~このコラムは大した経験もない4年生大家が、恐れ多くも個人の経験や見解を記したコラムです~

 

 

皆さん、こんばんは~

ジュニアです。

 

 

<当地での雪景色です>

 

甲信越、東日本など各地で大雪となっていますね。

当地でも本格的な雪となっており、朝から長靴はいて雪かきの日々です。

雪はまだまだ降るようですから、大きな災害などにならないことを願います。

 

 

さて、私のプロフィールにはメールアドレスを載せています。

ヘンな人からのメールとか、無茶なメールとか、ネガティブな意見のメールとか来たらイヤだな、、、と思いながら、今のところそんなことはありません。(←自意識過剰とよく言われます(笑))

 

たまにいただく、全く知らない人からの突然のメールを、結構楽しんでいる自分がいます。

全く知らない人と言っても、コメンテーターだったり、読者だったりするんですけどね(笑)

 

今回は、そんなメールについてのコラムです。

もちろん、ご本人もコラムにすることを快諾してくれました。

タイトルにあるとおり、保険に関するご相談だったのですが、多くの大家さんにとって=読者の皆さんにとって非常に参考になる内容だと思います。

 

今回の構成は、以下のとおりです。

 

1.読者さんからのメールは突然に

2.セカンドオピニオン

3.返信の前に

4.私からの回答①

5.私からの回答②

6.私からの回答③

7.私からの回答④

8.私からの回答⑤

9.読者さんからの返信

10.最後に

 

 

それでは本題に入ります。

 

 

1.読者さんからの突然のメール

まあメールなんて、いつも突然なんですが、、、

 

その時は平日の夜12時に差し掛かる頃でした。

Gmailの着信音がなったので、なんだろうと思い開いてみると、よくコメントをくれるMさんからのメールでした。

一部を抜粋してご紹介しますと、、、

 

『本日、所有物件にて火事が発生してしまいました。
怪我にもなく大事には至ってないのですが、これから保険処理を含めて動く必要があり連絡させていただきました。

被害状況の報告が来てないのでどう相談すれば良いのかも不明なのですが、大家としてどう立ち回るのが良いのか相談させてもらえると助かります。

(中略)

保険会社様の立ち合いなども必要であったりするようですが、

どう立ち回り、見積り時にやっておいた方が良い内容等あればご教授いただけないでしょうか?』

 

そんな大変な時に不謹慎ではありますが、見も知らない私の事を思い出してくれたこと、嬉しく思いました。

非常に紳士的なメールから、実直な人柄も窺えます。

アドバイスと言うと大げさですが、答えられることには応えていきたいと思えるメールでしたので、直ぐに返信をしました。

 

『こんばんは。

この度は、大変でしたね。
お見舞い申し上げます。

大事に至っていないとのこと、入居者さんはご無事だということなら
不幸中の幸いでしたね。

物件の種類(戸建、共同住宅)、出火原因と被害の状況(全焼、一部?)によって、今後の動きが変わってきます。

あとは、入居者さんの保険とMさんの保険の内容について確認をしておいてください。保険会社からも聞かれると思います。

ご自身の保険会社へは連絡済みとの事でしたら、担当者から連絡が入ると思いますので、その指示に従ってもらえれば大丈夫です。

まずはそこまで、ご確認をお願いします。

何かあれば遠慮なくお連絡ください。』

 

 

2.セカンドオピニオン

火災の場合は、消防や警察の検分が入る場合があります。

今回の火災でも検分が終わるまでは、現場をそのままにしておく必要があるため、大家としては何もできません。

 

今回も消防の検分があったようで、最初のメールから数日後に以下のようなメールをいただきました。

(固有名詞など、一部内容を変更しています)

 

『少し質問があり、管理会社ともやり取りしているのですが、セカンドオピニオンを受けれればと思い連絡させていただきました。

現在、3社(管理会社手配1社、私の方で手配2社)の見積もりを依頼しております。

・賃借人様の保険(A社)
・私の保険(A社)
・メインは賃借人様の保険を使用します。

①管理会社曰く、交渉はリフォーム会社と保険会社様で見積もり及び保険金の金額の交渉するとの事。交渉していただいたリフォーム会社でリフォームを決定してはいないのですが、交渉し、金額が確定後、他のリフォーム会社に変更が可能なのか?

 

②保険金額が確定した後、入金はリフォーム会社へ直接振り込まれるとの事。これって普通の事なのでしょうか?例えば、私に振り込んでいただき、その中からリフォーム会社へ支払わないのでしょうか?

 もしくは賃借人→私→リフォーム会社。

 管理会社曰く賃借人へ支払うと問題が発生する可能性があるからとの事なんですが、今回の賃借人は法人契約でしっかりとした会社なので問題ないと考えています。

 

③見積りで保険金額が確定後にリフォーム実施内容を変更し、その差額をもらうことは問題ありでしょうか?
保険金は見舞金扱いで、実際のリフォームについてやるやらないはオーナーに決定権があるような記事をどこかで読んだと思うのですが、、、
しかしながら、そもそも賃借人が入っている保険なのでその決定権は賃借人様にある気もするので、悩んでおります。

 

④これは保険会社より、税理士様の分野になると思うのですが、保険金は収入として計上しリフォームは資産として計上し減価償却あつかいになるのでしょうか?

