物件を安く買う極意

僕の所有物件の平均利回りは15%を超えています。その中でも今回は土地値で取得したアパートの話をします。

フォレット

このアパートは地方都市の有名観光地から徒歩ですぐの場所にある物件です。

歴史的な町なので、条例で外観の色など秩序を乱さないように制限されています。

築13年の木造アパートですが、外観リフォームもされていて見た目もかなりきれいです。

 

この物件、こんな綺麗なのになんと土地値で取得できました。

なぜ、土地値で取得できたか自分なりに分析してみました。

①半分空室の物件だった

こんなに綺麗で場所も良いのに、なぜだか分かりませんが半分も空室がありました。しかも持ち主は不動産業者で不動産のプロです。ただし、プロはプロでも売買のプロなので賃貸付けはあまり得意ではなかったようです。

②売主が競売で物件を安く取得したため安く売っても利益がでる物件だった

この物件は前オーナーの不動産業者が競売で取得した物件だったそうです。なのでそもそも安く取得しているため、多少相場より安く売っても十分に利益が出ていたのでしょう。ただし、こちらとしては業者から直接買ったので仲介手数料も不要で手持ち資金もほとんど使わずに済みました。

③土地が旗竿地のため周辺相場より安かった

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旗竿地とはまさしく旗のような形をした土地のことで接道部分が細くなっている土地です。このような土地は土地としての評価が低くなり、周辺の土地より安くなります。

ただし、アパートを建てる場合、旗竿地だからと言っても周辺よりも部屋の家賃まで安くなる訳ではありません。

つまり収益物件を建てるにはもってこいの土地です。

④半分空室でもキャッシュフローがプラスだったので融資が付いた

今回は半分空室というのがミソです。これが全部屋空室の物件であればいくら土地値といえども融資はついていなかったでしょう。現況の半分空いている状態でも十分ローンを返せるので銀行も融資をしてくれました。

もし、物件を1番安く買うには全部屋空室の物件を現金で購入することです。これを満室にして売ればかなり儲かります。 しかし、これには資金と勇気が必要です。

 

次回はこの物件を取得して3ヶ月で満室にした方法を書きたいと思います。

 

今回のコラムのポイント

土地値で買うには半分空いている物件を狙え

安く買うには売主が安く買っている物件を狙え

アパート用地には旗竿地を狙え

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