空室が増えてきて

こんにちは! 埼玉サラリーマン大家です。

これまでのコラムでお伝えしてきたように、最近はどんどん退去が発生して空室が増えています。12月の退去予定まで含めると合計9件の空室となります。77戸の規模ですから、12%近くが空室になっちゃいます。
(実際は退去までの間に数件の入居が決まると思うので、こんなに空室だらけにはなりませんけど)

これはさすがに異常事態という感じもあります。

 

ただ、リーマンショックの頃を思い出すと似たような感じでした。やっぱり、低価格帯の単身者用アパートは何かが起きたときの激震が伝わるスピードに差が出るんだと思います。真っ先に激震が伝わるんでしょう。

リーマンショックの頃の思い出を語るときも、大家さん仲間で話していてもファミリー層を中心にしている方々は無風だったと言っていることも多いです。でも、私の場合は違いました。過去のデータを振り返ってみても・・・空室だらけになって、家賃も大幅に下落していました。

 

ですから、今のコロナ禍で退去が重なっても驚きはしません。『空室が増える時代が到来したんだ』という危機感を持って行動しようと思うだけです。

 

ただ、昔と違うのは年月が経って物件の種類が多様化していることです。リーマンショックの頃はまだ投資初期だったので単身者用物件が2棟だけでした。直撃!という感じです(笑)

でも、今はというと少し余裕があります。ちょっと前のコラムでも書いたように、物件によっては満室でまわっているものもあります。全てが狭いワンルームの物件ではない状態になっていることで、激震度が低く抑えられているように思います。全部の物件が直撃だったら、もう少し焦っていると思いますw

 

投資初期は利回り重視でないと買えないこともあり、中古のワンルームアパートが多かったです。4棟目くらいから立地が良くなり、6棟目くらいから面積の大きい物件やファミリータイプなども混ざってきました。これらにより、今は何かが起きたときの耐性が少し上がったように思います。

 

リスク分散

まだファミリータイプを購入して1年しか経っていないので、運営してみた感想を言える段階にはありません。でも、こういうことを経験していくと単身者用よりも楽な部分が多いと感じることもあるんだろうと予想はできます。運営も比較的楽です。

ただ、その反面として利回りは低くなりがちです。好立地に寄せて行こうとすると土地値付近で購入しても利回り10%を切ることも多くなるでしょう。

 

やっぱり、持たざる者が人生逆転を目指すには利回り10%では足りないのが実情だと思います。人生の時間は有限なので・・・

 

だから、何かが起きたときに激震を経験するかもしれませんが、いまいちなスペックの単身者用アパートも悪くはないと思っています。こんなに空室だらけになった今でも、別に後悔は無いです。

 

 

ただ、こうなってみると、それだけに集中させずに分散投資的な思考で物件種別をいろいろと買ったのは良かったと思います。実際は、絶対に分散投資をするぞ!という感じで物件を見つけたわけではないです。

土地値から見て割安な物件を、いろいろと探しているうちに分散投資になってきたというのが実際のところでもあります。ただ、意識のどこかに分散させたいという思いもあったからこそでもあるでしょう。

 

 

最初は選択肢の幅が少ないでしょうが、だんだんと力が付いてきたら選べることも増えます。そうなったときに、少しずつ分散投資を実現していくのが不動産投資の王道なんだと思います。私の場合も、まだまだ心配事だらけで・・・

もっと分散させていきたいと考えているのが現状でもあります。築年数も古いのばかりだから築浅も欲しいし、もっと好立地に寄せていきたいとも思うし、ファミリータイプをもう少し増やしていった方が良いのかもしれないし、、、なんて感じで。

 

ただ、実際は安い物件が出たら買うだけなので運まかせです(笑)

そんな葛藤を抱えながら、やってきたらこうなったという結果論なだけなのかもしれませんね。

 

 

以上、結果的な分散投資でした。今日も最後までお付き合い頂き、ありがとうございました。