2020年度の収支を振り返る

こんにちは! 埼玉サラリーマン大家です。

前回までの2回は、号外みたいな感じで『不動産投資によるリタイア』について取り上げました。本心のままに書いたコラムなのですが、思ったよりも大きな反響があり『いいね!』の数も多かったです。コメント頂いた方もありがとうございました!

 

さて、それでは1月ということで2020年度の収支を振り返ってみます。まずは、1月~12月までの収支報告した資料をまとめてみました。

 

2020年度の合計では、

収入合計:約4110万円
支払合計:約1780万円
CF合計:約2330万円
残債推移:約2700万円減少
※8月に2000万円強の繰上返済実施

 

という感じになりました。

 

2019年の末に1億円規模の新規物件を購入したので、2020年は新しい物件を順調に稼働させるのが最優先課題でした。

購入当初は12戸中の3戸空室だったのですが、入居活動を行った結果、2月には満室となりました。それ以降は大きなトラブルも無く順調に運営できているので目標はひとまず達成です。今までは単身者用の狭い面積の物件ばかりでしたが、これで初めてのファミリータイプです。単身者用よりも安定的な運営ができると評判の間取りですが、実際のところはどうなのか今後の数字を見ていきたいと思っています。

 

経費率

次に、2020年度の経費率をみてみます。

年間の支払合計は、約1780万円となっています。ここから融資返済額を引くと残るのは約1080万円になります。これをもとに計算すると・・・

経費率26.3% になります。

(減価償却費・支払利息を抜いた経費ですし、その他、いろいろと厳密には違いますが簡易的な指標として毎月計算しています)

 

だいぶ高いですね(汗)

 

それは、2020年度で多くのイレギュラー的な支出が発生しているからです。

・2019年末に購入した新規物件の不動産取得税
 →約125万円

・外壁塗装を1棟実施
 →約150万円

・ネズミが発生たので駆除作業を・・・
 →約40万円

・築40年物件のベランダがボコボコだったので改修工事を実施
 →約44万円

 

という感じで、いろいろあった2020年でした。

 

物件取得後に1度だけかかる取得税や、設備投資である外壁塗装の費用については経費率から除外したほうが数字として分かりやすいですよね。ということで、この2件を除外すると支払合計額は805万円になり、

経費率19.6% になりました。

 

これだと、なんとか経費率20%を切って格好がつきました(笑)

 

固定資産税に3%弱
管理委託費に5%弱
広告費等に3%くらい
原状回復費に5%くらい
突発的な費用が2%くらい
通常経費が2%くらい

という感じの内訳でしょうか。ざっくりの感覚的な数字なので間違いもあるかもしれませんが。

 

(↓蛇足的に)

原状回復費については、かなりの部分が退去者の清算金や補償金などでまかなわれています。ただ、それは収入の部に入っているんです。なので、感覚的な経費率はもっと低いです。

 

実際に運営している感覚からすると、収入合計:4000万円  支払合計:700万円  となり、経費率:17.5% くらいになります。会計上の感覚と、運営的な感覚の乖離ですねw

 

まぁ、どちらにしても最終利益は同じなんですけど、原状回復費を相殺している感覚で仕事をしていると少し違和感がありますので、そんな微妙な感覚の話でした。

 

数字をまとめてみて

2020年については、ネズミ発生やベランダ改修工事などの大きな出費がありました。それにしては経費率も悪くない水準に収まったのかな、と感じます。築年数がどんどん進んでいくと、突発的なイレギュラーも増えていきます。そんな中で経費率がどうやって推移していくのかも、これから身をもって体験していくことになるのでしょう。

 

これまでも何年間かアップしてきていますし、これからもそんな数字をコラムで紹介していけば、中古アパート投資をやっていく人の指標になるのかもしれませんね。ずっとコラムを書いていればですが(笑)

 

 

これが30%とかになる時代も来るんでしょうか・・・

ちょっと怖いですw

 

2019年度は?

2019年度はキャッシュフロー2414万円でした。2020年度のキャッシュフローが2335万円なので80万円くらい悪化しています。

2019年度は、新規物件を購入する前の無借金時代です。そして、外壁塗装も2棟で300万円くらい実施した中での数字でした。

 

新規物件については満室運営だとキャッシュフローは微増になるくらいに計画して融資を組みました。ですが、実際は微減ですね。前年を下回るキャッシュフローとなったのは少し残念ですが、仕方がありません。

 

2019年度は入居率も98%を超えていましたし、退去も少なかったので経費も少なく抑えられていました。2020年度は入居率96%くらいでしたし、退去も多かったです。その分だけ、キャッシュフローの悪化要因となったのでしょう。

今年度はコロナ禍での戦いとなりますが、良い数字が出るように運営も頑張っていこうと思います!

 

以上、2020年度の振り返りでした。今日も最後までお付き合い頂き、ありがとうございました。