~このコラムは大した経験もない4年生大家が、恐れ多くも個人の経験や見解を記したコラムです~

 

 

皆さん、こんばんは~

ジュニアです。

 

<プロパンガス会社さんから頂きました>

<こんなん、なんぼあってもいいですからね~>

 

 

前回のコラムでは、コラム読者のMさんからメールで保険についての相談を受けたことを書きました。

実際に火災に遭った状況にもかかわらず、コラムにすることを快く承諾いただいたMさんには、感謝しかありません。

今回の火災は、入居者さんがいた状況での出火と言うことで入居者さんの火災保険に付いている借家人賠償責任保険特約での対応になる、と言う意味において参考になるはずです。

文章ばかりのコラムであり頭に入りにくいかもしれませんが、保険金請求の流れや大家としての関わり方など、是非とも参考にしていただきたい内容です。

 

前回のコラムを読んでいない方は、前回のコラムからお読みいただくことを強くお勧めします!

 

 

今回の構成は、以下のとおりです。

 

1.読者さんからのメールは突然に

2.セカンドオピニオン

3.返信の前に

4.私からの返信①

5.私からの回答②

↓今回はここからです

6.私からの回答③

7.私からの回答④

8.私からの回答⑤

9.読者さんからの返信

10.最後に

 

 

それでは本題に入ります。

 

 

6.私からの回答③

今回のコラムでも、以下のルールで書いていますので、そのつもりで読んでください。

青字:Mさんからの質問

茶色:私の回答

 

 

2.保険金額が確定した後、入金はリフォーム会社へ直接振り込まれるとの事。これって普通の事なのでしょうか?例えば、私に振り込んでいただき、その中からリフォーム会社へ支払わないのでしょうか?

もしくは賃借人→私→リフォーム会社。

管理会社曰く賃借人へ支払うと問題が発生する可能性があるからとの事なんですが、今回の賃借人は法人契約でしっかりとした会社なので問題ないと考えています。

 

今回は借家人賠償責任保険での支払いです。

本来は入居者が「原状回復義務に基づいて入居者が大家に賠償する=支払う」ものですが、保険会社が間を飛ばして修繕をしたリフォーム会社に直接払うこともよくある話です。

例えば、自動車事故でディーラーに修理を依頼したら、保険会社は保険金を契約者に払わず直接ディーラーに払いますが、それと同じことです。

実務上は、保険金請求書に契約者が振込先を指定しますが、今は請求書を書類で取らずに、電話確認だけで行うこともあります。

 

自分で受け取るのであれば、入居者、保険会社には直接私に払うように依頼をし、リフォーム会社には修理代はこちらで払います、と言えば大丈夫ですよ。

 

保険金をリフォーム業者に直接払われることは、大家としては良し悪しだと思います。

「メンドクサイから直接やってくれ」という場合もあれば、「小さな損害なら次の退去後にまとめて工事をするから、一旦自分が受け取りたい」という場合もあるでしょう。

保険会社はどちらでも構わないんです。

 

 

7.私からの回答④

3.見積りで保険金額が確定後、リフォーム実施内容を変更することは問題ありでしょうか?
保険金は見舞金扱いで、実際のリフォームについてやるやらないはオーナーに決定権があるような記事をどこかで読んだと思うのですが、、、
しかしながら、そもそも賃借人が入っている保険なのでその決定権は賃借人様にある気もするので、悩んでおります。

 

全然オッケーです。

 

火災保険も借家賠も、損害額(=修理費用)を補償するのであって、修理するかどうかは関係がありませんし、見積もりどおりの工事をするかどうかも関係はありません。

なので、よく台風とかで雨どいが壊れて保険金請求して、その工事で足場を架けるから、ついでに外壁塗装するという作戦が行われるわけです。

 

今回は賃借人の保険です。賃借人には原状回復義務がありますが、実際に工事をしてもらうわけではなく、原状回復に必要な費用を負担してもらう、ということなので、その点も問題ないと思います。

