こんにちは!地主の婿養子大家です!

 

前回のコラムですが、言葉足らずなのか、行間が読みづらいコラムなのか、誤解を招くような内容に感じた方が多かったようです。

特に、レバレッジの部分についてそのように感じましたが、レバレッジとキャッシュポジションは相関関係にあると思っています。レバレッジを毛嫌いするのはリスクを恐れているだけでもあり、レバレッジで実際に破綻するような場合は、問題はキャッシュポジションや物件自体にあったりします。要は、過信からの破綻ということになります。

つまり、

良い物件が安く買えないならば、相応にレバレッジは下げざるを得ない!!

と考えています。

昔、教科書的なコラムで、

買い方

借り方

返し方

回し方

について私なりに丁寧に書いたことがありますが、前回のコラムは、その大原則の上での原理原則を述べたつもりでした。

あくまで私の自論ですが、あれが理解できないのであれば、まだ人にお金を借りてまで不動産投資すべきではないし、理解していても納得したくないのであれば、それを自己の中で納得のいく形で道を切り開いていくしかないと思います。誰がなんと言おうが、不動産投資をするのは自分です。他人と比較しても何にもなりません。

自分の中の最適格を見つけていく

ことでしか、正しい成長はないのかなと思っています。

 

そんな中、素人、初心者投資家の方から、以下のような質問がありましたので、こちらで私なりにまとめてお答えしたいと思います。

 

<質問内容>

先日は皆さんからアドバイスありがとうございました。不動産投資初心者なのですが、一つ教えてください。

みなさんが物件を購入する時、実際のところ、

①楽待や健美家で検索して直接不動産会社に連絡が多いですか?

それとも

②付き合いのある不動産投資会社経由紹介をもらうパターンでしょうか?

特に最初の一棟目はどの様に購入するべきでしょうか?

ご知見有りましたら宜しくお願いします!

 

それでは私の私見を書いて参ります。

 

構成は、

1.物件情報の取得方法

2.①と②の違い??

3.最初は皆つながりはゼロ

4.私は人に聞いたことがない

5.私の仲介時代の話

6.サロンやネットの功罪

以上で書いて参ります。

 

1.物件情報の取得方法

物件の取得方法には、色々あります。

質問者さんもご存知である、楽待や健美家といった不動産ポータルサイトで実際に情報を検索したり、条件登録をして、DMを受ける方法。

これ以外にも、

アットホーム

不動産ジャパン

を活用している人も多いでしょう。

それ以外にも、

不動産会社のホームページで確認

をする人もいるのではないでしょうか?

大手不動産会社である

三井のリハウス

東急リバブル

住友不動産販売

野村アーバンネット

大成有楽土地販売

電鉄系不動産会社

などは、幅広いネットワークを駆使して日々優良物件情報の取得に尽力しています。

我々が、触れているような一般市場に出てくる物件情報というのは、そのほんの一部の上澄みに過ぎないわけです。

よく

川上情報

という言葉を使う投資家さん達や業者がいますが、私の私見ですが、それらの情報も実は単なる一般公開はまだされていない程度の情報で、

決して、

川上=優良

でもありません。

業者は、その中で更に、優良情報を取得しようと日々活動をしているのです。

ただ、やはり経験的には、

一般公開されている情報よりも未公開情報や新着情報の方が優良情報であるケースは多いとは思いますので、

良い物件を安く買う

という命題を達成する為には必要な情報ソースだとは思います。

っで、前のめりになって買付入れたら、仲介に一番手が入ってしまいました。ってそれ全然川上でもなんでもありませんよね?むしろ、買上げに突き合せたり、買上げのダシに使われただけの場合もあります。

 

このあたりまで考えると、一番効率良く、優良物件を安く買う方法は、川上情報より更に先にある、

川に流れる前の情報

つまり

商品化前の情報

なわけですが、不動産業者もその情報を得る為に本当はやりたくもない、

アパートの管理

駐車場の管理

空地管理

相続相談会

税金相談会

などありとあらゆる手段で飯のタネを確保しているわけです。

 

ここまでの労力を鑑みると、

私にとっては

一般市場や川上あたりで眠っているお宝を探す方が効率が良かった

りします。

 

話戻り、情報は物件情報だけではなく、

情報を持っている業者の存在

そのものが大切なソースなわけです。

では、そのような業者とどう出会っていくか?が次なるステップです。

勿論、

基本のキ、ポータルやネット検索で問合せをしてから広がる人間関係は、物件ありきの収益不動産業界においても大切だと思っています。

 

