こんにちは

サーファー母さんです!

 

前回のコラムでは
【管理会社さんを変えよう!と思った理由】
について書いていきました。
そしたら今、まさに
変更しよう、としている!
という方からのコメントをいただきました
じゅんじゅんさん〜ありがとうございます^ ^
このコラムが参考になりましたら
幸いです^ ^

今日はその後編。

【管理会社を変えるリスクとタイミング】
について書いていきたいと思います。

 

【管理会社変更のリスク】
管理会社を変更する理由は様々だと思います。
次、別の管理会社に委託するのか、
自主管理にするのか
それは大家さんの判断です。

しかし、変更に共通する理由は
どうしても今の状況から脱したいから

ということが多いのでは?

変更、という賭けにでた!

とでもいいましょうか、
管理を変更するには
それなりの労力が伴い、リスクも存在する、
と思われます。

そして変更したら
しばらくは変更せずに経営していきたいもの。

それだけに管理会社変更は
大家にとって
英断であってほしい。

「変更してよかった」という結果になるように
次も管理委託を考えているならば
その管理会社で大丈夫か、
よく考え、自分のニーズにあっているのか、
検討されてください。

特に今の管理会社では任せられない、
と思う理由の解決ができる所なのか、
これも大変重要ポイントかと考えています。

そしてどんな管理体制でやっていくのか、
希望に近いものなのか、
よく見極めて・・・くださいね

 

なぜなら、
管理会社変更は最小に抑えた方がいい
と思うからです。
あまり変更していると、
募集時など
どの管理会社に連絡すればよいのか
伝えていても
以前の管理会社へ仲介が連絡してしまう、
など
混乱させてしまうこともあります

ではそんな管理会社の変更には
どんなリスクがあるのか?

サー母が考えたリスクはこちらでした
・入居者退去リスク

単純に退去に繋がってしまうのではないか?

管理会社変更によって、
現入居者さんは保証会社通しの場合は
そのままでよかったりしますが、
保証会社に入っていない場合は
家賃の振込先を変更していただかないと
いけません。
再度手続きをとるなど、
面倒をかけさせてしまいます。
また、管理会社の変更で不安視する入居者さんも
いらっしゃるかもしれません、
従来とそう変わらないこと、
むしろ連絡がとりやすくなる(今回はこちら)など
メリットがあれば説明しておくとよいかもですね。

 

多少なり、入居者さんには
手間をとらせてしまうことにはなるので
それを理由に色々言ってくることも考えられます。

サー母、その点が気がかりでした。

しかし・・・
よくよく考えてみれば、

引っ越すことの方が
体力も時間もお金も要すること、
管理変更で書類書く、銀行へ行くぐらいでは
よほどでない限り、退去はないのかもなぁ、
と今となっては思います。

実際、今のところなさそうです。

考えすぎだったかもしれないですね。

・保証会社再契約リスク
次の管理会社へ引き継ぐ際、
保証内容によっては
別の保証会社を契約し直す、
ということも発生することもあります。
その場合は入居者さんには書類記入など
していただくことが増えます。

今回管理変更するにあたり、
そのまま引き継ぐことができたのでよかったのですが
大家と保証会社の間で、
管理会社の変更、という書類に署名が必要でした。
その程度だったので問題なくできましたが
自主管理に変更する場合は
今まで保証会社から管理会社へ家賃が振り込まれ、
その後管理会社から管理料差っ引いた家賃が
大家に振り込まれる、
という形だったのが
保証会社からダイレクトに大家に振込、
となります。
振り込まれるよう手続きをすること
当然ですがタイミングによっては
ズレが生じる可能性もあるので
ローン返済がある場合は気をつけたほうがいいですね

【管理会社を変えるタイミング】

何よりも大事なのは管理会社変更の時期です。

結論から言うと、
繁忙期と年末年始、GW以外
なので

6月〜11月
が管理会社を変更するには適した時期と言えます。

なぜかと言うと
繁忙期と言われる、
1、2、3月はただでさえ忙しい、
そこに変更のためのやりとりが加わると
煩雑になってしまうため。

家賃の振込がなかなか切り替わらない、など
ないとは言えません。
うちはありました^^;
しばらくの間、管理してもらいつつも家賃は
自主の時のままが続くという・・・こちらはいいですけどね。

また、月をまたぐ連休がある月、
年末年始やGW、→12、1月、4、5月
この月末月初で何かあった時には
どちらの管理会社が対応するのか、など
対応が難しくなる可能性が出てきます。

このことから

繁忙期と年末年始、GW以外

6月〜11月
が管理会社を変更するには適した時期

と言えるのではないでしょうか

【注意しないといけないこと】
では管理変更するとして
注意しないといけないこととして
今の管理会社との管理契約書で
解約にかかるペナルティなど
何ヶ月前に解約を申し出ないといけないのか、
こちらの確認も合わせてして、
解約するならいつまでに
申し出ないといけないのか、
考えた上で実行する必要があります。

 

管理変更は
すぐできるものではないのです。

 

こちらを念頭に
次も管理会社に委託する場合は
タイミングも考えて
計画的に行動していきましょう。

自主管理へ移行する場合ですと
そこまでタイミングを気にしなくても
よいかもしれません
しかし、募集をかける上でも
先に一般で募集かけさせてほしい、
解約期間を短くできないか、など
もし、入居者募集期間であれば
交渉してみてもよいかもしれませんね。

最後に・・・
前回のコラムにてコメントを
たくさんいただきました。
ありがとうございます。

管理会社に管理を任せるか、自主管理か、
賛否両論意見がありました。

私のスタンスでいうと
どっちもあり です
私は管理委託も自主管理もやっています
物件により、また状況により
使い分けしています。

なぜ使い分けるか、というと
自分たちのライフスタイルを
維持するためでもあります。

どんなライフスタイルを送るか、
それは自由ですよね、

大家はこうでなければいけない、
自主管理だから偉い!

なーんてことはないと思うのです。

管理費をどうみるか・・・
私は
やりたくない交渉事やクレーマー対応、
管理会社が間に入ってくれるから
余計なストレスを感じなくて済んだこともあります
いざという時に頼りになる、
そのためのフィーと思っています。

むしろ管理会社とうまくやっていける、
うまく使いこなせたら
とても心強いでしょう。

こうでないと・・・と言う概念を捨て、
いろんなやり方があるんだなぁ。
と思えば

それでいいんじゃないですかね??

 

私も学びながら今度こそ大丈夫!
と信じて頑張ります。

 

ちなみに・・・
今回、管理会社さんの変更をしてから
というもの、
まず、内見者が増えました。

また、仲介業者へ行ったところ、
ちゃんと物件を把握していました。

その結果、申し込み→入居となりました。

この反応が欲しかったんです!

うちが営業かけなくても
仲介業者に物件情報が伝わっていること、
管理会社に電話一本で要件が済む、
またレスポンスが早いこと。

それができている管理会社に
物件をお任せすることができ、
今はホッとしています。

 

よい気候になりましたね
今度Go to で小旅行します
満室になったので
心置きなく楽しめそうで
今からとっても楽しみです!

 

今日もさらに長くなってしまったコラム
最後までお付き合いくださり
ありがとうございます♪