こんばんは、aloeです。

 

前回、前々回はシミュレーション(妄想)コラムを書きました。

そろそろ現実を見つめて、5棟目マンションの現状報告をしたいと思います!

 

#146 5棟目マンションの運営状況(少し改善)について報告します

でコラムにしたように、8月〜9月でなんとか3部屋空室が埋まり、1ヶ月前は空室が15部屋中5部屋でした汗

さて、この1ヶ月でどうなったでしょうか。

 

もう一度、概要を振り返っておきます。

 

<物件概要>

エリア:A市B地区

立地:山手線ターミナル駅45分以内、駅徒歩30分弱

土地:市街化区域、約120坪、整形地、長方形、平坦地

接道:公道約6m

周辺実勢土地価格:坪30万円前半

建物:重鉄3階建、築37年、エレベーターなし

間取り:1DK(30m2)×15部屋

満室時想定賃料:約630万円/年

路線価(不整形地ですが単純に前面路線価をかけています):約4,600万円

固定資産税評価額(土地+建物):約4,100万円

特記事項:

・15部屋中7部屋空室→契約時には8部屋空室

・更地(約90坪)付き

・駐車場は3台のみ

・周辺環境はまずまず

 

こんな物件を購入したのでした。

 

駐車場はマンション前面に3台のみ。

基本的には学生がターゲットですが、それにも関わらず新型コロナウイルスの影響で動きがほぼ完全に止まっていて、どうしようか思案に暮れていましたが、少しずつ動きが出てきているようです。

 

ちなみに、1ヶ月前の募集条件は、

<募集条件>

家賃:35,000円(賃料:33,000円、共益費:2,000円)

敷金・礼金:0

フリーレント:1ヶ月

AD:0

 

でした。

 

この1ヶ月を振り返ってみる

まず大きなイベントとしては

・屋根付き駐輪場の設置

・給水ポンプが止まって全室断水

の2つがありました。

詳細についてはそれぞれそのうちコラムにしたいと思います。

 

また、先月3部屋とんとん拍子で決まって少しほっとしていたのですが、その後9月末頃からぴたっと動きが止まってしまいました。

Suumoのアクセスデータを管理担当さん(Kさん)からもらっているのですが、アクセス件数も明らかに減ってきています・・・。

 

新型コロナウイルスの影響があって通常とは状況が違うとはいえ、一応繁忙期もすぎてしまったし、募集条件を下げるべきなのだろうか・・・。

 

a「いやー、反響少し鈍くなっちゃいましたね

 

と言った私に、Kさんは

 

K「確かに反響は少し減っていますが、当店の9月の来客数は前年比○減ですが、それでも3部屋決まっているので今のままの条件でいいと思います!

 

私の「条件下げた方がいいのだろうか」という弱気を察知したかのように、心強い励ましのコメントをくださいました!

ありがとう、Kさん。元気でました。

 

そしてそこから数日後・・・。

 

4人目の入居者さんは留学生(女性)の方でした!

やっと4人目が決まりました^^/

転居理由は「シェアルームを退去するため」でしたので、これはコロナの影響で私にとってはプラスだった点でしょう。

 

結果的には、

<募集条件>

家賃:35,000円(賃料:33,000円、共益費:2,000円)

敷金・礼金:0

フリーレント:1ヶ月→1.5ヶ月

AD:0

その他:クローゼット内のクロス張り

での入居となりました。

 

入居予定日が11月中旬のため、実質はフリーレント2ヶ月程度ですから、こちらは許容でしょう。

クローゼット内のクロス張りについては、もともと前オーナーが和室を洋室化していた際に、襖についてはドアに変えていたのですが、押入れの中をそのままにしてあったのを、中にクロスを貼って欲しいとのご要望でした。

 

(イメージ図)

 

この押し入れの中の木の部分に、白い壁紙を貼って欲しいとのこと。

 

業者さんにお願いしても1〜2万円程度だろうと思ったので、これについてもOKとしました。

 

