楽待実践大家コラムをご覧の皆様、元ポスドク理系大家です。

 

タイトル失敗しました汗、ウケを狙って付けましたが、そもそも勝ち負けや良い悪いを比べることなどできません。全く同じ物件が世の中に 2 つ存在することなどありませんし、同じエリアの中古ワンルームでも考え方は異なります。仮に同じマンションであっても部屋によって違います。

 

考え方が違えば、どう行動するかも変わります。結果も当然変わってきますので、ジュニアさんのコラムのようにありのまま伝えるのがこのコラムの趣旨です。(継続性を考慮してタイトルはそのままで参ります)

 

さて、前回は物件概要と退去理由、管理会社が提案してきた募集条件について書きました。今回はその続きになります。現状維持の募集条件の提案に対する私の回答と実際の募集条件が決まるまでをありのまま綴ります。

 

引き直し賃料あれこれ

 

まず、賃料を引き直すわけですが、そもそも物件を購入する前に一度、引き直しています。今回の退去は私が物件を所有してから最初の退去です。そのため、現行賃料はこの購入前に引き直した賃料とも異なります。具体的には、

 

(現行賃料)
 家賃:55,000円
共益費: 5,000円

 

(購入時引き直し賃料=2016年12月)
 家賃:60,000円
共益費: 5,000円

 

でした。また、この物件の売り出し事例もモニターしており、そこから賃料を拾うと

 

(2017年9月)
 賃料:65,000円

(2018年3月)
 賃料:54,000円

(2020年7月)
 賃料:54,000円

 

となります。さらに〇ームズから過去の募集賃料を確認すると、5.4 ~ 6.1 万円でした。ちなみにこの物件ですが、ワンルームも部屋により広さが違います。上記は全て同じ広さの部屋です。ファミリー混在ですが戸数も 80 戸以上あるため、事例が豊富に見つかります。また、ワンルームは全て 20 平米以上あるのも特徴です。これだけ書けば、前回のコラムの情報も併せれば物件が特定できると思いますが、コメント欄ではお控えいただければと思います。

 

さて、あれこれ調べておいて何ですが、これらはあくまでも目安であり、この中から選ぶとか単純なことはしません。これだけバラツキが大きいということは部屋の状況が違うということです。

 

他の物件と比べてみる

 

借りる立場で見ると、物件数が多いとその中から選ぶのは大変ですよね。どのように選ぶかと言えば、駅徒歩だけでなく、いろんな条件を加味して絞り込んで物件を決めることになります。そこで、この部屋に当てはまる条件を加味して検索します。

 

・駅徒歩:5分以内
・部屋の広さ:20平米以上
・風呂トイレ別
・敷金礼金なし
・室内洗濯機置き場

 

で検索すると、現行賃料は最安値であることが分かりました。

 

管理会社に送ったメール

 

以上を踏まえて以下のようなメールを送りました。

 

お世話になっております。

早速ご連絡いただきありがとうございます。
また、募集提案を確認いたしました。

まず、以下の点について確認させてください。

・現在の入居者の退去日
・募集開始時点での入居可能日の想定
・募集方法

1. 現在の入居者の退去日

現時点で退去日は分かりますでしょうか?

退去後に解約精算基準に基づいてハウスクリーニングと原状回復工事を行う流れかと思いますが、私が所有してから最初の退去ですので、退去日以降に部屋の状況を確認したいと考えております。

2. 募集開始時点での入居可能日の想定

現況は入居中で募集開始されると思いますが、入居可能日はどのような想定でしょうか?

3. 募集方法

御社が元付で仲介会社に客付けを依頼されると思いますが、今回初めてですので、御社の客付け方法を簡単で構いませんので、ご教示ください。(利用するポータルサイト名や 1 次広告するサイト名など)

最後に募集条件ですが、こちらの 〇〇〇 号室は 3 点ユニットではなくバス・トイレ別だったと思います。検索条件で駅徒歩 5 分で専有面積 20 平米以上、敷金・礼金なしで現在の募集条件ですとアッ〇ホームしか確認していませんが、家賃 6 万円は最安値になると思われます。

現下のコロナ禍で繁忙期でもない区分の募集ですから、現行賃料のまま早期入居付けするというのは正しいご判断だと承知していますが、私としましては、当時御社から物件を購入したときの状況より家賃収入も多くなり、空室期間が多少長くなっても困らない状況ですので、家賃を上げて募集してみたいと考えております。

もちろん、反響状況や部屋の状況を確認したら適宜募集条件の変更も柔軟にいたします。

既にお持ちかと思いますが、以前に頂いた写真を添付します。こちらと同等レベルに原状回復することを前提として

 賃料:63,000円
共益費: 5,000円
 合計:68,000円

こちらの条件で募集してみたいと思います。

本物件の購入前に頂いた PM 査定賃料よりも上げていますので、かなりチャレンジ賃料という認識ですが、大規模修繕で綺麗になったこともありますし、チャレンジしてみたいと思います。

以上、どうぞ、よろしくお願いいたします。

 

管理会社の反応

 

メールへの返信ではなく直接電話がかかってきました。その後、確認のためのメールも頂きましたので、こちらも公開します。

 

元ポスドク理系大家様

お世話になっております。

先程はお電話ありがとうございます。
念の為、決定事項をメールにて送らせて頂きます。

1. 現在の入居者の退去日

→ 解約予定日と同じく、2020年9月〇日となります。

2. 募集開始時点での入居可能日の想定

→ 室内の状況にもよりますが、
  ハウスクリーニング程度であれば1週間から2週間、
  大規模な工事であれば1ヶ月程度、お時間を頂きます。

3. 募集方法

→ 仰る通り弊社が元付になりレインズ、アッ〇ホーム、スー〇、〇ームズなど各サイトに情報掲載をして、客付業者様に依頼を致します。
 
4.募集条件について

→ 室内の状況を勘違いしたまま査定をしておりました。失礼致しました。相場を見た所、バストイレ別、洗濯機置き場有であれば、68,000円(共益費込)でも、周辺と勝負出来ると思います。下記の条件にて募集を開始致します。

 賃料:63,000円
共益費: 5,000円
 合計:68,000円
 敷金:0ヶ月(ハウスクリーニング代 33,000円)
 礼金:1ヶ月
広告料:1ヶ月

同物件の〇階で 70,000円(共益費込)にて成約している事例がございましたので、参考の為、資料を添付致します。

ご確認の程、宜しくお願い致します。

 

雑感

 

まず、管理会社から頂いた成約事例(2020年8月)ですが、これはレインズのため、私は事前に見れませんでした。 条件は、

 

 賃料:65,000円
共益費: 5,000円
 合計:70,000円
 敷金:1ヶ月
 礼金:1ヶ月

 

でした。こちらの部屋もフルリフォームされています。私の部屋と同じように 3 点ユニットを分離工事して風呂トイレ別、さらに浴室乾燥機・トイレ・エアコン・キッチン・給湯器全て新品に交換しています。

 

私の物件は、2014 年にフルリフォームで 6 年間入居後の再募集なので、募集条件は妥当かと思います。ちゃんとリフォームすれば、5.4 万円から 7 万円にできるということでもありますね。また、礼金も取れるという判断になったのも大きいですね。広告料と相殺できますし。

 

それから、物件情報が引き継がれていることを期待してはいけませんね。所詮、区分の 1 室です。特に区分は部屋ごとにバラツキが大きいので、正しい部屋の状況を伝えることが大切だと感じました。

 

次回は募集状況と退去後に管理会社から来た原状回復の見積についてお伝えします。募集賃料で決まれば利回りも 1% 以上 up しますので、是非決めたいところです。