こんにちは!築古大家のコージーです。

 

今回はRC教が栄える理由、第三弾です。

これまでに

①で住宅瑕疵担保責任施工法が施行されるまで

木造・鉄骨造で基礎が悪い物件が横行していたこと。

②建築技術的にも

RCは地震・火災に優れ耐久性が高いこと。

をコラムにしました。

 

悔しいですが、

そもそも、木造も鉄骨も

最も大事と言っている基礎が

鉄筋コンクリートなんです~。

悪く書いたら、

木造も鉄骨も悪いことになってしまうんですよね~

 

そして、楽待を読む読者がお待ちかねの

第三弾はファイナンスのお話です。

 

RCの耐用年数47年、

結局のところこれが

本丸なのはだれもがご存じ

築が多少古くなっても融資が付きやすい!

 

えっ、最初からそれをかけよっ!

て言われそうですが、

建築についてのウンチクを

楽待コラムに

語りたかったんですよ~(*´ω`*)

 

建築オタクのコージーとしてはね!

 

では、本題です。

例えば、

一般論として築浅の築15年なら、

法定対応年数47年-築年15年=期間32年

期間32年の融資が引ける可能性あり

長期融資で、キャッシュフローが出しやすい。

 

また、このRCを10年運営して

築25年のRCなら

再取得価格が高く、積算評価が出やすいので

少なくとも22年の融資が組めるので

買い手はいるだろうということです。

つまり、出口ばっちり

 

購入時に利回りがとれていれば

いい投資だと思います。

誰も異論なくわかりやすい!

 

当然、前回までの技術的な内容に加え

ファイナンス面でも有利な

RC教が栄えるわけです。

 

ですが~

資本主義社会は競争社会です。

こんなわかりやすいもの、

競争になりますのでなかなか手に入りません。

 

手に入れるのは

既に成功している勝ち組さんです。

 

競争に勝てない負け組さんは

結局、築浅+高利回りは買えず。

融資が付けばなんでもいいモード

低利回りを買ってしまうことになるでしょう。

 

そして、

コージーが

一部の狂信的RC信者さんで

気になっていることは、

土地より、建物の価値を重視していること。

 

某、とある著名投資家さんの言葉

(コラム「とある著名投資家さんのセミナーに行ってみた」参照)

「買わないと始まらないからね!」

なんです。

 

競争が激しいので

EXCELで計算が合って、融資がつけば、

運営できるか考えずに買付をいれてしまう。

 

極端な話、

いくら技術的にすぐれていて

築浅で、高利回りのRC造で融資が付くとしても、

無人島に建っていれば、経営できません!

高利回りは絵にかいた餅なんですね。

 

実際は、無人島みたいにわかりやすくないので

賃貸需要自体が厳しいとか、

供給過多で

1/2埋めるのがいっぱとかのパターンです。

 

結局、

融資がつくかどうか?だけが基準!

そう考えるのはわたしだけでしょうか?

 

まあ、

経営が立ち行かないと気づいたら

EXCEL上で回る物件なら

お仲間のRC信者さんに

ババ抜きゲームで

押し付け合いするので大丈夫!?

という考え方もありますが・・・(;^ω^)

 

エッ これが、

出口戦略バッチリってやつですか!

 

コージーは勝ち組さんに入る自信がないし、

勤め人社会で、競争はうんざりなので、

競争が激しくない、

築古ボロボロだけど、

立地いいよね~路線で突き進みます。

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。