 

⑤管理会社から、上記とは別に保険会社からオーナーへ見舞金?的なお金も出ますと言われていますがそんな事ってあるのでしょうか?』

 

 

3.返信の前に

まず感じたことは、「分かりやすいメールであり、答えやすい質問」だということです。

キチンとご自身で行動し、判断もされています。

その上で疑問、質問をきちんと整理してメールをしてくれています。

セカンドオピニオン、、

こういうところに、人柄って現れると思います。

 

 

ご質問の内容も、大家なら皆さん疑問に思うことだと感じました。

ましてや、今回は入居者さんの借家人賠償を使うパターンなので、より複雑に感じることと思います。

 

 

4.私からの回答①

Mさんからのメールには、複数の質問がありました。

実際には1回のメールで全て回答したのですが、分かり易いようにひとつずつ私の回答を書いていきます。

 

 

『こんばんは。

順番に行きますね。

 

・賃借人様の保険(A社)
・私の保険(A社)
・メインは賃借人様の保険を使用します。

 

賃借人の保険=借家人賠償責任保険特約かと思います。

借家賠(しゃっかばい)ってヤツです。

これは賃借人が負う原状回復義務を補償する保険なので借用個室と隣接する部分までが補償の対象となります。

隣の隣の部屋とか、2つ上の階とかにも被害があるようでしたら、自分の火災保険も使うことになります。(注)

区分だったら、そこは関係ないですね。

 

「私の保険」は火災保険、A社でしたら〇〇〇〇(商品名)でしょうかね。

これは掛けてる建物だけではなく、門、垣、塀など外構や物置、自家用車の車庫なども補償の対象となるので、被害があるようなら請求できますが、当然ながら借家賠で受け取った金額は差し引いて払われます。

 

(注)隣接する部屋の補償の有無は保険会社によって異なります。また、あくまでも賃借人の原状回復義務の範囲内での補償となりますのでご注意ください。

 

 

5.私からの回答②

1.管理会社曰く交渉はリフォーム会社と保険会社様で見積もり及び
保険金の金額の交渉するとの事
交渉していただいたリフォーム会社でリフォームを決定してはいないですが、交渉し、金額が確定後、他のリフォーム会社に変更が可能なのか?

 

『変更は可能です。

可能ですが、出来れば知り合いのリフォーム会社があれば、そちらに見積もりをお願いした方が良いです。
今回は借家賠なので、少し複雑になります。

 

まずは本来の火災保険の場合の流れを説明します。

①Мさんが見積もりを取って修理をする
②保険会社は契約者であるMさんから貰った修理見積をベースに査定をして、損害額を算出する
査定とは、部材が適正か、その単価が高すぎないか、修理の工法・工期が標準的なものか、保険金支払い対象外となる費用が含まれていないか、など基本的には削る方向で見ていきます。
③算出した金額を、契約者であるMさんに提示して、合意を得る
④保険会社から提示された金額に納得がいかなければ交渉する

〇〇なので単価は適正、とか、大型車が付けられずこの人工が必要、など、具体的な理由があれば押し戻せます。

⑤交渉して損害額を合意する(=協定といいます)
⑥保険会社は損害を受けた契約者に保険金を支払う

 

(実際には多くの場合で①から⑥までを管理会社なり、保険代理店が行い、保険金も修理業者に直接払われることが多いと思います。)

 

今回は、入居者さんの借家賠の契約で補償するので、こうなります。

赤字の部分が変わってきます

 

①Mさんが見積もりを取って修理をする
②Mさんは修理代を入居者に請求する。
③入居者は自分の借家賠の保険会社に請求する
④保険会社は大家であるMさんから貰った修理見積をベースに査定をして、損害額を算出する
査定とは、部材が適正か、その単価が高すぎないか、修理の工法・工期が標準的なものか、保険金支払い対象外となる費用が含まれていないか、など基本的には削る方向で見ていきます。
④算出した金額を、入居者に提示して合意を得る
⑤保険会社から提示された金額に納得がいかなければ交渉する

〇〇なので単価は適正、とか、大型車が付けられずこの人工が必要、など、具体的な理由があれば押し戻せます。

⑥交渉して損害額を合意する(=協定といいます)
⑦保険会社は損害賠償を受けた入居者に保険金を支払う
⑧入居者がMさんに原状回復費として保険金を払う

 

実務上はこれらを管理会社とリフォーム会社の間で完結させようとしている状況で、一般的によくある話ですが、大家としては交渉に入るべきだと思います。

 

先ほどの返信でも書きましたが、遠慮なく高めの見積もりを作ってもらい、実際には安く直せばいいのですが、入居者には関係のない話ですから、保険会社と交渉などしないでしょう。

よって、リフォーム会社の協力は大きなポイントです。

 

保険会社としては、どこの見積もりでも査定してくれますが、2つの見積もりを出すことは出来ません。

金額が決まってから、他のリフォーム会社に変更する=どこの会社が施工するかは保険会社は一切関知しません。

しかしながら、ただ単に見積もりを作らされたリフォーム会社には不義理をすることになりますよね。

そこの問題ですね。

 

 

少し長くなりそうなので、今回はここまでとさせていただきます。

続きは明日、アップする予定ですので、暫くお待ちください<(_ _)>

 

 

今回のコラムは、いかがでしたでしょうか。

これから不動産を始める皆さんにとって、少しでもお役に立てれば幸いです。

また、簡単でも構いませんので、皆さんからの感想、ご意見のコメントをいただけたら嬉しく思います。