2020年のキャッシュフロー

こんにちは! 埼玉サラリーマン大家です。

新年ということで、毎年恒例となっている昨年の数字の振り返りコラムを書いてきました。ここ何回かのコラムで出てきた数字を元にまとめてみます。

 

■2020年の数字

収入合計:約4110万円
支払合計:約1780万円
CF合計:約2330万円
融資残債:約5240万円

 

空室率:3.8%
経費率:19.6%
※通常経費のみで計算(減価償却費、支払利息、大規模修繕費、不動産取得税を除く)

規模:9棟(77戸)
資産価値:時価で5億円くらい
※路線価で3億数千万円くらいなので、間を取って4億円くらいで厳しめに見ておきますけど

残債利回り:78.4%

 

2020年度のキャッシュフローは2330万円でした!!!と威勢の良いコラムを書きましたが、本当のキャッシュフローはマイナスです。

昨年8月のコラムでも書きましたが、2020年は2千万円以上の繰上返済を実施しています。税金で数百万円を納めることになることを考慮すると、実際はちょっとマイナスのキャッシュフローになるでしょう。1年間をかけて少し現金が減ったことになります。

 

私の投資手法だと儲かった分は繰上返済に消えていくので・・・

いつもキャッシュフローはマイナスです(笑)

それを本業や副業などから補填し続けてきたわけです。ずっと良い思いはしていません。さすがに、最近は少し贅沢もするようになってきましたが、投資初期はずっと生活レベルを上げずに再投資に突っ込み続けた20年弱になっています。

 

キャッシュフローがプラスになるのは完済して無借金になってからです。無借金の時以外は、(基本的には)いつもキャッシュフローはマイナス生活でした。

ただ、最近は規模が大きくなったので小さめの物件なら1年くらいで完済できちゃいます。大きめの物件でも3年くらいで完済となります。だんだんと規模の力が働いてきたので面白くなってきました。

 

新規物件の残債

こんなことばかりしてキャッシュフローがマイナスの投資を続けて楽しいのか!?という意見も出るかもしれませんが、私は楽しいから良いんです(笑)

キャッシュフローは出ていなくても、着実に残債は減っているし、純資産も増えています。それで十分に良い気分を味わっているので問題ありません。生活は本業の方でやっていき、生活レベルをあまり上げずに再投資をしていくスタイルです♪

お金は持っていると使いたくなっちゃうし、生活レベルを一度上げたら戻すのは難しいです。だから、持っているよりも繰上返済でスッカラカンにしておいたほうが良いのかもしれません(笑)

※当然ながら・・・余裕資金までスッカラカンにしたらダメですが

 

2019年末に1億円規模の物件を購入しました。融資は8千万円くらいで引いたわけですが、現在の融資残高は5240万円です。35%を返し終わって、残りが65%ですね。約1年間で2700万円以上を返済したことになります。

残債利回りも78.4%となりました。ここまで来ると計算する意味も薄れる数字になっていますが、今年で100%超えを目指そうと思いますw

 

この物件は築20年台半ばの中古アパートですが、土地値以下で買っていると言えるくらい安く買っています。その自信があるだけに、元本返済分は純資産が増えたと言えるでしょう。キャッシュフローを全て繰上返済に突っ込んじゃっても純資産が増えているから良いんです(キッパリ!)。

まぁ、そう思って、楽しんで、こんな投資手法を取っているということです。日々のキャッシュフローが欲しくて不動産投資をやる方もいるでしょうけど、そうじゃない投資家がいても悪くないと思います。これはこれで楽しいですから。

ただ・・・2018年~2019年くらいの無借金時代はキャッシュフローが凄い出ていたので自分でも驚きました。規模が大きくなった時の無借金の威力は大きいですね。これはこれで、気楽で楽しい不動産投資も経験しました。こうしてみると、本当はキャッシュフローが出るのも良いものです♪

本音を言えば、いっぱいキャッシュフローがあったほうが良いに決まっています。だから、『キャッシュフローが無くても良い!』というのは半分強がりなんですけど、それでもこれで良いんです。

 

不動産投資で一番大事なのは純資産が増えることだと思っています。そのためにやることは、儲かる物件を買って破綻しないことだけです。あとは投資スピードの問題だけなので、このくらいのスピードで良いなら着実に、生活レベルを維持して、コツコツと楽しんで不動産投資を続けていきたいと思います!

 

以上、実はキャッシュフローはマイナスだった2020年度でした。今日も最後までお付き合い頂き、ありがとうございました。