こんばんは!地主の婿養子大家です!

 

今日も完全自論全開にて

不動産投資

不動産賃貸業

キャッシュポジション

レバレッジ

これらについて、

私が不動産投資の原理原則だと思っている事柄について述べていきたいと思います。

今回のシリーズのテーマはそれぞれ、

【1日目】

①購入事例の買い方と1年の実績

【2日目】

②現在の市場と市況観について

【3日目】

③今日でのレバレッジについて

となっております。

 

一見、

テーマがバラバラであっちいったりこっちいったりしておりますが、

本旨は、

昨今の情勢において不動産投資に臨むにあたり、

 

その時々で訪れる、

ブーム

   や

流行り

そして、

業界を取り巻く人間の

思惑

  や

誘導

に惑わされることなく

不動産投資の原理原則

から外れずに、その恩恵を享受できるように

 

私が

ずっと大切にしている

基本について振り返ることで、ここまでたどり着いた方の考え方の役に少しでも立てばと思っているのでした。

 

ちなみに!

本日、一件買付を入れましたが、その物件もまさに原理原則だと思います。購入出来たらまたご紹介いたします。

 

さて、今日の構成は、

0.不動産の原理原則

1.不動産投資の原理原則

2.不動産賃貸業の原理原則

3.キャッシュポジションの原則

4.レバレッジこそ原理原則

以上で書いて参ります。

 

0.不動産の原理原則

20年前、

不動産投資を始められた方は覚えていらっしゃるでしょうか。その頃は不動産投資という言葉がまだ世に浸透していなかったと思います。

人々はただただ

不動産の原理原則を基に

財を築こうとしていただけ。

不動産業者の中ですら、

かなり大きなヒエラルキーが存在していたと思います。

 

15年前、

義父が不動産投資を開始した頃には、少し本が出版され始めてもいてましたが、依然、サラリーマン投資家の存在はほとんどなく、やはりこの頃も不動産の原理原則を基に参入する形をとる人が多かったのではないでしょうか。

 

しかし、

10年前程から、それまでの平成バブル崩壊からの市況回復期を経て、リーマンショックを経て、

不動産の価値が基本は上がり続ける傾向

にありました。

 

不動産投資ブームを後押ししたのは、紛れもなく、

金融機関の融資姿勢

のせいでもあったと振り返ります。

 

そこで多くの人は

原理原則から逸脱した投資

へ足を踏み入れてしまったのかも知れません。

 

時系列順では前後するかも知れませんが、

①シェアハウス投資

⇒特に新築シェアハウス

②地方大型RC投資

⇒特にCF重視の長期返済プラン

③新築建売アパ投資

⇒特に利回り重視の接道の悪い物件

④土地から新築投資

⇒特に負動産上への新築アパでの利回り確保&長期融資プラン

⑤戸建投資

⇒特に融資の付かないような高利回りボロ戸建投資

⑥訳アリ物件投資

⇒特に再建築不可物件、事故物件、違反建築物物件など利回り重視の物件

⑦民泊、ホテル投資

⇒特に住居転用難易度が高い投資先

 

雑食系である私にとってどれも批判するつもりも特にありません。

ただ単純に

これらの投資は不動産の原理原則からは逸脱している!

と思っているだけです。

不動産の原理原則とは?

私はよくモノポリーと言いますが、

より良い不動産をより安く購入する事

です。

 

私達は、宝探しをしているわけですが、

日本という限られた先進国における、

不動産投資という宝探しは、

決して未開の地というわけではなく、

生産緑地解放

用途地域変更

土地区画整理事業

県庁移動

駅新設

など、特別な事情が無い限り、

既に誰かが保有している不動産を購入するだけの

土地取り合戦

なわけです。

故に、私は

相対取引

に重きを置いているわけです。

 

1.不動産投資の原理原則

私は、上記不動産の原理原則を忠実に念頭に置きつつ、活動をしているわけですが、

次に、

その土地取り合戦において、不動産投資においては、飛び道具として、

融資利用

が思い浮かびます。

 

つまり、

人の金で合戦に参加できる

わけです。

 

これが不動産投資の原理原則です。

 

人の金で、土地取り合戦に参加出来るわけです。

 

ただ、これだけでは90年代バブル時代のお話みたいなものですが、

我々は、その合戦に、

不動産賃貸業の原理原則

を用いることで、より、強みを発揮しているわけです。

 

