こんばんは、aloeです。

 

前回は、先日退去があった4棟目アパートのお部屋の退去後の様子および原状回復費用についてコラムにしてみました。

恥ずかしながら私自身は全然気付いていなかったのですが汗、腰壁の素材がタイルであることはペット可物件であることとうまくマッチしているようで、前オーナーさんの気持ちが入った物件だな、と改めて思いました。

 

早く満室復帰したい!!!

 

さて、今回は先日紹介があった物件がとても特徴的で、かつ今後こういったケースも増えてくるのかもしれないとも思い、コラムにしてみたいと思います。

なお、今回のコラムの本旨ではないので物件スペック自体は適当です。

 

<物件概要>

立地:田舎エリア

土地:200坪

建物:大手ハウスメーカー築20年

価格:3,000万円

表面利回り:15%

特記事項:

満室

任意売却物件

 

 

・・・!?!?

 

満室で任意売却物件って、どういうこと!?!?

 

このアパートはなぜ任意売却物件となってしまったのだろうか

私が今まで目にした任意売却物件というと、お金をかけられなくなってだんだん空室率があがっていってついに月々の返済に困り・・・というパターンが多かったと思うのですが、このアパートは満室なのに任意売却物件となっています。

 

他の収入からの補填ありきで

返済額>満室想定賃料

となるようなローンの組み方もできなくはないでしょうが、

一般的にはさすがに

満室想定賃料>返済額

となるようにローンが組まれることが多いでしょうから、満室なのに任意売却物件となっているのはやはり異質です。

 

さっと物件を調べてみても、建物やお部屋のスペックも大きな問題なさそうで、きちんとした運営がされているような印象です。

 

そこで、任意売却となった経緯を調べてみると・・・

 

住宅ローンの滞納

 

だということがわかりました。

 

住宅ローンとアパートローンは同じ金融機関が融資していたのですが、どうやら本業の収入が途絶えたことで住宅ローンの滞納が続き、それにより任意売却となったとのことでした。

 

つまり、

物件自体(アパートの運営自体)には全然問題なし

だったのです。

 

残念ながら私のエリア外の物件だったので今回は見送りましたが、もしエリア内で似たスペックであれば、本格的に検討していた可能性は高いです。

 

さて、今回のコラムはこの物件を購入できなかったことそのものがメインではなく、ここからが本題となります。

 

住宅ローンのリスクと不動産投資について検討してみる

自宅は持ち家派か賃貸派か、自宅は資産か負債か、といった問題はさておき、実際には住宅ローンで自宅を購入している人は日本ではそれなりにいると思います。

 

私自身は自宅を購入推奨派ですし、超低金利かつ長期融資の住宅ローンはお得なシステムだとは思っていますが、

借りれることと返せることは別問題であり、融資がゆるゆるの住宅ローンについては返せなくなることのリスクが軽視されがちだと思っています。

 

一般的には年収に応じて返済比率◯%以下までと決まってはいるものの、頭金を入れたり物件価格を抑えたりしながら借り入れ可能金額限界までは借りないようにしている人が多いかもしれませんが、特に都心部においては昨今の物件価格の高騰に応じて、年収に応じて借りられる金額の上限近くまで借り入れしている人も一定数いると思われます。

 

実は私が都心区の賃貸に住んでいた時代に付近の分譲マンションを見にいったことがありますが、信じられない金額の物件を

 

「お客様なら融資も通るので大丈夫です!」

 

と言って笑顔でおすすめされたことがあります。

 

いや、買えるかもしれないけど、そのお部屋住んだら生活費かつかつですよ・・・汗。

(まぁもしその時気合入れて購入していたら半端ない金額のキャピタルが得られたでしょうが、それは結果論です。)

 

さて、万が一生活費がかつかつになるぐらいの住宅ローンを組んでしまった場合、何もなければそれでも慎ましやかに生活すればなんとか返済が滞ることはないでしょうが、何らかの影響で(例えば今回は新型コロナウイルス)収入が少しでも減った場合に返済が厳しくなることは容易に想像がつきます。

 

通常であれば、返済が厳しくなった場合であっても生活の基盤である「衣食住」たる住居に関わるものですので、金融機関がリスケに応じてくれたり国からの補助金があったりで、すぐには生活に直結しないようにはなっているはずですが、その際に他の金融資産(今回の場合は不動産)がある場合には、

 

それを売ってでも返済しなさい!

 

となるのが筋じゃないでしょうか。。。

 

そして、この「背伸びした住宅ローンを組めばいい家を買える(けど実はリスクがそれなりにある)」年収層というのは、数年前の融資がじゃぶじゃぶの時代に「サラリーマン投資家」として不動産市場に参入し、金融機関が積極的に融資していた層とある程度一致するんじゃないかと個人的には思っています。

 

(年収が低いとそもそも賃貸物件へ、年収が一定以上あると住宅ローンの融資金額の上限にひっかかって返済比率限界までは一般の住宅ローンは借りれない)

 

実は今回紹介があった物件の場合は、住宅ローンの残債や返済額そのものは大きいものではなかったので、うまくアパートのみをそれなりの金額で売却して、その売却益を住宅ローンの残債にぶつけるなりそこから少しずつ返済するなり、もう少しうまいやり方はあった印象もあります。

 

ただ、金融機関としては貸したお金は回収しなくてはいけませんから、住宅ローンの返済が滞って、返済の催促にも応じなかったら、自宅と(もっと高値で売れる可能性があるとしても)アパートを売ってもらって残債を回収する、というのは正当な権利である気はします。

 

金利を下げるために自宅を共同担保に入れていたり、自宅とアパートを違う金融機関から融資を受けてたいたりすると、権利関係がより複雑になりすんなりとアパートのみの売却ができず、結局両方とも任意売却or競売となるケースもあるかもしれません。

 

また、今回のケースは自宅&所有アパートの例でしたが、優良アパート&不良アパートでも同様のケースとなる可能性もあり

不良アパートに引っ張られて優良アパートが安く市場に出てくる可能性もある・・・かもしれません。

 

不動産を安く購入するということは多かれ少なかれ売主さんに不幸を押し付けている面もあるので少し複雑な心境でもありますが、自分自身は破綻しないように細心の注意を払いつつ、ぽんっと出てきた優良物件は購入できるように準備していく必要があるかな、、、と思ったのでした。

 

本日のまとめ

満室アパートなのに任意売却の理由は、住宅ローンの滞納でした

・住宅ローン&優良アパートの組み合わせだけでなく、不良アパート&優良アパートの組み合わせで、いい物件が市場に出てくることもあるかもしれない

・そういった売却物件は今後増えてくる可能性もある

自分自身がそうならないようには気をつけつつ、いつでも購入できる準備をしておきたい

 

 

aloe