みなさんこんばんは。

 

私はいまだ物件を買いたい!!!

と思っています。

銀行も貸したい!!と思っているようなので割と相談に乗ってくれます。

 

最近はどんな物件が買えなかったのか書いてみます。

 

①ピチピチ木造新築1棟マンション

築年数 6カ月

主要駅から徒歩2分

ちょい寂れた駅から徒歩5分 の好立地!

物件価格強気すぎる106,800,000円

総戸数 6戸

利回り 6%

土地面積 114.㎡

部屋は1LDK ~3LDK

の広めの部屋です。

69,000~94,000円の家賃帯。

 

出会い

いつも物件情報をもらう、信頼できる不動産屋からの紹介案件でした。「利回りは低いけど築浅だし、どうですか?」と紹介を受けました。これは、広告厳禁と書いてあります。

・・・新築なら融資期間結構イケるんじゃない?!(*´ω`)

金額が高すぎるし、利回りも低いし、部屋数も6部屋じゃぁ本来なら買わない物件だけど聞くだけ聞いてみよう。

 

銀行に連絡する

①緑の銀行担当者「保証協会に持ち込むんだったら頭金

3割用意してください!3000万用意できるんですか?」がちゃん。

プロパーは路線価評価、保証協会付きは収益還元法。

 

②ぶっ飛び銀行「木造ですか・・新築ですか・・・あー・・・うちじゃぁ利息の関係で厳しいと思いますね・・・ってか、えっ?!高い、高すぎますって!やめときましょ!!」がちゃん。収益還元法。ほぼフルローンが可。

 

③最近知り合った紛らわしい名前の銀行「おお・・・・っ・・・・これならプロパーだと30年行けますね!!・・・っ・・・んっ?!た・・・高すぎる・・・。これだと頭金2割ぐらい入れないときついですね。いやーー・・・それでもきついわぁ・・・これはちょっと・・・次探しましょう」がちゃん。収益還元法。

 

不動産屋に連絡する

じゅん「8000万くらいにならん?!」

不動産屋「出たばっかりだし無理ですねぇ、割と強気な売主ですわ」がちゃん。

 

「だよねーー・・・・・・・・・・・・・(´-∀-`;)」

 

総評

・・・まぁ、部屋数が少なくて1部屋の金額がそこそこ高いですけど、1室空くと一気に状況が悪化しそうで買ってはいけない物件だと思います。

さらに、新築の家賃はあてになりません。まだ建築されてから入居したばかりの最初の1回目の家賃ですからさらに利回りは下がる可能性が高い。新築でも、まったくの新築ではないのでせいぜいだせても8000万かなぁ~。

しかも木造ということを考えると8000万でも高いと思います。

ということでアッサリ引き下がったのでした。

 

 

②ちょいワル熟女マンション

鉄骨 築年数 32年

不良学生の多い駅から徒歩3分

物件価格105,000,000円

総戸数 15戸

利回り 9.15%

土地面積 189㎡

部屋は1DKか2DKの風呂トイレ別で全体的に広めの部屋。

50,000~60,000円の家賃帯。

そして、駅の周りだけは治安が良く駅から遠くなると治安が悪いという・・・。

 

出会い

楽待から検索(*´ω`)

間取りは抜群、収納もあって暮らしやすそうです。

現在満室の様子。

周囲は高校が多くファミリータイプのマンションは珍しいようです。競合が出てきませんでしたので、これはアリかなぁ~♪

 

銀行に打診・・・する?

①緑の銀行・・・はどうせ頭金3割というでしょう。さすがに3割も出せないし、保証協会利用では保証料が1000万近くのってきます。4割も出せないですのでナシ。

②ぶっ飛び銀行・・・は、融資条件としては鉄骨なのでMAX20年、利息はおそらく3.7%程度となることを考えると、手残りは20万強。そこから維持管理費を引くと15万程度残るかな~?という感じ。さすがに1億規模で手残り15万程度では・・・ね。頭金を1000万程度入れると、25万程度はのこるのかなー・・・それでも厳しいかなぁ・・・。物件価格が今後大幅に下がる可能性があればアリなのかなぁ・・・。金額の付け方的に1億円にはなりそうだけど、値段を下げるのは厳しそうです。だいたいほぼフルローンで可能。

 

③まぎらわ商工バンク「ウーン・・・プロパーだと、利息は2%代半ば、頭金は1割は必要でうちの基準だと耐用年数の残存年数+10年なので・・・む・・・無理かな・・・」(直接話をした)

 

不動産屋に連絡・・・・する?

これは資料を取り寄せただけで実際に買付の話や値段交渉などは行っていません。

いつも世話になっている不動産屋には問い合わせず、楽待経由での新しい不動産屋です。

現状資料を見たかんじ、現在取引のある銀行での融資は難しそうです。

これ以上の深追いをしないことにしました。

 

総評

・・・正直部屋数も15部屋と多いですし、間取りも良いです。

駅近でファミリーってかたいですよね。

買ってもいいなあという物件ではあるのですが、今の私と取引のある銀行ではすこーーーし、しんどい感じがします。

鉄骨物件が25年で引けたのであれば、購入してもいいのかなという感じではあるんですが・・・。現状の状態ではかなり厳しいかなぁという感じ。

こういう時に買いたい病にかかっていると買ってしまいそうですねー(汗)

 

まとめ

・・・はい、とういうことで

融資がどれだけ引けるか・・ということや、融資期間など銀行の貸し出し範囲などをあらかじめ把握していると

買付を入れたけど買えなかったということがなくなりますし、

買えるかどう問い合わせる前にわかるようになります。

スピード勝負の時には、購入の確実さなども重視されるので銀行に物件を持ち込む前の段階で、どんな物件をどのように評価し、どれくらいの期間融資が可能なのかぐらいは事前に知っておくといいのではないかなと思います。

 

・・とりあえず木造ピチピチ物件にはご縁がないようですね・・・(;^ω^)

木造ピチピチ物件は将来的に新築する時ですら一生ご縁がない気がします・・・。

 

 

*ピチピチ物件の前の言葉が不適切だったようでお目汚し失礼いたしました!m(_ _)m