みなさんこんばんは。

 

最近めっきり物件が買えていないじゅんじゅんです。

えっ、今年の4月に買ったじゃないの!?

 

・・・はい、そうですね・・・。

今回あまり手がかからなかったということと、入手した物件の入退去がまったくないため物件を買いたいという精神的余裕があるのでしょう。

ありがたいことです。

まぁ、給湯器がこないだうちから2台も壊れて懐がいたいのは痛いんですが(汗)

次の物件の入手平均年数1年強程ですから、まだ我慢が足りないですねぇ。

 

今の自分の状況を知るには?

まず、自分が物件を購入する時には今の取引のある銀行が自分にどういう条件でどういう物件に融資をしてくれるのか把握しておく必要があります。

一番早いのは銀行に自分への貸し出し条件や、お勧めの物件種別などをお聞きするのが早いです。そしてその条件の中で物件を探すのが良いと思います。

 

私の場合1億円程度なら、本業の方で利息0.75%程度、融資期間は30年で保証協会付き融資が受けられる。

但し、頭金30%程度で、既存不適格は×とのこと。5000万ぐらいの物件なら買えるかな・・・という感じ。但し旧耐震などは気にされないようでしたが、4階建てが実は5階建てなどの違法建築物は×。

ただ、本業の方では物件を購入する気はあまりないものの、結局賃貸法人と本業法人両方合算して評価されるのでよほどいい物件があるのであれば、検討してもいいのかなという感じ。

 

ノンバンク系のメインバンクは、総借入額がオーバーしているためもう融資不可とのこと。

 

ぶっとび信金は利息3%半ば。10億円まで融資可。

フルローンも物件次第で可能。基本10%以内の頭金。

但し、旧耐震物件は耐震診断必要とのことで、現実昭和56年より前の物件は融資不可

違法建築物は不可。

耐用年数切れは不可。

返済期間はRC 25年  鉄骨はMAX20年に返済期間短縮

木造1棟は新旧問わず基本的に不可。(評価と返済期間が出ないので取り組まないとのことです)

 

という感じが、今の私のお付き合いのある銀行の融資可能な条件です。

1億以下なら5000万ぐらいの物件なら保証協会付きで本業法人だけど、5000万ぐらいの1棟物件、とんと見ませんね(汗)

 

どんな物件を探せばいいのか?

これ、初心者が聞きがちだと思うんです。

でも、これは向き不向きの問題ではなくて、融資を受ける場合、その融資先がどれくらいの物件でどういった種別(RCとか鉄骨とか)に対してならどれくらいの融資期間と利息でどれくらいのお金を貸してくれるのかにもよると思います。

だから、融資を受けて物件を購入する予定の方には一概に戸建がいいよとか、区分がいいよとかは言えない状況なのかなと思っています。

もちろんキャッシュならそんなことは気にしなくてもいいと思いますが・・・。

 

・・・で、じゅんじゅんの場合、銀行の条件を確認して、考えると

~5000万ぐらいの小規模 1棟アパート。種別問わず。

または・・・

~~1.5億くらいまでのそこそこ1棟マンション。できれば、耐用年数が多少でも残っている鉄骨かRC物件。

さらに昭和56年以降の物件ということに。えーっと築38年以下ですね。(新耐震基準を狙えということか・・・)

この価格帯と築年数帯を先に決めてしまうと探しやすいと思います。

部屋の仕様などはその後ですよね。

 

その中から条件を絞っていく

楽待を活用しましょう。

 

まず価格帯を~2億までにして・・・(各々の価格で!)

・希望エリア(よく知っているエリアや、自分が買いたいエリア)

〇〇市〇〇区 、〇〇区 など ぽちぽちっと・・・

・駅から徒歩〇分

・部屋の間取り (・・・を省く)

・部屋数(6戸以上推奨します)

 

*戸数が少ないと1~2室あいただけで、赤字になることがあるので6戸以上ある物件がいいかなと思っています。

おおっ、既に7件しかない!(@@;

 

気になる物件の写真と、最寄り駅をチェック・・・・。

最寄り駅があまりわからない、寂れている駅などはここでも除外。

 

・・・だいたい残りません(´-∀-`;)

 

私は最近3点ユニットはうちの女子社員の聞き取り調査より、

たとえ玄関入ってすぐの風呂で、脱衣所がなかったとしても3点ユニットよりトイレ、風呂別を選ぶというので選択肢から外しています。

 

それは私の以下の物件のことですっ!!!!

「キャーーっ!!!(@@;

ヤダこの間取り!!!

お風呂どーやって入ったらいいの?!

この物件玄関で着替えないとダメなの??着替えている時に宅配きたり、彼氏とか帰ってきたらヤダー!!!!でも一人暮らしなら・・・ベランダから覗かれないなら・・・アリかな」

・・・だって(´-∀-`;)

確かに、男性入居者ばかりだけど気にしたことなかったよ・・・。

個人的にはトイレが好き。

トイレが広いからトイレで着替えればいいかっ!!

・・・と思ったけど、トイレとお風呂まで距離があるので全裸で移動か!?

確かに玄関入ってすぐに風呂ですけどね・・・。

 

なお、上記間取りは夏からずっと空いている個人所有の区分所有マンションですが、脱衣所がない、和室ばかりということで決まらないのではないかと言われています・・・。

でも今までこんなに空いたことなかった・・・(汗)

 

管理費と積立金で1万6000円超えなのでいい加減決まってほしい(;;)

 

おっと、脱線・・・(*´ω`)

 

話はもどります・・・・・

 

1件だけ気になる物件が残りましたが、写真がありませんでした。

 

レントロールと部屋の間取りを問い合わせて終了っと(´-∀-`;)

これでもし間取りが3点ユニットだと自分の中ではアウトです。

 

私は定期的にこのように検索をかけ、

買える価格帯や条件の中に物件が入ってきたときに動くというようにしています。

エリアなどを絞らないと、多くの物件の中から選べて楽しいんですが、目移りしますしきりがないんです・・・。

また銀行によっても、エリアが限られる場合もあるのでやっぱりある程度エリアを絞るというのは大事かもしれないです。

 

後は、入居者になって暮らしてみることを想像して間取りを選ぶといいかもしれない・・・ですね(;^ω^)

脱衣所がない場合は、脱衣所をロールスクリーンなんかで作ればいいのかしらん(汗)

 

参考になれば幸いです。