ワンコから一言:たまには、飲み屋街ぢゃなく、広い公園にでも連れていってよ!

 

 

しばらく物件は買わないと言っていたのに、買付を入れてしまった。

しかも、初の挑戦となるRC物件(都内駅近の33歳)、さて、どうなることやら。

ズバッと指していて、指値が通れば10%超となるのであるが、売主のOKが出るかどうか、客観的には厳しい見通しながら、リーマンまさゆきの見込みでは、売主の売却動機次第では、ギリギリ握れるかどうかのボーダーラインと想定している。

そんなわけで、融資についても現在、審査中という状況

あまり詳細は書けないタイミングなので、状況が進展したら、続きを書くことにしよう。

 

 

さて、そんなワケで、あらためて、相場観について、考えてみた。

まずは、賃貸需要に関する計数をググって拾ってみた。

2020年5月1日時点の東京の人口は1,400万人を超えて過去最高だとか、2020の年5月には東京都の人口が転出超過に転じたとか、ポジティブ方向にも、ネガティブ傾向にも、いろんな情報が飛び交っているが、はっきりいって、そんな情報はどうでもよいというのが、リーマンまさゆきのホンネだったりする。

もっとマクロな事実をいえば、日本の人口は減少しているから、これから不動産投資をするヤツはバカだというような論調も、超マクロで言えば真実なのであるが、個々の地域や、立地次第で、人口の増減率は異なっているワケで、正しい情報とは言えない。

マクロすぎる情報は、得てして、個別の事情にあてはまらないからである。

例えが悪いかもしれないが、日本人は清潔好きなので、コロナが蔓延しないという話も、マクロでは日本人のコロナ感染率が低い要因として正解かもしれないが、日本人にも、不潔な人はいっぱいるのである。というか、不潔な人の方が、元気だったりするような気もするw

 

というワケで、では、何を基準に、考えればいいのか?

賃貸向け収益不動産の賃貸需要を考えるにあたっては、不動産自体の強さを計るバロメーターである立地環境が重要だと考えている。

もちろん、コロナによる景気影響は確実に発生していて、飲食店の廃業によるテナント契約解除や、新規に事務所をかまえる意欲の減退などによるオフィス需要の低下というような短期的な事象は発生しているのだが、これはやはり短期的な影響だとみている。

つまり、立地環境の良い物件、中途半端な物件、立地環境の悪い物件の3パターンで、その置かれている状況は違うというのがリーマンまさゆきの見解である。

それを裏付けるかのように、東京23区のマンション賃料は、実は、このコロナ禍においても、引き続き上昇しているようだ。

2020年第1四半期は前年比でシングルタイプが+4.1%、コンパクトタイプが+3.5%、ファミリータイプが+6.0%上昇したらしい。

また、都心5区の平均募集賃料(6月末、前年比)は全ての区で上昇し、なかでも渋谷区の上昇が顕著となっているとのこと。

賃料が上昇しているということは、それだけ賃貸需要が高いということに他ならない。

さらに、調べてみると、2020年5月の住宅価格指数(首都圏中古マンション)は前年比+1.9%となり8カ月連続で上昇しているということである。

しかしながら、、首都圏住宅地価格の変動率(7月1日時点)は前期比▲0.7%(年間▲0.5%)で、「値下がり」地点の割合は26.2%(前回4.8%)に増加したという情報もある。

 

すべての統計が、リーマンまさゆきの仮説を裏付けてくれているような気がするというのは、言い過ぎだろうかw

(決して、コラムを書く上で、都合のよい数字だけを集めてきたワケぢゃないからね)

 

ズバッと、言っちゃおう!

要するに、数多ある賃貸不動産の中で、格差拡大が進行しているというのが、実態かと。

と、言いながら顧みてみると、実は、リーマンまさゆきの所有物件は、明確な勝ち組ではない。

選定条件として、立地が最優先であり、立地の悪い物件は、長期の不動産賃貸市場を生き残れないと考えているのは、かねてからコラムに書いている通りなのであるが、リーマンまさゆきの収益物件の選定条件を、正確に書くと、、、

立地の悪い物件は買わない!ということである。

立地の悪くない物件=立地の良い物件ではないということだ。

これまた、ズバッと言っちゃうと、立地環境の良い物件(A)、中途半端な物件(B)、立地環境の悪い物件(C)とした場合、リーマンまさゆきが好んで選定しているのは、(A)の最下層と(B)の最上層あたりの物件なのである。(と、自分の所有物件については、自己責任で、客観的に判断している)

 

さて、ここまで書いて、勘の良い読者には、このコラムの結論に気付かれたかもしれない。

勝ち続ける(A)と負け続ける(C)の格差が拡大していく中で(全体的には、人口減少やら景気後退やらのマクロ要因で、マイナス方向への引き寄せパワーの方が強い)、いかに、不動産投資の総合戦略を考えればよいかというと、

 

いかに、(B)の物件であっても、負け組に引き込まれないように対処するかというのがひとつ、もうひとつは、(B)の物件は手放して、(A)の物件に組み替えていくというものである。

今回の買付において、同時に既存物件の売却は考えていないが、もし、今回、買付物件を無事購入することができれば、今回の物件は長期保有を前提にしつつ、2号物件は、5~6年後に売却するんだろうな、、、、というようなことを考えている。

 

さて、そんな日曜日、昨日は雨だったから、今日はいつもよりたっぷり、ワンコを散歩に連れていってやろう、などと、長閑にまったりしているリーマンまさゆきであった。