こんばんは、aloeです。

 

前回のコラムをあげてすぐですが、あまりにびっくりしたのでコラム連投しようと思います。

 

なぜなら、

#154 年収1500万円あれば5年で資産10億円は簡単!って本当!?

#163「一棟目が買えた」投資家が増加!の裏側について考察してみる

私が警鐘したかった内容のがまさにそのままよく私達が知る場所にでてきたからです。

そちらはコメントしたり自分の意見を伝えたりすることはできなかったので、今回コラムにしようと思います。

 

なお、「記事」に対する私の個人的な意見としてのコラム、という意図でしたが、個人攻撃のように映って不快に思う方が多ければ削除したいと思います。

 

また、いただいたコメントを受けてコラムの内容を一部変更しています。ご指摘いただいた皆様どうもありがとうございます。

 

「資産性が高い物件」とは、金融機関の担保評価の指標である「積算評価」が高い物件のこと、ってほんと?

これまさに地方RCにスルガで無理やり融資つけていた時代の論法と変わらないんじゃないでしょうか汗。

記事に出てきた物件はもしかしたら土地がめちゃくちゃ広いくて土地積算が高いのかもしれないですし実際の価値はわからないですが、単に

 

地方RCだとさすがに融資がつきにくいから首都圏のRCに移行しただけ

 

に思えます汗。

 

そして、利回り8%のRC、長期融資ひければ見かけ上のCFはある程度出るかもしれませんが、RCはランニングコストも高いですし、土地自体に価値がある物件でないとかなり厳しいと思います。

(土地を購入するつもりでの物件購入ならいいかもしれませんが、この記事では「安定したCF」を目的としているようです)

 

何よりも・・・

 

「手間も心配もない安定した投資先を探すことが最適解」です!って?

いや、そりゃ理想はそうかもしれないですが、そんな物件存在しないということを記事の中で

「「築浅で高利回り」「相場より価格が安い」といった掘り出し物を探すことはおすすめしません。そういった物件は当社のような不動産会社が時間とコストをかけ、血眼になって探しているからです。」

って書かれてますが・・・手間も心配もない安定した投資先なのに、なぜ自社所有しないのでしょう?

 

(つまり顧客に紹介した上の物件は、掘り出し物ではないということですよね)

 

片手間で太刀打ちできる世界ではない、という点は同意です。

 

だからこそ兼業であろうと私達は必死に物件探しをするし、DIYしてみるし、楽待実践大家コラムで勉強しているんだと思います。

 

「新富裕層」が法定耐用年数の壁を突破しているのはなぜか?

新富裕層の定義自体はどうでもいいのですが、これも先日のコラムで触れた内容にも被りますが、「本業からの補填ありき」で考えているからだと思います。

積算評価うんぬんでなく、本質的に価値がある物件(例えば武蔵野線内側で整形地で路線価以下の物件とかでもいいですし、超高利回り物件でもいいですし、今回は議論のメインではないので省きます)なら、基本的には借り手の属性がどうあれ金融機関は融資したいはずです。市場価格1億で売れる物件を5,000万円で購入できれば、返済が滞ればそのまま市場で売却すればいいだけですから。もちろんその購入者が資産家であればベターではありますが。

 

そして、本質的に価値のある物件が、「手間も心配もない安定した投資先」を探している人に偶然紹介される可能性はほぼゼロだと思います。

 

なぜなら、

「当社のような不動産会社(とか楽待村の猛者達)が時間とコストをかけ、血眼になって探して」

いますから・・・。

 

さすがの郊外派の私も、

 

中古・RC・郊外

 

とか、慎重にエリアを絞らないと危ないと思って思います・・・。

(「実際にこのエリアでは家賃が約30年の間変わっていません」とかほんとかいな)

 

(今回「郊外」という言葉の定義には触れません。記事のまま引用しました。国道16号の内側にはもちろん素晴らしいエリアもたくさんあると思います。)

 

それなりに大きいロットになりますし、出口どうするんでしょう。。。RCの解体費に負けないぐらい土地の価値があるエリアならもちろん問題なしかもですが。。。

 

というわけで、ツッコミどころは他にも多々あったのですが、ある程度の属性の人に無理矢理融資をつけて売りつけようとする意図がまた見え隠れしてちょっと悲しくなったので今回コラムにしてみました。

 

 

おまけ

23,000万円

表面利回り8%

RC築27年

45m2(75,000円)20部屋

自己資金2,300万円

金利1%

融資期間30年

入居率90%

で楽待シミュレーションすると

こんな感じですね汗。

さすがに2,300万円で戸建かアパート現金購入した方がいい気が・・・汗

 

aloe