都内好立地物件がいまだに決まらない…

山手線駅徒歩5分のRC区分。

購入時より前回募集時5,000円アップしたものの同駅駅近物件では最安値に近い家賃。

今までは退去前に次の入居者が決定していました。しかも礼金1ヵ月も頂ける物件です。

(先日、クリーニング後の色々なトラップや細かい作業について書いたお部屋です。)

(換気扇は、先日のコメントで音の原因になる羽根と反対側の羽根を外すと効果があるとアドバイス頂きましたが…結局羽根の位置や向きをできるだけ元の状態に戻しただけ。何度もON-OFFしましたが正常だった状態の音を覚えてないのでわからん…ということはこれでいいかなということで終了。)

今回もすぐに埋まるだろうなと、特に心配してませんでしたが…

退去後1ヵ月半経ちますがまだ決まってません。

決してダメ物件という訳ではなく、3回程申込みは入ったんですけど…

なんで?

初めが肝心。募集初期での戦略ミス。。。か

この物件を管理して頂いてる会社は自社で客付することはほぼなく、元付になって近隣の客付業者さんが入居者さんを見つけてくれるという形です。

・退去(9月前半)の2週間程前…募集開始して10社以上が各サイトに掲載してくれました。

・退去時~…以前書いたあの汚い状態。。。クリーニングの手配も遅く内見不可の状態が2週間程ありました。

※この時点で一度掲載を止めて内見できる状態になってから再掲載して一気に勝負にいった方が良かったのかもしれません(反省点)

・内見可能~…早速申込み有。ただ、その状態でしばらく音沙汰無し。。。

・申込み状況確認…10日程経ってさすがにオカシイと思い管理会社に連絡

私…○○マンション○号室申込み入ってるようなのですがどういう状況でしょうか?

管…審査中なのですが、そのままでは審査通らず連帯保証人をつけて再審査ということになってます。それで返答待ってますが連帯保証人がなかなか見つからないとのことで。。。(引き延ばされてる?)

(申込み内容を見ると、年齢などは特に問題ないのですが、勤務先が怪しいのと緊急連絡先の記入内容が明らかにテキトーに書いてある。)こりゃムリだわ。と色々指摘事項も入れつつ。

私…この方、この内容だとダメでしょうね。。。連帯保証人も厳しいと思いますし。

管…他の(緩い)保証会社の審査にも出しますか?

(ちなみに元々の保証会社が極端に厳しい訳ではなく、就業や連絡先がキチンとしていれば外国籍でも保証人無しで通ります。)

私…そこまでして引き止める価値はないですし、変な人入れちゃうと苦労するのは管理会社と大家ですよ。時間のムダなのでお断りして次行きましょう。

管…分かりました。客付業者さんに連絡して表記変更しておきます。

そして…数日後

管…外国籍の方から申込み入りましたが、審査通りませんでした。

また数日後

管…最初の方が他の不動産屋さん経由で申込みしたようです。お断りしました。

そこから動きが止まってます…(10日程度ですが)

管理会社が使うWEBシステムのメリットとデメリット

以前もチラッと書きましたが、この物件は内見&申込みをWEBでできるシステムを使ってます。しかも現地対応なので管理会社の担当者に連絡することなく内見や申込みができます(申込みが入ると自動で「申込有」表記になる)

…客付業者さんとすれば、内見する時も申込みもいちいち管理会社の担当者に確認する手間もなく、内見は現地対応なので時間制約もなく楽です。

→内見の機会が増えるというのは利点ですが…部屋の状況は誰も確認しないので新たな問題が起こってる可能性がある(なので私は見に行くのですが…)

→WEBでの申込みも時間制約なくできるのですが、自動で「申込有」表記に変わってしまうので、キャンセルや問題ある申込みでもしばらくそのままの表記が残ってしまう。

なので、

掲載してくれる客付業者さんもその「申込有」表記に合わせて増えたり減ったり(掲載するのもお金かかるので)しますし、「申込有」表記をみた客付業者さんは案内しない可能性が大きくなり…今回はこれが機会ロスにつながっていると思われます。

昔ながらの電話+FAX利用は問題が多いと思ってましたが、ITシステム利用もこういう問題があります。それぞれメリットデメリットを理解して、自分の物件の管理会社がどういう形で募集してるのか確認しておく必要はありますね。

(あと、募集担当者が申込書をみて不審点や審査が通るかどうかの予測ができるスキルも身につかないというのもデメリットでしょう。今回も明らかな不審点や不備に指摘するまで気づいてませんでしたし。)

空室を長期放置しない。。。

1ヵ月ぶりに行くと、しばらく悪天候が続いていたこともあり、空室特有のニオイがしました。。。

窓と玄関扉を開けて風通ししつつ

すぐに汚れる窓枠サッシ周りや

清掃漏れてた部分を見つけて拭き拭きして

吹っ飛んでたクリーニング済の紙も置いて退散。

せっかくの久しぶり晴天だったので(ちなみに一昨日です)自転車でそのまま近隣をサイクリング。

不動産投資を始めた当初はこの近辺で何度か格安物件が出てその都度争奪戦をやって負けてたなぁ…なんて思いながら2路線が交差する場所で電車を眺めていました。

最近は予算内での物件情報も出ないのでご縁がないんですけどね。