~このコラムは大した経験もない4年生大家が、恐れ多くも個人の経験や見解を記したコラムです~

 

皆さん、こんばんは~

ジュニアです。

 

<最近、肩こりがひどくて、、、、>

<PCスタンド買ってみました。。。まあまあかな、、>

 

 

前回のコラムでは読者アンケートでの「実践大家コラムへの要望」に対して、私見を述べさせていただきました。

 

が、コラムとしてはイマイチでしたね、、、、(汗)

 

今回も前回コラムからの続きですが、読者アンケートで最もリクエストの多いテーマである「これまでの失敗談」に沿って、私なりに失敗について考えてみました。

ただし、最初に断っておきますが、皆さんが期待しているような失敗談ではないと思います。

少しキャッチーなタイトルにしちゃいましたので、期待しないでください。

但し、物件や借り入れの状況などはアンケートにもありましたので、できるだけ具体的に書きましたので、参考になれば幸いです。

 

 

今回の構成は、以下のとおりです。

 

1.要望についても私見

2.事業者としての覚悟

(↓↓今回はここからです。)

3.私の今の状況

4.今後の購入物件は

5.今の課題と要因は

6.私の失敗は

7.最後に

 

 

それでは、本題に入ります。

 

 

3.今の私の状況

まずは、今の私の不動産保有状況です。

 

所有物件は、個人・法人合わせて現在アパート2棟+戸建1戸+区分2戸で合計16室です。

購入した順番で書いており、カッコの中の数字は所在地、築年、表面利回りと借入金利、矢印があるものは購入時と現在との違いです。

 

◇区分マンション1号
 (川崎市、’97、8.3%⇒9.6%、3.175%)
◇区分マンション2号
 (横浜市、’92、9.8%、2.575%)
◇木造アパート1号
 (横浜市、’06、8.5%、2.1%、法人所有)
◇戸建1号     
 (横須賀市、’27、30%、2.09%)
◇木造アパート2号 
 (茅ヶ崎市、’87、10%⇒10.4%、4.3%⇒1.85%)

 

全て融資を受けていて4年間で5物件、借入総額1億円強、金融機関は金利から想像してください。

これ以外にも、自宅の住宅ローンがあります。

 

積算を意識し債務超過にならないよう気を付けて、かつドミナント、というか、あくまでも自分で判断できるエリアに限定しながら、買い進めたつもりです。

物件種類は問わず、良いと思えるものを買ってきた雑食系大家です(笑)

 

ショボい利回りに高い金利かもしれませんが、4年前に不動産を始めた神奈川県をエリアとするサラリーマン大家としては、こんなモノではないでしょうか。

 

2020年の全体の入居率は、日数ベースで96.1%、アパート2号は5戸/7戸で購入し、リフォーム後の入居付けにそれぞれ2ヵ月と3ヵ月掛かっていての数値ですから、まあまあかと。

キャッシュフローは、ざっくりですが200万くらい。

こちらもアパ2号のリフォームやら、空室やらあったのでイレギュラーな数値です。

今の体制で行けば、年間のキャッシュフローは250万くらいかな、、予想の域を出ませんが、、、

 

 

4.今後の購入物件は

アパート1号を買った後から、私が次にほしい物件はずっと変わっておらず、公庫の無担保枠で買える路線価以下の戸建です。

それを共同担保にして、次の1棟モノを買いたいと思っています。

 

思っていますが、「路線価以下の戸建」を買うことの難易度が高くなったので、今では少しターゲットをずらしましたが、選択肢の一つであることは変わりません。

 

要は自己資金を温存しながら物件を買いたい、ということであり、ある程度のスピードで、物件を買い進めていきたいからです。

 

話は少し変わりますが、私の当面のゴールを10年後に設定して不動産を始めました。

10年後には子供も独立するはずで、そのタイミングで不動産からの収益を生活に回せるようになりたいと思っています。
逆に言うと、それまでは不動産から得られたお金は使わずに再投資に回します。

時間が限られていますので、数年かけて資金を貯めてから物件を買うことは想定していません。

給料があるうちにリスクを取って、可能な限りフルローンを組んで物件を増やしたいと考えています。

 

 

5.今の課題と要因は

今の、というかこれからの最大の課題は、物件をスピード感をもって買い進めることが出来ていないことです。

もちろん、買うに値する物件がほとんどないのも事実ですが、それ以上に「買える状態にない」ことが問題です。

良い情報は「買える人」にしか、集まって来ないとも思います。

 

それには、主に2つの要因があると考えています。

 

ひとつはキャッシュが少ない、、、

 

給料からお金をストックし、貯まったら物件を買ってきましたので常にお金はありません。

加えて昨年はアパート2号の借換えで、お金を使ってしまいました。

不動産からのキャッシュフローは全てストックしていますが、信用棄損しないように買っているため、利回りは高くありません。

よってキャッシュの貯まるスピードも速くはないんです。

 

しかしながら、キャッシュがもっと欲しい!!

