こんにちは!地主の婿養子大家です!

 

再販スキーム

 

前回、前々回と久しぶりに私のコラムでコメント欄が荒れたように見えた読者の方もいたかも知れませんね。前回のコラムでは、既にそのコメントは消えてますが、前々回のコラムのコメントは残っています。

私事ですが、

浦和クラブという私は同志の会だと思っていた会がありました。

浦和クラブというのは、もともとここラクマチのコラムニストやコメ二ストの寄りあい的集まりでした。

その浦和クラブを退会しました。

ムチャクチャ残念です。

この3年間の一部が無と化しました。

 

退会した理由は、私情につき書きませんが、

持論的自論では、

相手の事を思いやる

を大切にしているつもりですが、

その

思いやりの主役が自分であること

が人間良くあります。

しかし、

私見では思いやりの主役は相手

です。

 

2年前から私は今はもうありませんが、あけぼの会という無料ライングループに入っていました。そのあとは、縁があり、有料サロンへ参加することになりましたが、その事実を受けて、

私が変わった

と思っている読者の方もいるでしょうか?浦和クラブの中にはいたようでした。実際にそう言われました。

ここで私が3年間費やしてきた有限である『時間』ですが

あけぼの会でも有料サロンでも、同じくらいの『時間』を

不特定の誰かの為

特定の見知らぬ人の為

に見返りを考えずに費やしています。

その事を知っている人は、時々、心配をしてくれたりしますが、その心配の主役は私でありその思いやりは私に向けられており、その思いやりには私は感謝するし、その感謝がその人との絆を深めます。

 

不動産投資家の多くは、私利私欲で不動産投資を始めることが多く、私の言わんとすることはもしかすると一生分かってもらえない人も多いのかも知れませんが、私がこの人は不動産投資に成功するだろうと感じる人は、本業でも成功を収めていたり、

人として尊敬できる人

が多いです。

 

何故、

単なる地主の婿養子で自力でゼロから成功しているわけでもなく、不動産ノウハウも至って普通の、38歳の皆さんより一回りも二回りも若輩者の私が、ここまでここで応援してもらえる存在になったかを考えて、自己を振り返って頂きたいです。

言葉は言霊

です。

ホントは、

批判する人は、その人自身

妬む人は、その対象は自分

自慢やマウントは格好悪い

 

私は単なる実践コラム二ストです。

 

さて、今日はサロンでの別の質問が、非常にタイムリーなもので、個人的には、他でまだ発信を見た事がないスキームに直面している初心者の方の質問でしたので、ここでも共有し、そのスキームについて、私見を述べたいと思います。そして、罠に嵌まらない為に必要な知識が何か?について自論を述べようと思います。

 

構成は、

1.質問内容

2.質問への回答と感想

3.新スキーム紹介

4.我々にとってのリスク

5.どうやって回避する?

以上で書いて参ります。

 

1.質問内容

周辺家賃相場とレントロール記載の家賃との乖離が大きい物件に対する皆様の考えをお聞かせ下さい。
 
長期入居者と生活保護受給者と思われる入居者で満室になっているのですが、その影響で周辺家賃相場より60%ほど高くなっています。
 
私は以下の3パターンがあると思っているのですが、他に対処法はあるでしょうか?
 
1.そもそもそんな物件は最初からスルーする
 
2.周辺家賃相場に引き直して大幅指値する。指値が通らなかったら購入を諦める。
 
3.現入居者の退去リスクを伝えて、それをネタに程々の指値を入れる。生活保護受給者を引っ張ってこれる管理会社を見つけて運営する。
これをやる場合、そこまでして購入する物件なのか精査した上で決めるべきかなと思いますが

 

2.質問への回答と感想

私はこの手の質問は個人的には好きです。コミュニティ内の情報の共有にもなり、単に、クレクレしているのではなく、自身の考えの答え合わせをしているような質問。相談者の方、きっと、お仕事の出来る方なのだと思います。

ここのコメント欄も同じだと思っています!

既に、ラインでは回答しましたが、答えはご本人の中に大方で出ますので、申し分ない見解ですね!とだけ投稿した記憶です。

ただ、シリーズの途中だったこともあり、他の面倒な事もあり、じっくりと回答する時間が取れなかったので、コラムにしますとしましたが、その後すぐに、タイムラグにより、質問者の方やグループ内の方がこの新スキームに嵌まってしまったら嫌なので結局投稿してしまいました。汗

 

それ業者売主物件でしょ?

