング交換、シューズボックスの用意等も行いますので、これらの材料費が約10万円強かかります。

ということは、トータルで約360万円となりますので、家賃30,000円想定の場合、総戸数2戸のこの物件の年間家賃収入は72万円となり、仕上がり利回りはちょうど20%くらいになりそうです。実際の入居者募集は、少し上乗せした賃料でチャレンジしようと、現段階では考えています。

 

以上、「現在進行中の中古アパート購入のお話①~⑤」をお読みいただき、ありがとうございました。ほんの少しでも、不動産投資に興味のある方々の参考になれば幸いです。

そして今現在ですが、この物件はリフォーム中です。今後も、リフォーム完了、入居者募集など、進捗状況をコラムにて発表していきたいと思いますので、どうぞよろしくお願いいたします。

今回も最後までお読みいただき、ありがとうございました。