前回の反省

前回のコラム「高金利でもあべしされない物件を考える」では、高金利でも回る物件を買えばいいという大津らしさ全開のコラムでした。以前書いた全く同じ内容のコラムを切り口だけ変え焼き直して書いたことは内緒です。

 

またrickさんより

「大津さんが自信のある物件でさえ10年後に目論見通り売り抜けても300万の手残り、つまり月に2万6千円です。最早レッドオーシャンと言われているボロ戸建て投資、大半の人は損しているんでしょうね。」

とコメントがありました。

空室率や修繕費や家賃下落などのシミュレーション条件が厳しいこともありますが、もともとボロ戸建に限らず不動産投資自体はあまり儲かるものではなく、収益を得るには薄い利益を基に規模を拡大していくことで利益を生み出していくことが現状かと思っています。

レッドオーシャンにはなっていると思うので、その中で勝てる大家になる必要があるというのが持論です。

では本題に入ります。

 

戸建無限ループの現状と脱出作戦について書くとしてましたが、もっと書きたいことが今週末の大家の会の旅行で出てきたので辞めます。

 

なおよく書き溜めしていると言われますが、いままで書き溜めしたことはありません。私はいま書きたいことを書くタイプです。

 

なぜそこまで書きたいことがあったのかというとその旅行に、伝説のあの方が参加しておりました。

 

 

旅行について

旅行は大家の会の旅行です。高額大家塾ではないので、セミナー2千円参加費だけで参加できる軽い集まりです。

今回は、富豪で女好きの会員の方が会員制ホテルの会員権を所有されており、その方のご厚意で実現しました。

なんとGO TOを活用して1泊2日2食(コース料理)で13,000円です。

ゲストで健●家コラムニストの波乗りニーノさんも参加しておりました。

 

キャッシュフローゲームをして、麻雀をして徹夜で遊びました。

翌日は物件見学に行きました。

なお麻雀では負けてしまい、大きな痛手を負いました。

 

その旅行には

人生を賭けて参加された方

がいました。

 

皆様は、野獣先輩に新築ワンルームを購入6戸購入させられた、TDNさんを覚えていらっしゃるでしょうか。

詳細は19年4月5日のコラム「ハメられた楽待読者 失敗不動産投資の収益分析」をご覧ください。

 

※野獣先輩については、「野獣先輩」で絶対検索してはいけません。

※私は30代後半前後の男性は7割ぐらい知っていると思っていましたが、思ったより知名度が低くかったことが旅行でわかりました。

 

なんとTDNさんは3カ月ぐらい前に大家の会に参加して、この旅行に来られてました。

正直、前回コラムで攻めすぎたので少し気まずいなと思ってましたが平静を装ってました汗

 

TDNさんについて

新卒入社で安定した大手企業に勤務する30代前半サラリーマンです。

技術職で真面目で大人しい方という印象です。

 

野球部でピッチャーとして活躍しており、プロ野球を目指しておりましたが、大学時代のあのビデオの件で断念して、就職されたとのことです。

 

私とTDNさんとの出会いは昨年、私のプロフィールからメール頂き戸建のお手伝いをして頂いたことです。

当時のコラムには書きませんでしたが、先々代の彼女もきており、3人で掃除するという謎の状況でした。

 

座談会の開催

健●家コラムニストの波乗りニーノさんと楽待コラムニストの大津カイジによる特別座談会が緊急開催されました。

テーマはTDNさんについてです。

状況をヒヤリングして、皆さんで解決策を考えるという素晴らしいイベントです。

 

YouTube撮影などの案件以外で通常実現しないことが、

酒が入り、良い肴が欲しいということで、

大家仲間としてTDNさんに立ち直ってほしい思いから開催が決まりました。

 

ヒヤリング内容を公開します。

・どうして購入したの

不動産投資には興味なかったが、不動産会社に就職した部活の先輩である野獣先輩から保険代わりになるし、持っとくべきだと勧められて購入した。

 

・野獣先輩は騙そうとしたのか

そうはないと思うとのこと。いまも連絡のやり取りはあるようである。

野獣先輩自身も新築ワンルームを保有しているとのことである。

なお現在は、ワンルーム屋から中古の不動産売買営業に転職されたとのこと。

 

・奥様は知っているのか

知っているが、特に何も言ってこないとのこと。

なおお子様も1人いらっしゃいます。

 

・6戸は一括で購入したのか。

4年前に3戸一括購入し、その後1戸づつ購入した。

 

・物件には定期的に行ったりしているのか。

始めに購入した3戸は購入前に見に行ったが、その後購入した3戸は1度も行っていない。

 

・サブリースなのか

始めは違うと回答していたが、内容を確認したらサブリースであった。

 

・購入額、平米数、融資条件、利回り、場所

1戸1800万円、25平米、金利1.9%~2.8%、利回り平均3.8%、大阪市内

※高金利は韓国系金融機関で最後はそこしか融資が下りなかった。

 

・なぜまずいと思いだしたか

現在月10万円超の持ち出しになっているので、おかしいと思いだした。

そこで楽待などで勉強して失敗していると気付いた。

 

・売却した方がいいとは思わないのか

野獣先輩から将来のために絶対売らない方がいいと言われているとのこと。

※この発言から野獣先輩自体は悪い人ではなく、単純に頭が悪いだけだと感じた。

※大津なら仲介手数料が欲しいので、うまく専任で預かる方向で持っていく。

 

 

以上が簡単なヒヤリング内容です。

その内容を踏まえて、アドバイス内容を紹介します。

 

アドバイス内容

大きく2つです。

 

・絶対売却すべき

持ち出しが出ており、今後さらに持ち出しは確実に拡大していく。あと30年では数千万円が流出するので、耐えれない可能性も十分ある。

特に2.8%で調達している物件は優先的に売却すべきだと思う。

仮に持ち出しが出るにしても差額を埋める現金があればやるべき。

 

・現状把握

具体的な今後の収支のシミュレーションといくらで売れるのかの事例を調べるなどを実施するよう伝えました。

収支シミュレーションは楽待のシステムを紹介しました。

まずは情報をまとめた上で最終的な判断すべきでしょう。

判断で迷うことがあれば大家のネットワークを活用してほしいです。

 

まとめ

TDNさんは多分不動産投資が好きなわけでもないですし、入会したばかりで人見知りな方でよく知らない方との旅行に参加することに抵抗を感じていたのではと勝手に推測しています。

 

麻雀のルールも知らないのに3名しか残らなかった徹夜に付き合っていただき(なお1位はTDNさんです、いいコンサル大家さんに恵まれました)、2日目の物件見学も途中解散する方も多数いる中最後までお付き合い頂きました。

少しでも多くを吸収し、なんとかしたいとの思いでこの旅行に人生を賭ける思いで参加されたのだということを感じました。

状況が改善することを願っております。

 

厳しい状況ではありますがヒヤリングすると、

起死回生の隠し玉が判明しました。

次回紹介したいと思います。