~このコラムは大した経験もない4年生大家が、恐れ多くも個人の経験や見解を記したコラムです~

 

 

皆さん、こんばんは~

ちぎっては投げ、、、連投のジュニアです。

 

<#99と言えば>

 

先日のコラム「#97 2ヵ月ぶりに行ってみた件」では、私のアパート1号の隣に、新しいアパートが建っているけど、入居者募集がされていないことに触れました。

 

その後、新たな事実が分かりましたので、コラムにしてみます。

 

今回の構成は、以下のとおりです。

 

1.遂にライバル物件が

2.驚愕の内容

3.比べてみました

4.参考にすべきは

5.最後に

 

 

それでは本題に入ります。

 

 

1.遂にライバル物件が

隣地の所有者から委託された測量会社が、境界確定の立ち合いを求めてきたのは1年半ほど前だったと思います。

 

元々は古い戸建が立っており、南側が抜けていたので日当りはいいものの接道、地型ともに良くはなく、接道面からは階段で降りないと敷地には行けないような土地でした。

 

「こりゃ、アパートが建つな」

 

と思っていましたが、工事が始まり、7月ごろ基礎ができると案の定、でした。

 

 

前述のとおり、建物が完成していたので募集状況を調べましたが、ネットで検索を掛けてもヒットしませんでした。

 

それ以上は特に気もしていませんでしたが、昨日、ある仲介業者からのメールマガジンに見慣れた住所が、、、

 

そうです、隣の新築アパートが売りに出されていました。

しかも11月竣工で「全室入居申込アリ!」だそうです。

そりゃ、入居者募集をしてないわけですよね(笑)

 

どんな物件なのか?

設備は?

賃料は?

 

当然気になります。

引き続き、ネットで検索を続けるとブツ元にたどり着きました。

近年、私のエリアでデザイナーズアパートをシリーズで出している会社が売主で、アパート自体は6月から売りに出ているようですね。

 

あ、ライバルだと思っているのは私だけだと思います(笑)

 

 

2.ライバル物件の詳細は?

売出中につき詳細は避けますが、表面利回りは7%台中盤。

間取は複数ありますが1Rがメインでしたので、私のアパート1号とぶつかります。

 

気になるその家賃は、、、

 

 

67,000円
 ~70,000円!

  ~~~!(゚д゚)!←ちょっと引いてる

 

 

ワンルームですよ。

東横線の、普通しか止まらないマイナー駅から表記上は徒歩10分。

 

ちなみに私のアパート1号は築13年で53,000円~57,000円です。

この家賃でも鶴見、川崎、三鷹、調布などの区分マンションの賃料を見る度に、「もらい過ぎでは」「次の募集時は」とドキドキするくらいの家賃だと思っていました。

 

それが「な、な、なななまんえんっ!!!」

 

驚愕でした。

 

売主は、横浜、東京でデザインと居住性を売りにしたアパートを建てている会社ですが、現物は初めて見ました。

内外装のデザインと、今どきの設備も抑えてあることが、高い賃料の理由かと思いますが、目の当たりにすることで、勉強にある部分が多くあります。

 

 

3.比べてみました

早速、同じワンルームに部屋で、その設備等を比較してみました。

アパート1号の1階はロフトがなく、条件をそろえるためどちらも2階の部屋の最高値の家賃で比べました。

 

      アパート1号 ライバル1号

構造   : 木造      木造
階数   : 2階      2階
間取   : 1R      1R
専有面積 :16㎡台    16㎡台
BT   : 別       別
洗浄付便座: あり      あり
収納   : あり      あり
エアコン : あり      あり
独立洗面台: なし      あり
浴室乾燥機: あり      あり

モニタホン: あり      あり
靴箱   : あり      あり
ガス   : 都市ガス    プロパン
ロフト  : 梯子式     階段式
IHヒーター : 1口      2口
Wロック : なし      あり
宅配BOX: なし      あり
防犯シャッター : なし      あり
ペアガラス: ?       あり
築年数  : 13年     新築
家賃   : 55000円 70000円

その他にも細かいところではシステムキッチン、ダウンライトや、敢えて梁を見せる天井高の高い室内など、今どきの内装になっています。

 

 

4.参考にすべきは

ただ比べて、デメリットを確認しても仕方がありません。

ここから何を学ぶか、です。

 

決定的に負けている部分は、無いと思っています。

敢えて言えば、外構を含めたデザインとイメージ、でしょうか。

構造上、どうしようもない設備もありますが、宅配ボックスと独立洗面台については検討の余地があります。

 

清掃にも力が入るってモンです!!(笑)

次回空室が出た場合は、チャレンジしてみたいと思います。

 

 

5.最後に

新築アパートの高い家賃には、本当にビックリしました。

しかし、逆に言えばそれだけの家賃が取れる立地である、ということです。

そういう意味では、自分の選択眼に少しだけ、自信が持てました。

 

私のアパートは独立洗面台こそないものの、13年前にはそれなりの新しい設備だったと思います。

それでも家賃で1万円以上の差がある、、、

見せ方だったり、薦め方の違いもあるのでしょう。

一方で、この物件はまだ売れていません。

 

不動産って面白い。。。

 

そう思わせてくれる物件でした。

 

 

今回のコラムは、如何でしたでしょうか。

 

これから不動産を始める皆さんにとって、少しでもお役に立てれば幸いです。

また、簡単でも構いませんので、皆さんからの感想、ご意見のコメントを頂けたら嬉しく思います。