新規物件を購入して

こんにちは! 埼玉サラリーマン大家です。

昨年に新規物件を購入したのですが、早いもので1年が経ちます。不動産投資をやっていると、時が経つのが遅く感じたり、早く感じたり、時間の感覚が不思議ですね(笑)

 

ちょうど1年なので、1年間でどのくらい稼いだのかを集計してみました。データを集計するのが面倒でしたが、やってみると面白いものですw

 

結果は以下となっています。

 

1年間の収入合計:930万円
1年間の経費合計:380万円
※減価償却費と融資の支払利息を除く

 

単純に割り算すると、経費率が40.9%という異常値になっています。これは初年度なので不動産取得税(125万円)を支払っていることも影響しています。この影響を除くと、経費率27.4%になります。

これでも高いですが、購入した時に空室だらけだったので仕方がないと思っています。ある程度のお金をかけてリフォームをしたので。

 

満室での年間家賃収入は1000万円くらいです。そこからすると、稼働率は93.0%ということになりますね。ちょっと低い数字ですが、購入時に空室だらけで原状回復工事を入れてから客付けをして、3か月程度で満室にしました。それらを考えれば及第点かな?と思っています。現在は、しばらく満室で稼働中です。

 

キャッシュフローは?

では、キャッシュフローはどのくらいなのか?ということで計算してみると、930万円の収入から380万円の支払があって、残りが550万円です。それに対して、融資の支払いが年間で625万円だったのでキャッシュフローはマイナス75万円となります。

私の場合は、新規物件を購入する時にはキャッシュフローがプラスマイナス0になるくらいで融資期間と頭金額を調整して融資を組んでいます。ただ、初年度は不動産取得税の支払があるので、、、キャッシュフローがマイナスになっちゃったという感じですね。

 

ただ、キャッシュフローがマイナスになったとは言え、着実に純資産は増加しています。単純に毎月返済しているだけで、融資(残債)の元金が年間で530万円減っています。キャッシュフローがマイナス75万円だとしても455万円は資産が増加したということです。

(税引前の話ですし、減価償却が切れたら それなりの税金も発生するけど)

 

その一方で、資産価値が減っていては意味がありませんが、そもそも土地の価値からみても割安に買っている自信があるくらいなので建物価値は0円で買っているつもりです(築20年台の大手ハウスメーカー施行の建物ですから実際は20年くらい持つとは思いますが)。

 

今後は不動産取得税もないし、稼働率も上がってくると思うので、更に収益力も上がります。恐らく、年間650万円前後の資産増となるでしょう。(実際は、、、繰上げ返済をすれば支払利息も年間数十万円減るのでもっと利益は出ますね)

東京近郊の埼玉エリアで駅徒歩7分なので、立地としては今後も悪くないと思っています。1億円弱で購入したことを考えると、あと10年くらい順調に稼働してくれれば、11年間で購入額の6割くらいは稼いでくれるかな?というイメージですね。

ファミリータイプなので、土地値以下で割安に購入したつもりでも利回りが10%超くらいしかないのでインカムで稼ぎ切るのには長い時間がかかります。このあたりは、東京から電車で20分くらいの埼玉エリアとは違う点です。利回り13~14%くらいでやってきた過去があると、利回り10%の世界では稼ぎ切るまでが遅い気もしますが、だんだんと好立地に寄せていくのも大事だと思います。

いろいろな物件を増やしていくのもリスクヘッジになりますし、物件のポートフォリオを考えるのも大事ですよね。過去の成功体験どおりではない物件は未知なことも多いですが、だんだんと慣れていきたいと思います。

 

以上、新規物件の1年記念でデータを引っ張り出して頑張って集計してみました。今日も最後までお付き合い頂き、ありがとうございました。