こんにちは!築古大家のコージーです。

 

11月がはじまりました。

さすがに毎日、コラム書くのは少し厳しいので、

今月からペースを少し落としてまいります。

ご了解ください。

 

「戸建てに始まって戸建てに終わる!」

そんな不動産投資用語があるそうです。

本日はそんなお話!

 

この用語の意味はご存じでしょうか?

戸建てのままでいいという方には

大変心外な用語? ですよね!

しかし、

 

戸建てから始めたけど、

やっぱり、一棟物へシフトしたいよ~

でもいつまでたっても

一棟物が買えないよ~

という方多いようです。

 

本日からそんな方へ

コージーはどうやってシフトしたか?

どうやったらできると考えているか?

を何回かにわけてお話をしたいと思います。

 

コージーは2012年から不動産投資を始めて

築古テラスハウス(長屋区分)と戸建てから入り

木造アパート・軽鉄アパート・重鉄と買い進めています。

 

もともと、コージーのサラリーマン属性なら

融資をうけて一棟から入ることもできました。

しかし、

カミさんが不動産投資に大反対で

「融資なんてとんでもない!」と、

とりつく島もない状況で始めましたので

現金で買える物件から始める他なかったのです。

 

なので、

融資がなくてもできる

オーナーチェンジ築古テラスハウスの購入をするところから

不動産投資を始めたのです。

初めての築古オーナーチェンジテラス

 

一棟物へのシフトが前提での戸建て投資戦略

ただし、いずれ一棟物へシフトしようと考えていたので

幾つかのルールを定めていました。

 

①金融機関のテリトリー内に物件を集中させる。

コージーが使える地元金融機関の

担保評価を受けられるエリアを意識して買い進めました。

いくら利回りが高くても、

一棟物にシフトしたいコージーとしては

エリアがばらばらでは意味がなかったのです。

 

②都市部か住宅エリアにしぼる

金融機関が評価してくれない可能性がある

地価の安すぎる郊外地域などには手を出さない!

どちらかというと、

若干でも地価にプラス側評価が入りそうなエリアの

駅近く、商用施設側などを探す。

同様の理由で区分や再建築不可は手を出さない!

これを徹底して探しました。

 

③戸建て・テラスハウスは現金買い

戸建てやテラスハウス購入に

融資を受けてしまうと抵当が打たれてしまいます。

これでは一棟物を買う場合の評価対象になりません。

なので、現金購入を続けました!

必要な現金は転勤前の赴任先で買った自宅を売却して

住宅ローンを繰り上げ返済したお金を取り戻す

というかなり思い切った方法をとりました。

当然、カミさんの説得は骨が折れました。

「そのうち、もっといい家を買ってやる!」

と言ったのを今でも覚えています。

 

ようやく一棟目購入

戸建てテラスハウスを5軒手に入れ

賃貸付けしたところで、

当時の管理会社が情報を持っていた

築24年の軽量鉄骨造(2013年当時)

住宅メーカー製ファミリーアパートで

地元信金の融資を受けて購入できることになりました。

 

当時でも、耐用年数切れの築古アパートに

共同担保も不要で

金利1.4%(10年固定) 融資期間20年

破格の低金利と長期間融資提案いただきました。

この融資条件が出た背景には、

この信金のライバルの地元地銀にも

融資の打診をして、

競っていただいたこともあります。

 

この信金さんは、今や

コージーのメインバンクになっていて

築古物件も土地として担保評価してくださる

貴重な金融機関でしたので、

その後の築古路線を強力に進められるようになりました。

今の成功は

この信金さん無しでは語れません!

 

築古戸建てや築古テラスハウスを

上記の①、②、③の条件を守って

買い進めたことを

信金の融資担当の方に話したところ

「大変、賢明な判断をされましたね!」

「そのポイントは、高い評価させていただき、

是非、融資させていただきたいと思って上司にも掛け合いました!」

とおっしゃっていただきました。

 

一棟物へシフトしたい方のお話は

「いい一棟物がない」

「物件の見分け方がわからない」

と口々におっしゃいます。

しかし、

コージーの目から見ると

そもそも

一棟物へのシフト準備ができていない!

 

戸建て・テラスハウスの買い進め方がそもそもおかしい!

物件情報が入ってくるようにしていない!

金融機関の目ぼしをつけていない!

と思っています。

次回以降、少しかみ砕いてお話していきたいと思います。

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。