皆さん、こんばんは

ジュニアです。

 

今回で4つ目、コメンテーターMさんとのコラボコラムは一旦一区切りです。

前回は、Mさんの所有するアパートで火災の後、保険金請求のための立ち合い時の鑑定人とのやりとりをコラムにさせていただきました。

 

もちろん全て実際のやり取りです。

 

 

今回のコラムでは実際に火災の後に保険金を受け取ってから、物件をどの様に修繕し、再び家賃収入を得ていくか、という課題に対するMさんの悩みをご紹介します。

 

皆さんが保険金を受け取ったら、

どうしますか?

 

そんなことをイメージしながらお読みください。

そして、コメント欄にてご意見をいただけると幸いです。
コメントをいただくことは、もちろんMさんの承諾を得ていますし、ご希望もされています。

多くの皆さんのご意見をコメントでいただくことにより、このコラムがより有益なものになり、なにより貴重な情報をいただいたMさんへのお礼になると思います。

是非、ご協力ください

<(_ _)>

 

 

今回の構成は、以下のとおりです。

 

1.現場の状況写真

2.火災後のMさんの悩み

3.物件の概要

4.現在の選択肢

5.最後に

6.最後に②

 

 

それでは本題に入ります。

 

 

1.現場の状況

冒頭でも書いたとおり現場の写真もメールで送ってもらいましたので、ご紹介します。

敢えて、モザイク処理なしで掲載しますので、ご自身の判断でご覧ください。

 

 

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行きますよ、

 

 

 

手前の部屋が火元で、奥の部屋はススがついてはいますが延焼は免れたみたいですね。

入居者さんの家財は処分済みのようですね。

 

 

ココにあった何かは燃えたようです。

反対側を見ると、、、

 

 

こちら側は燃えていないですね。

ガラスは割れてますが、、、

 

更にエアコンは、、、

 

 

樹脂のカバーは溶けてますね、、、、

 

 

消火が早かったので、これくらいの被害で済んだのは不幸中の幸いでしょう。クロスも床も不燃材料なので延焼を免れたと思われます。

他の3部屋にも影響はなく、そのまま生活ができているようなので、本当に良かったと思います。

 

 

2.Mさんの悩み

そして直近のMさんとのメールです。

 

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この状況を踏まえて、現在、3社から見積りがありましたが、200万円~450万円という差がある見積りが出てきました。

同じように現場を見ていただき見積りしたとは思えない価格で大変興味深い内容でした。

 

まずは2社と見積り内容の確認をさせていただき、保険会社へ出す見積りを再作成を依頼すると共に最低限、手直ししたい場合の見積りと本気の見積りの依頼をしました。

 

最終的には開けてみないとわからない部分については追加費用は請求いただく形でお願いしております。

 

平行して賃借人様の今後の方向性を管理会社様に探ってもらいましたが、元の部屋に戻リにくそうな事を言われています。

他の契約者達もあまり気にはされてないようですが、本人的には戻りにくいのでしょうね。しょうがないと思っています。

 

保険金と一部屋の家賃の額を考えると10年分程を保険金でもらえるならあえてリフォームせずにアパートの終活してもいいかとも思い始めましています。(既に築40年オーバーなので・・・)

耐震補強はしてあります(前のオーナーによる)が、この先何年稼いでくれるか・・・・

 

予定では出口は建売用の土地か新しい投資家へ少し安くして売り切る予定でした。

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この部屋を除く3部屋では幸いにも被害が無く、これまでどおりに生活が出来ているだけに判断が難しくなりますね。

 

 

3.物件の概要

皆さんにご意見をうかがう前に、物件の概要です。

火災があったことから物件の特定リスクがありますので、エリアの記載がありませんがご容赦ください。

 

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購入サイト:楽待
築年数  :40年オーバー
      耐震補強済み
構造   :木造2階建AP
躯体の状況:10年以内に塗装及び一部サイディングを張り見た目も良くなっている(これも前のオーナー実施)
設備 :全ての部屋の給湯器を2年前に新品に交換済み、バランス釜→ユニットバスへ変更済み
戸数 :2K4戸
最寄駅:徒歩7分
路線価:7万円/㎡
実勢価格:30~40万円/坪
新築戸建相場:3,000万円~
中古戸建相場:1,800万円~

 

こんなイメージのエリアの物件であり、現状家賃ですが、

家賃:40,000円(1F)
   45,000円(2F)
   現状3部屋で13万円/月

   (最低価格設定であり、20年前から変わらない家賃相場)
   (2部屋が入居20年以上の長期入居者様)

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築年数、家賃帯、、この辺りが判断のポイントになりそうです。

 

 

3.現在の選択肢

今回の火事で400万円の保険金が下りたと想定

1部屋30平米の2Kですので、大幅なレイアウトの変更も出来ません。(元々:洋室2部屋)

 

このような状況で、皆さんならどうしますか?

限られた情報ですので、判断が難しいことは承知をしていますが、以下に選択肢を用意しましたので、是非コメント欄にて、皆さんだったどうするかのご意見を聞かせてください!!

 

<選択肢①>
フルリフォームにて400万円使い募集家賃UPスタート
(いくらのUPを狙いますか?)

 

<選択肢②>
最低限のリフォーム(200万円)で最低金額で募集スタート
(家賃設定のターゲットは?)

 

<選択肢③>
出来る範囲をDIY実施後、設備や電気設備のリフォームのみ依頼し、低家賃戦略

 

<選択肢④>
リフォームせずそのまま最低限の洗いを実施して保全のみ行う(DIY)

 

<選択肢⑤>
リフォームせずに土地として売却

 

<選択肢⑥>
その他の選択肢があればご教示ください

 

 

Mさんからの伝言です!

皆さんの意見が聞けるととても嬉しいです。

 

 

5.最後に

このシリーズ最初のコラムで大阪大家さんから次のようなコメントをいただきました。

相見積ダメだとは思いませんが、保険で補填出来る範囲のことなら、例えば1戸とか、数戸程度の管理を任せてる程度なら、毎月の管理料で考えると管理会社としては、単体ではマイナスのことを法人としてのスケールメリットで受けてくれている部分が多分にあると思いますので、任せてあげては?と思ってしまいます。

 

尤もなご意見だと思います。

 

これに対してMさんから以下の伝言を預かっています。

大阪大家さんが言われている内容も凄く理解しておりますので、また怒られちゃうかもしれませんので補足として、管理会社様とは購入時からのお付き合いやコミュニケーションをとった上での行動であり、ビジネスパートナーとして信頼はしておりますが、信じすぎず、自己成長含めての検証を実施していると考えていただけると幸いです。

 

大家としての成長のために経験を積みたいとのことで、こちらも納得できます。

 

どちらが正しいという話ではありませんが、付記させていただきます。

 

 

6.最後に②

全4回のシリーズとなりました。

如何でしたでしょうか?

私自身も保険会社に長く居ますが、火災の現場立ち合いなどはしたことがありません。

それだけ貴重な機会であり、参考になることが沢山ありました。

 

今回、大変な状況にもかかわらず、コムにすることを快く承諾いただき、現場の写真等も提供いただいたMさんには、この場に集う仲間の1人として心よりお見舞いと御礼を申し上げます。

 

最後の最後に繰り返しとなりますが、

Mさんへの感謝の気持ちを込め、是非コメント欄に

 

皆さんだったら、どうするか?

 

ご意見をください。

お願いします!