 

その対策としてアパート2号を買い、減価償却を取って所得税の還付を受けています。

タダの繰り延べだという人もいますが、無利息の融資だと思えばこんなにありがたいものは在りません。

計画的に使っていくつもりです。

 

 

もうひとつの要因は、

金融機関を押さえていない、、、

 

一定以上のスピードで物件を買っている人の共通点として、金融機関を上手く使っていることが挙げられます。

 

これまでの私は、物件を探して買付を入れてから金融機関を探していました。

一部の不動産投資家は、金融機関の融資条件に当てはまる物件を探しています。

やはり後者のやり方を学んでおくべきだと、今は思っています。

そういう意味で、昨年の借換え作戦は多くの金融機関を訪問することが出来て、非常に勉強になりました。

 

 

6.私の失敗は

それらの状況、要因を踏まえた上で、これまでの私の不動産に対する取り組みにおける失敗について述べていきます。

まあ失敗と言っても、、、

「敢えて言えば」とか「こうしても良かったかな」くらいのレベルです。

これから不動産を始める人には、反面教師になれるかもしれないので、恥ずかしげもなく晒しますので参考にしてください。

 

 

①エリア・積算に拘り過ぎた、かな。

②区分2号は無くても良かった、かな。

③共同担保は最低限にすれば良かった、な。

③金融機関開拓は絶対的に不足、だよな。

 

 

まずは、エリア・積算に拘り過ぎたこと。

それはドミナントでの運営と、債務超過を避けるために行ってきたことであり、ある意味で想定どおりです。

 

想定どおりではありますが、積算を犠牲にしてでもキャッシュマシーンとなる物件が1つくらいはあっても良かったかな、と。

そのためには田舎のRCや築古などではなく、あくまでも自分の分かる範囲で細かくエリア分析をして、利回りの出る小さなエリアを探すことが重要だと思っています。

 

 

次に区分2号ですが、、、

少し勢いで買ってしまったところがあります。

フルローンではないので、諸費用含め150万くらいは自己資金をいれたでしょうか。

多少安くは買っていると思いますし、購入後4年目で2度退去もありながらすぐに埋まる物件ですが、今にして思えば買わなくても良かったかな、と思います。

もちろんエリアの特性や、この管理会社のやり方など、多くのことが学べた物件なので、損をしているつもりはありませんけどね。

 

 

3つは共同担保

アパート1号を買うときに、フルローンにしたかったので区分1号と区分2号を共同担保に入れました。

今にして思えば、、、ひとつで良かったかも。。。

今となっては分かりませんが、交渉すればどちらか1つで済んだと思っています。

借換えをするにも、売却をするにも明らかに足枷です。

共同担保を外してもらう交渉もしましたが、恐らく今の私の財務状況では難しいと感じています。

経験が無かったので止むを得ませんが、ちょっと失敗でした。

 

 

最後に金融機関開拓です。

これまでは、ほとんどがノンバンクでの融資です。

しかし、これから物件を買い進めていくには信組、信金、地銀などの金融機関からの融資が絶対に必要になってきます。

 

買付時にもスピード負けしないよう、金額、融資期間等の条件や、物件を選ぶ基準等に関して、金融機関のサポートの有無は大きいと思います。

これまでの物件を購入する際に、融資の可否は兎も角、実際に物件を持ち込んで相談はしておくべきでした。

信頼できるパートナーを作って来なかったのは、反省しなければなりません。

この点に関しては、aloeさんのコラムを参考にしてください(笑)

 

 

7.最後に

いずれの失敗も、大した問題では無いとも思っています。

私は不動産を始めて4年目、まだまだ道半ばです。

失敗も経験の内ですし、これから時間を使ってリカバリーできるモノばかりですから、「いい勉強になった」くらいの感覚です。

 

もし、これから不動産を始めて、最短距離で突き進みたい方がいたら、参考にしてください。

状況は人それぞれなので、そのまま当てはまるとは思えませんが、エッセンスとして頭の隅にでも置いておいていただければ、コラムにした甲斐があったというものです。

 

 

今回のコラムは、如何でしたでしょうか。

 

これから不動産を始める皆さんにとって、少しでもお役に立てれば幸いです。

また、簡単でも構いませんので、皆さんからの感想、ご意見のコメントを頂けたら嬉しく思います。