仮に戸建か、一棟モノで全焼だった場合、再築せずに保険金を受け取って更地で売却、なんて話もよくある話です。

 

これも皆さん迷われることかと思います。

繰り返しになりますが、「修理や再築に必要な費用」を補償するのが保険であって、受け取った保険金をどう使うかは関係がありません。

 

だからといって、過剰な請求をすることはご法度です。

保険会社の担当者も人間です。

怪しいことはすぐに分かりますし、もちろん感情も持っています。

ひとつ間違えれば、犯罪行為です。

契約の中身をよく理解した上で交渉をする、ということが大事だと思います。

 

 

8.私からの回答⑤

これは保険会社より、税理士様の分野になると思うのですが、保険金は収入として計上しリフォームは資産として計上し減価償却あつかいになるのでしょうか?

管理会社から、上記とは別に保険会社からオーナーへ見舞金?的なお金も出ますと言われていますがそんな事ってあるのでしょうか?

 

火災保険であれば個人の場合、受け取る保険金は非課税です。
過去に婿さんがコラムにしていましたが、税理士も見落としがちなポイントです。
今回は損害賠償金になりますが、同じように非課税のはずですよ。
詳しくは税理士か、税務署にてご確認ください。

 

見舞金、、、これは分かりません(汗)
火災保険であれば臨時費用っていうのがあるんですが、借家人賠償ではそれはないはずなので、、
スミマセン<(_ _)>

 

 

9.相談者からの返信

長々と書いてきましたが、実際はここまでメールでのワンターンです。

Mさんからは、すぐに以下の返信をいただきました。

 

『詳細にありがとうございます。

凄くわかりやすくて理解出来ました。

 

1.まずは私中心に商談・交渉のイニシアチブをとる

2.リフォーム会社から見積りの内容についてヒアリングして施工会社を確定する

3.見積りを元に保険会社と交渉する

4.金額確定後、最終の仕様を打ち合わせし施工してもらう

5.お金の流れと計上についてもう一度チェックしてみます

 

本日、保険会社A社様と現場調査に同行しました

賃借人様の保険(借家賠)だけだと全ての金額が保証が出来ないので差額は火災保険から出すとの事でした

それと協定金額の10%をプラスしてお支払いするとの事でした(名称は忘れてしまいました)

 

私の回答より、端的かつ上手にまとまった内容の返信だったので、皆さんは、こちらのコメントを覚えておいて下さい(笑)

全体的に見れば、出来るだけしっかりとした見積りを書いてもらい、保険会社に認めさせることが、一番のポイントですからリフォーム会社さんとその辺について話をしておくことが大事だと思います。

ついては、管理会社には勝手に見積もりを保険会社に出さないように、クギを刺しておく必要があると思います。

イニシアチブを取る、ということですね。

 

 

10.最後に

有事の際の対応が伝わりますでしょうか?

 

実際に賃借人が火事を出すことなどはあまりありませんが、イザと言うときのために大家としては知っておいた方が良いかと思い、コラムにさせてもらいました。

Mさんがキレイにまとめてくれているので、最後に私から言うことは、何もありません(笑)

 

 

Mさんの物件はこれから修理をするところで、進行形の案件です。

このやり取り以降も何ターンかメールのやり取りはあって、Mさんからは金融機関のホットな情報をいただきました。

 

火災で大変な状況の中で不謹慎かもしれませんが、楽待を通してMさんとご縁をいただけたこと、感謝しています。

一日も早くMさんの物件の原状回復が終わり、次の入居者さんが見つかることを祈っています。

 

 

今回のコラムは、如何でしたでしょうか。

これから不動産を始める皆さんにとって、少しでもお役に立てれば幸いです。

また、簡単でも構いませんので、皆さんからの感想、ご意見のコメントを頂けたら嬉しく思います。