あとで、書きますが、

基本を飛ばし楽ばかりしようとする人は必ず失敗する

と思っています。

いや、俺は他の人と違い一足飛びに拡大して成功したいんだと思っている人もいるかも知れませんが、そういう人も確かにいますが、そういう人は、残念ですが僕のコラムに感銘を受けたりはしないでしょう。既に、現場にいると思いますから。

 

業者との出会いを求める場合、

エリア選定作業

が先になる場合が多いと思います。基本、仲介も物件ありきであり、サラリーマン。自己が活動する範囲での情報しか持ち合わせません。

エリアが決められるということは、自分が買うべき物件の条件が見えてきていることにもつながります。なぜなら、エリアによって物件の金額や利回りは異なるからですが、それが決められる段階になっていると、多分、

情報収集の仕方についての悩みもなくなっているのではないでしょうか??

 

2.①と②の違い??

質問

①楽待や健美家で検索して直接不動産会社に連絡

②付き合いのある不動産投資会社経由紹介をもらうパターン

実際、

①を経て②になるケースも多いでしょう。

大家歴15年になりますが、私は今でも①と②です。

勿論、

①と②だけではありません!③も④も⑤も⑥も。経験すればするほど、情報網は増えます。

①も楽待や健美家だけではありません!

 

便利な世の中になりました。今や、そこそこの探し方についてはネットでも大家会でもサロンでも聞けたりするでしょう。私もコラムで何度も何度も書いています。

 

3.最初は皆つながりはゼロ

最初は誰しもつながりはゼロないしほぼゼロではないでしょうか。

それを一つずつ増やしていく以外の方法があるならば私も知りたいです。

また、一つだけのソースから本当に優良情報を得ている人もいれば、川上情報だと思い込んでクソ物件を買上げして購入しているカモの人もたくさんいると思います。

結果を見てみると、

私の場合、同じ仲介からの情報で物件を購入したケースは数えられる程度です。やはり物件ありきの収益物件購入において、業者と違い、絶対に買い続けなくてはいけない立場でもない私は、

自分が納得し購入するには、物件ありきになる点が理由だと思います。

それでも、

何件か購入した仲介との出会いにも必ず初めましてがあります。

個人的には、何件か購入したのはその人が出来るからよりも、ご縁の方が強いと思います。

 

4.私は人に聞いたことがない

さて、ここが今回のコラムの本題です。

先日、サロンの分科会なるものでクレカの分科会がありますが、そこで質問をしてみたのですが、

私は基本これまで、不動産投資について誰かに聞いたことがありません。

勿論、厳密に言えば、誰かには聞いていたのでしょうが、

〇〇を教えてください!!

という前に、クソ調べて、自分で解決してしまいます。

それが間違っていようがいまいが、私にとってそこは問題ではありません。

問題は、

姿勢の問題

だと自分では思っているからだと思います。

 

今回の質問は、有料サロンの中で生まれた質問であり、月額4,400円かなにがしかのお金を払っているから質問を。

本業で忙しくて時間もない、経験もないなか、頼る所を間違えて、悪徳大家や業者に騙される人が多いなか、真っ当な会の中で生まれた質問なので、丁寧に答えてあげるべきだという心と、答えない優しさの狭間で迷いがいつも生じます。

結果的に、今回は、実践コラムで書きますねとしました。

その真意は?

どなたかお答えください。

 

5.私の仲介時代の話

仲介時代の話ですが、契約やお客さんとのアパが無い場合、平日の予定の大半は、情報収集活動に費やします。

テリトリー内の更地情報を車で探索して謄本を上げたり

行ったことのない業者を訪問したり

相手にしてもらえない業者を何度も訪問したり

そして、情報を社内で共有します。

不動産が売りもので仲介がその仕事ですが、やはり、

情報が命

だからなわけです。

 

よく、別の知識の話でも言いますが、

情報が点と点がつながり線となり、線と線がつながり面となる時があります。

仲介的に言えば、

点での契約はラッキーパンチ

線での契約は努力の結果

面での契約が実力の世界

だと感じていました。

 

これは、私たち、投資家にも通じる部分があると思っています。

 

6.サロンやネットの功罪

今では、ネットでその気になって調べれば、

大抵の事は調べられる時代

です。

 

そして、

サロンや大家会とかでは、情報提供する側にも色々な思惑が合ってのことでしょうが、それなりに真っ当な情報も手に入る様子です。私が参加しているサロンも長い目で見れば非常に良心的な会費だと思います。

しかし、

簡単に情報が得られるが為に、

簡単に情報を得ようとしていましますし、

簡単だと勘違いするかも知れません。

 

簡単に調べられるネットの罪。

寧ろ、

不動産投資を難しくしているのかも知れませんね。。。汗

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。