こんばんは、aloeです。

 

前回は融資情勢が厳しくなってきた現状で、どうにかして物件購入する方法について検討してみました。

 

前回はシャンちゃんさんから、初コメントをいただきました(*´∀`*)

どうもありがとうございます!!

 

さて、今日からいよいよ12月ですね。

少し早いですが、今年の振り返りを始めていきたいと思います。

 

今回は個人所有物件編です。

また、細かい数字は最近好まれない傾向にある気がするので、ざっくりとした数字をコラムにしていきたいと思います。

 

<2棟目アパート>

立地:山手線ターミナル駅60分以内、駅徒歩7分以内

エリア:人口やや減少傾向

建物:木造築31年、1R・1DK・2DK合わせて5部屋

購入時期:2019年7月

購入価格:930万円

満室家賃収入:約205万円

融資:900万円、10年、1.31%、元金均等

 

記念すべき私のコラムニストデビュー物件です笑。

あれから1年半かー、なんか懐かしいですね!

 

さて、2棟目アパートはどんな1年だったでしょうか。

 

稼働率(日数ベース):99.3%

稼働率(家賃ベース):95.8%

 

(ここでの「家賃ベース」は、入退去に伴う諸費用(更新料、フリーレント、空室損、原状回復費用等)を全て含んでいます)

 

家賃ベースでは1月入居の2人のフリーレントそれぞれ1ヶ月分、9月退去の現状回復費用等あり多少下がりますが、エリアを考慮すると十分合格点とは思います。

ただ、12月末に退去があり、このご時世客付けしにくいと言われる狭め(20m2)の3点ユニットのお部屋なので、少し難渋するかもしれません。

 

<4棟目アパート>

立地:山手線ターミナル駅60分以内、駅徒歩7分

エリア:人口減少傾向

建物:木造築31年、2DK(45m2)6部屋

購入時期:2020年6月

購入価格:1,600万円

満室家賃収入:約322万円

融資:1,800万円、10年、1.6%、元金均等

 

今年の6月に購入した庭付きアパートです。

 

4棟目アパートは11月末に退去があったばかりですが、12月いっぱい空室と想定して計算しておきます。

年内になんとか決めたいですが・・・汗。

 

稼働率(日数ベース):97.5%

稼働率(家賃ベース):100.1%

 

(ここでの「家賃ベース」は、入退去に伴う諸費用(更新料、フリーレント、空室損、原状回復費用等)を全て含んでいます)

 

1部屋空室となるのでその分のマイナスがありますが、更新料を2部屋いただけているので、家賃ベースでは100%超えでした。

ただこれは「現状の」数字なので、原状回復費用や客付け関連費用が来年にかかってくるので、安心できるわけでもありません。

 

また、所有5物件の中で圧倒的に人口減少が強いエリアなので、どのぐらいで客付けできるかが未知数でもあり、

現在の私の最大の不安要素です汗。

 

残債利回りから現在の安全度を評価してみる

基本的には売却ありきの投資戦略はとっていないのですが、それでも規模拡大と共にリスクマネジメントとしての出口は想定しておく必要があります。

 

現在の市況であれば、関東圏の小ロットの築30年前半のアパート(狭小・シェアハウス・再建築不可等除く)利回り20%あればほぼ売れると思われるため、そこを最低限の出口として考えておきます。

(もちろん客付けに難渋して家賃が下がってくれば利回りも低下し、売却価格も下がってくるのですが・・・汗)

 

ちなみに、2棟目は土地としても出口も一応ありえます(値段は下がります)が、4棟目は土地として売却するには相当安値でないと厳しいと思います・・・。

 

<2棟目アパート>

残債:約796万円

満室想定年収:約205万円

残債利回り:約25.8%

 

10年融資なので残債減少スピードはとても早いです。

現状で残債利回り約25%、さすがに残債では売却可能でしょう。

なので、ほぼ安全圏(最悪残債で売却可能)に到達したと思っています。

 

<4棟目アパート>

残債:約1,710万円

満室想定年収:約322万円

残債利回り:約18.8%

 

こちらも10年融資なので残債減少スピードは早いですが、購入初年度で外壁塗装等もしているので、まだ安全圏には到達していないと思っています。

あと1年頑張れれば残債利回り20%overとなりますので、一応安全圏でしょうか。

 

今年一年の個人の運営状況を総括してみる

4棟目アパートを購入したことで部屋数的に青色申告も可能となり、今年の個人での目標は達成できました^^/

 

2物件いずれも10年返済なので利回りの割に手残りCFは厳しいですが、今年は約100万円弱の手残りCFとなりそうです。また、修繕費がかなりかかったため課税所得はマイナスですので、本業との相殺で所得税還付も50万円程度は入ると思われます。

 

2物件ともに言えることは、法人所有の物件に比べて厳しいエリアだということです。

11月・12月にそれぞれ退去があったのはタイミングの問題かコロナの影響かははっきりわかりませんが、なんとなく需給は悪化している印象もあります汗。

短期融資での空室は一気にCFマイナスにもつながりかねないので、気を引き締めて入居募集したいと思います。

 

以上、今日は2020年振り返り(個人編)でした!

 

 

aloe