もとの予定より数万円出費が多くなりますが、家賃は下げずに決められたこと、またまずは満室が最優先であるため、今回はこちらからの交渉はなしで、入居希望者さんの要求を全て飲む形にしました。

 

また、このお部屋を決めてくれた仲介さんは、なんと1部屋目・2部屋目を決めてくれた新人の男性、エースさん(Aさん)です(´∀`*)ありがとう

 

これで4部屋中3部屋をAさんが決めてくれたことになります。

以前婿養子さんがコラムで「何回も同じ部屋(同じアパート)を決めてくれる仲介さんがいる」といった内容のコラムを書かれていた気がしますが、実際その通りなんだと実感しました。

 

Aさん、この調子でお願いします(>人<;)

(Kさん曰く、「残りの部屋も決めます!」と意気込んでくれていたそうです。本当に心強い・・・)

 

 

Kさん大活躍!!!

さて、この1ヶ月Kさんの活躍は本当に感謝してもしきれないぐらいなので、Kさんの活躍についてコラムにしておこうと思います。

 

<空室空気入れ替え編>

おそらく皆様ご経験のこととも思いますが、空室期間が長くなると、特に湿気の多い時期は湿気が部屋に篭って部屋が痛みますよね。カビのリスクもありますし。また、匂いが篭ると内見時の印象がよくないです。

 

匂いについては消臭剤でごまかすこともできますが、何よりお部屋のメンテナンス上、定期的な空気の入れ替えはできれば行いたいところでした。

 

ただ、、、私の家から車で45分ぐらいの5棟目マンション汗。

なんやかんやDIYや共用部の清掃等あってほぼ毎週末ぐらい行っていましたが、それ以上の頻度で行くのは厳しいですし、また週末天気が良いとも限りません。

 

そこで、換気・部屋の匂いについて相談したところ・・・

 

K「上司とも相談しましたが、自分が週2ぐらい空室の換気をしておきます!

 

と言ってくれたKさん。

 

おかげさまで今はどの空室も匂いも湿気もとれました。

どうもありがとうございます!

 

<地下掃除編>

このマンション、地下に給水ポンプが置かれた部屋があるのですが、前オーナー時一回も掃除していなかったようで、ゴミも埃もすごいことになっていました大汗。

自分でやろうかとも思っていたのですが、ちょうど少し疲れた時期だったので、定期清掃の会社に見積もりを依頼していました。

 

ある日Kさんから連絡があり、

K「地下の掃除、1万円ちょっとでした。」

とのこと。

 

うーん、高いけど、結構大変そうだし、ここは頼んじゃおうかな、、、と思っていたところ、、、

 

K正直高いですよね汗。私で良ければ今度やっておきましょうか?

 

ヽ(;▽;)ノマジでございますか

 

なんと空室の空気入れ替えの際に、地下の掃除を無料でやってくれました。結構大変だったと思います・・・。

 

おかげさまで地下もきれいになりました。

どうもありがとうございます!

 

 

普段管理会社さんって批判されがちな気もしますが、私はいつも本当に感謝していまし、こんなに力になってくれることもあるんだと、今回コラムにしてみました。

 

もちろんうまくいかないこともありますし、Kさんも最初はトラブルがあっても物件に行ってくれてなかったり(ちょっとイラッとしたり)しました。

ただ、特に今回の物件については私の一生懸命さがKさん含め管理会社さんに伝わっているのかな、とも思いますし、このままいい関係を続けていければと思います。

 

 

本日のまとめ

・空室は1室埋まり残り4部屋に

・人の動きは少なそうだが、家賃設定自体は間違っていなさそう

 

以上、現状報告でした。

引き続き頑張ります!!!

 

おまけ

昨日Kさんから、

K「年内に満室目指します!!」

と心強いコメントをいただきました^^

 

また、10月から留学生の解禁もあり、学生さんの動き(問い合わせ、支店への来客)も少しずつ増えてきたようです。

空室のある方、一緒に頑張りましょう!

 

aloe