こんばんは、aloeです。

 

前回は、インターネットでみつけた記事をきっかけに、純資産10億円は達成可能なのかについてコラムにしてみました。

 

ここで、

 

法人税率が違っています汗

 

とのご指摘をmasa128412さんからいただきました。

確かに、実は20%じゃなくて23%ぐらい思っていたのですが、面倒で端折っていました汗。

が、事業税等を損金処理できることを考えると、実効税率はやはり800万円以下の部分は23.2%程度(正確には自治体による)であっているかと思ったのですが、、、どうでしょう。

(すいません誰か教えてください大汗。)

 

とりあえず今回のコラムではイメージが掴めればいいので20%でシミュレーションしてみようと思います汗。

 

さて、前回コラムでの予告通り、高利回りと高資産価値の不動産、どちらが純資産増加額が早いのかについて今回はコラムにしてみたいと思います。

なお、何人かの方からご指摘がありましたし、

私自身「純資産を積み上げて子供に遺すこと」を目的としているわけではないので、今回は最終的には「現金の推移がどうなるか」に着目しようと思います。

 

<前提>

物件価格:5,000万円(土地2,500万円、建物2,500万円)

購入時諸費用:500万円

物件:木造築30年

減価償却:20年

経費率:20%

税率:20%

家賃下落率:0%/年

 

とし、

融資条件:融資金額5,000万円、融資期間20年、融資金利2%

の条件で融資を受けた場合に、20年後の現金残高がどうなっているか検討してみたいと思います。

 

また、これ以降「真の土地価値」とは、「古家付き土地として必ず売れる価格」とします。(全空にするコストは省いています。)

 

つまり、

・500万円の自己資金で物件を購入し

・20年間気合のほぼ満室運営を続け

・20年後に「真の土地価値」で売却

 

した時の手元に残る現金の推移をみるわけですね。

 

さて、この条件でいくつかピックアップしたものをグラフにしてみたいと思います。

①表面利回り8%、真の土地価値5,000万円

②表面利回り10%、真の土地価値4,000万円

③表面利回り16%、真の土地価値2,500万円

④表面利回り20%、真の土地価値2,000万円

 

まずこの4パターンのうち、1だけ注意が必要なのは、

「①は年間CFマイナスであり、毎年現金の投入が必要」

ということです。

 

そりゃ8%の物件でフルローンすればそうなりますよね・・・。

ただ現在の市況で築古に低金利で30年融資、とかは現実的ではないので、一応20年融資として他の条件と比べます。

 

これらで比べると、

利回りが上がれば上がるほど、最初の信用毀損額は大きくなりますが(リスクは大きくなりますが)

10年程度満室運営を頑張れれば、その後は高資産価値の物件よりも純資産(現金)増加額は大きくなります。

 

やはり、高利回りは運営中のCFを出しやすいというメリット以外に、純資産増加額スピードも早いというメリットはありそうです。

 

ただし、これには

・最初の信用毀損の状態を耐え切ること(リスクは大きい)

・15%以上となるような利回りが必要なこと(10%程度だとかなり厳しい)

という点はあります。

 

また、

「買った瞬間に含み益があります(*´ω`*)ドヤ」

的な物件を購入できればもちろんいいですが、私にはかなり厳しいので、今回はその条件は考慮していません汗。

 

さて、ここからは上記の条件で物件を購入した場合について、もう少し全体的にみてみたいと思います。

 

投入資金が倍になる期間はどのぐらい!?

次の表は、

縦軸:100×売却価格/購入価格

横軸:表面利回り

とし、

手持ち現金が1,000万円になる(500万円が倍になる)までの期間

を表にしたものです。

 

つまり今回は、

・500万円の自己資金で物件を購入し

・売却まで数年間気合のほぼ満室運営を続け

・数年後に「真の土地価値」で売却

という条件ですね。

 

概ね5年で倍になればよいとすると、網掛けのエリアより上の物件を購入できればいいこととなります。

 

投入資金が20年で10倍以上になるのはどんな条件だろう?

次の表は、

縦軸:100×売却価格/購入価格

横軸:表面利回り

とし、

投入資金500万円が20年後にいくらになっているか

を表にしたものです。

 

つまり、

・500万円の自己資金で物件を購入し

・20年間気合のほぼ満室運営を続け

・20年後に「真の土地価値」で売却

した時に、手元にいくら現金が残るかをみたものですね。

 

10倍以上になる条件は網掛けより右上のエリアです。

表面14%以上で購入できれば、20年後には10倍以上の現金残高が手元に残ることとなり、やはり大変魅力的ですね。

 

<考察:経費率について>

今回は「家賃収入に対する経費率」としていますが、物件の経費率は「物件そのものに依存している経費(固都税とか)」と「家賃収入に依存している経費(管理費とか)」があり、利回りが倍になったとしても経費が倍になるわけではありません。

 

ただ、現実的には高利回り物件は面積当たりの経費率が高くなる傾向が多いと思われる(ファミリーで高利回りとかはなかなか難しい・・・)こともあり、今回は簡略化のために端折りました。

なお、例えば同じ30m2の部屋でもエリアによって家賃10万円だったり5万円だったりしますが、清掃費等部屋の大きさでほぼ決まる経費は当然家賃が低いほど経費率が高くなりますが、低家賃帯の物件は郊外のことが多く、プロパンさんの協力等で他の経費を下げられる傾向にもあるので、

実際には

「家賃が安い部屋ほど経費率が上がる」

かについては不明です。

 

あと5年ぐらいして、私の物件(田舎)と都会の方々の物件で比べてみると面白いかもしれません。

 

<考察:売却価格について>

今回真の土地価格(この価格なら売れる!という価格)の下限は2,000万円程度としていますが、それはある程度の利回りになれば収益物件としての買い手がいるだろうことからです。

(真の土地価値1円の土地のアパートを利回り7%で買う、などはさすがにないこととしました。)

 

ポイントは、

 

満室運営できている(賃貸需要がある)

 

ことで、これをはずすと一気に負動産、1円ですら売却できなくなる可能性があります。

満室であれば、例えば表面利回り50%とかで売りに出せば買い手はいるでしょう。

 

おまけ

そういえば大規模修繕費入れ忘れましたがちょっと疲れたので断念しますヽ(;▽;)ノ笑

物件のロット的には10年後に500万円程度でしょうか。

 

本日のまとめ

・買った瞬間含み益、という物件を除き、ある程度の保有期間を想定すると、利回りの高さが純資産(現金)増加スピードに大きく寄与してくることとなる。

・ただし、「満室運営できること」が大前提なのと、購入後数年間は多大なリスクを背負うこととなる

 

やはり投資初期はリスクをとって高利回り、落ち着いてきたら資産性の高い物件にシフト、というのが私にとってはベターな気がします^^;

 

aloe