こんにちは サーファー母さんです

雨が・・・また雨かよ、
てくらい関東は最近よく降りますね
寒いけど蓄熱暖房つけるのはなぁ・・・
まだ10月だし、と躊躇しています。
そろそろこたつが恋しいサー母です

 

さて、前回のコラムで
最後の1部屋に申し込みが入りました!
とご報告しました。
おかげさまでようやく

ようやく満室!!

今月の目標達成です!

これで部屋の空気入れ替え、
掃除がなくなり、
仲介さんへの営業もしばらくお休み
楽になりますー!!^ ^

コロナでなのか、
客付にかなり手こずった今回、
物件がまずいのか、
本気で悩みました・・・

しかしある時から
急に動きがよくなったんですよね。
(ここが今回のポイントかもしれません)

 

あることをしてから
ほんとに動きがよくなったなー、
と思うのです。
こんなことなら
もっと早くに決断すればよかった
そう思うくらい。

そのあることとは・・・


ズバリ
管理会社変更 です

 

ただ、こちら
闇雲にやって状況が変わるか、
というとそういうものでもない、
と思うのです。

今回、2回に分けて
1)管理会社の替え時
2)タイミングについて
書いていこうと思います。

 

【管理会社を変えるきっかけ】

なぜ、管理会社を変えよう、
と思ったのかというと
3つ理由がありました

1)営業力が弱い
2)周りの仲介業者へ周知されない
3)連絡がしにくい

以下、それぞれ説明します

 

1)営業力が弱い
入居者募集が弱い、は正直困りますね
自社で客付けができないと
そもそも管理料も入らないのだから
本業的にも困ると思うんですけどねぇ・・・
かといって客付を他社頼りすぎるのもね。
管理会社のリーシングが弱いことが
長期空室期間になったと思います

 

入居者募集で大切な3大ポータルサイト、
(スーモ、At Home、Homes)
こちらも1つしか掲載がされていませんでした、
一番載せて欲しいポータルサイト、
スーモは契約しておらず、非常に残念、
あとは自社のHPで頑張っていましたが、
そもそもピンポイントで
そのサイトへいく人がどれだけいるか??
当然引っかかりにくい状態だったと思います

2)周りの仲介業者へ周知されない

ポータルサイトもあてにできず、
管理会社だけには任せておけないので
こちらも援護射撃的に
周りの仲介業者さんへ連絡したところ、
募集していることすら知らない業者さんが
数社・・・。
(営業、一体何やってるんだか・・・)
どうりで動きがないわけだ。

週1、各社にチラシを配布している
というけれど・・・
それだけじゃぁ、意味がない、
そのまま他のトレーにでも置かれて
情報は埋もれてしまうでしょう
ただマイソク 渡すだけで、
具体的に物件名でセールスすることも
ないんだと思います!
これは営業とは言わない!
と思います。

 

3)連絡がしにくい

はい、この会社あろうことか、
未だお昼時間は電話に出ません、
1時間きっかり
休憩時間なのであとで掛け直して、
との自動音声で切れます・・・
これですと、
入居者さんも仕事で
お昼休みにしか連絡できない場合、
困ると思うんですよね、
そして困ったのが
管理と営業と役割分担しており
要件ごとに
いちいち個々に連絡しないといけない、
面倒臭さ。
社員20人いない社内で
周知がなされていない、どゆこと??
かなり面倒臭いことになっていました。
(はじめはそうじゃなかったんですけどね)

これでは
こちらが連絡するのが面倒になります。
毎回はじめから話さないといけなくなるので。

そんな3つの理由から、
ことし前半はコロナの影響もあるにせよ、
全く内見もない状態で数ヶ月、
これでは流石にまずい、となるわけです。

 

そしてその窮状を伝えても
管理会社サイドは
「頑張ります」の一点張り。
提案あっても
大家も入居者も
あまりお得感がないプランで

管理側はあまり痛まないようにしていたり
とにかく融通が効かないな、でした。

【投資家大家さんに向く管理会社とは】
以上のことから、
私が選んだ管理会社さんは
良かれ、と思って選んだものの
満室時はよかったですが
あまり投資家大家には向かない管理会社、
と思いました。

昔からやっている地場の不動産会社で
土地を知っているし、
管理物件はたくさんありました。
私は管理物件の多さや
土地を知っていることから
信頼できるだろう、と思って
また、社長の話がよかったので、
(良いのは社長だけかも・・・という)
管理をお願いしたのですが、
今思えば
言い方は悪いですが、
もう空室をあまり気にしなくてもいいような
そんな大家さん向け管理会社さんなのかも?
と思いました。

ローンを抱える大家さんは
とにかく満室経営を長く続け
しっかり返済して
少しでも手残りが多くなるように
考えていかないといけません。

のんびりと構える、なんて
まだまだ先のお話です。

投資目線を理解してもらえる、
そんな管理会社でないと
パートナーとしてやっていけないのではないか、
そう思うのでした。

では
次のめぼしい管理会社が見つかったとします、
しかし
管理変更にはちょっとしたリスクや
タイミングを考えたほうがいいこともあります

次回は

【管理会社を変えるタイミング】

こちらについて書いていきたいと思います

 

ちなみに・・・

もし今、管理会社を変えたい、
と思っているなら
時期としては
今、が決断時
そのあとは来年4月以降がタイミングになります

それは何故なのか、

こちらについても書いていこうと思います

今日も読んでくださり
ありがとうございます♪