2.不動産賃貸業の原理原則

人の金で不動産を得て、その借金を不動産賃貸業という異質な収益事業で、

賃借人がその借金を返済してくれる

※厳密には自分が返済はしますがその原資(出どころ)は賃料収入であることから

わけです。

 

つまり、

この原理原則が成り立つには、賃借人が入り続けるような不動産でなければなりません。

 

当たり前の事をツラツラと書いていますが、この順序は大事だと思っています。

 

ここまでを纏めます。

不動産の原理原則を押さえ、より良い土地をより安く購入することが大事であり、

不動産投資の原理原則を押さえ、その不動産を人のお金で取得出来ることも大事であり、ある種、前提となってきたものであり、

その原理原則を成り立たせているのは、

不動産賃貸業の原理原則

であり、

賃料収入で人に借りたお金を返しつつもより良い土地をGETする

というのが、王道だと思っています。

 

この原理原則が崩れると、不動産投資というものはなかなか成り立ちません。厳密に言うと、一般人である我々にとって、

事業難易度が上がる

ことを意味していると思います。

 

上で挙げた王道から逸脱した投資例たちの

事業性の高さ

がそれを物語っています。

 

3.キャッシュポジションの原則

で、次にキャッシュポジション???

これは5年、10年と続けていくと痛感しますが、

拡大

を意識すると、必ず、ぶち当たる原則です。

思ったよりキャッシュポジションが上がらない

人は、上で挙げた基本から逸脱しているはずです。

上で挙げた原理原則を忠実に守る不動産投資をしていれば、キャッシュポジションは着実に上がっていくはずです。

繰上返済としようが、

途中で売却しようが、

それが意味することは結果ほぼ同じで、差をつけるのは、レバレッジの差だけになってきます。

 

少し立地が悪い分、利回りが高い、けど稼働率が若干下がる。

立地が良い分、利回りが低い、けど稼働率は高く、売却手残りが多くなり易い。

上で挙げる原理原則と、市場原理から逸脱しなければ、必ず、キャッシュポジションも上がっていきます。

利回り〇%の投資を実施

しているわけですので。

 

ここは真似は絶対出来ませんが、多法人スキームを活用した投資家の中で、上の原理原則は守っていた人がいたとすれば、その結果は10年後トンでもない大きさで帰ってくることになります。

やり方はアレですが、

キャッシュポジションを下げないで規模拡大を図る

レバレッジ効果を最大限生かした手法

でしたので。。。汗

 

何が言いたいか?

上で挙げた原理原則を忠実に守り、

キャッシュポジションを上げつつ規模拡大をしていく

のが私の理想だったわけです。

 

勿論、全ての人がどこまでも規模拡大を望むわけではないのは承知していて、その塩梅は自己が決めることになるわけですが。

 

4.レバレッジこそ原理原則

レバレッジこそ真理。

こういうと批判が生まれそうですが、

この前提は、上で挙げた原理原則が前提であることを忘れないでおきたいです。

つまり、

私にとっては、原理原則を忠実に守った投資をキャッシュポジションを下げずにレバレッジをかけることで失敗なんてありえなく、

あとは、自己の労力と、心労の問題なだけであり、

私が上の原理原則から逸脱しない限り、

レバレッジを掛けられる状態に常にある事こそ最大の原理原則

なわけです。

 

要するに!

逆説的に、

レバレッジを掛けられない状態

キャッシュポジションが上がらない状態

を避ける為に、

私はこれまでフル、オーバーローンに拘ってきたのでした。

 

このシリーズの締め括りがこれ??

 

相手(金融機関)にレバレッジの程度やキャッシュポジションを左右される時点で

不動産の原理原則から逸脱している

ことになり、

レバレッジの塩梅を自己を決める(頭金3割を自分が入れる)

のと

金融機関が頭金3割を要求してくる

のでは、その意味合いが180度違うと感じており、

 

それならば!

私なら投資額を抑えてでも、

キャッシュポジション

レバレッジ

を維持していく選択をするだろう!

 

ということでした。汗

 

簡単に言えば、

1億の物件で3割頭金要求されたら、

3,000万円の物件で1割の頭金で3件なり4件なりを購入する!

そこで、

妥協して前者を選ぶなら、10年間はお休みしなさい!

と自分に言い聞かせるだろうということでした。

 

今でも頭金1割で融資がついている初心者投資家は必ずいます。

融資付け、今は本当に大変だと思いますが、踏ん張って欲しいです。

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。