投稿を見たときに、すぐにピンときました。

 

ここからはあくまで私の妄想でありフィクションであり特定の業者の営業妨害を目的としていません。

信じるか信じないかは貴方次第w

まあ、このスキームは巧妙に法律をかいくぐってもいるので、特定の『業者』の営業妨害とはなり得ないですが

 

去年だったか、一昨年だったかコラムにもちょくちょく書いていましたが、スルガショック後に融資が締まり、再販物件がずっと売れないヤベエ業者がいました。私は、その業者の物件に30%くらいの指値をして1年半くらいの交渉をしていましたが、ついに先方からOKが出たタイミングでほぼ同日くらいに別の消費者購入者がそもそもの満額付近で買ってしまいました。

この手の業者って、本当に売出価格はほとんど変えないんです。一物件でも下げると、仲介に足元見られてしまうので、あくまでスタンスは強気を貫きますが、流石に1年半売れないってことがどういうことかは、銀行にお勤めの人ならご理解いただけるでしょうね。逆に、大幅値下げ!!ってこの時期出来る業者は、1億で買った物件を2.5億で売っていたのを2.2億に下げただけです。そんな物件を買いまくっていた、キラキラ大家さん達は。。。以下自粛。

 

話戻りますが、ある意味、瀕死だったその再販業者。

 

最近、ぼろ儲けしているようです!

3.新スキーム紹介

簡単に言えば、

空室の多いアパート買って、生活保護者で満室にして転売するスキーム

です。

しかし、詳しくは怖いので書けませんが、このスキームの凄いところは、そのアパートを量産出来るスキームであるところです。

名づけて、

NPO生保スキーム

なんか昔、楽待でどちらかという素晴らしい経営者的な側面で記事になっていた記憶がありますが、勿論、その業者さんのことではありませんし、あくまで私の妄想コラムです。

 

4.我々にとってのリスク

質問者さんが考えたリスク判定や、その対処法はその通りだと思いますので、ここでは触れません。そこを自分で判断して買うのが事業であり不動投資なのですし。

ただ、注意喚起しておきたい、私が懸念するこのスキームの将来についてだけ箇条書きします。

 

<NPO生保スキームのリスク>

・購入後に自分に生保を受け入れるノウハウがあるわけでもない

⇒将来、生保入居者と一般入居者の混合アパートになると、管理クレームリスクが高くなる。

 

・このスキームの威力がありすぎる故に、賃料相場の乖離や物件力の判定が難しい

⇒要は、クソ物件でもこのスキームであれば簡単に満室に出来てしまう。

そして、

最大のリスクは退去リスク

です。

え?生保入居者だからとりっぱぐれもなく安心だし、退去なんてむしろリスク低いのでは?

と思った読者の方いますでしょうか?

妄想力が足りません!笑

まさゆきさんのコラムで一緒に妄想力を養いましょうw

 

私はこう妄想します。

この手の業者、上手く行っている時は良いですが、いずれは、肝心の生保受給者の球が足りなくなってくるでしょう。

すると、グレーな

生保受給者の生産が肝になってきます。

例えば、公園のベンチでたたずむ人を勧誘したり?

 

中には、

生保受給資格に該当しない人を、巧妙に生保化してしまったりもするのでしょうっと妄想します。

 

で、将来、誰かが利回り12%なりで購入してホクホクしていたら急に、そこに入っていた入居者の不正受給が明るみになり、一斉に生保金支払いがストップして、残るのは、お金を払えない、経済的弱者のみ。中には、問題児入居者もいるでしょう。

全部の入居者に出て行ってもらい、新しい入居者を入れようと思ったら部屋が掃き溜めになっている。。。リフォーム費用が鬼のようにかかる癖に入居者からはお金をとれるわけもない。借金の返済もある。怖

 

上でも述べましたが、きっと立地の悪い物件も多く、昨今の融資情勢を逆手にとって、

土地積算の出やすい負動産

でしょう。

出口で実需にも売りづらい場合も多いかと思います。

 

5.どうやって回避する?

最近、融資打診された方は、金融機関の空室補正の掛け目が非常に厳しいのも痛感されていると思いますが、その融資情勢を逆手にとった、

高積算

高利回り

満室

の三拍子そろった、このスキームに心揺れてしまう投資家さんの気持ちは分かります。。。

 

妄想の悲劇の主役とならない為には、どうすればよいか?

消費者のままじゃダメなんです!!泣

 

コラムを書き始めて2月で3年になります。

 

いつもお読みいただきありがとうございます。私のコラムを真面目に読んでくれ、応援してくれ続けた方々の成功を心から祈っております。