こんばんは、aloeです。

 

先日新規物件紹介のお願いに、ドキドキしながら大手不動産屋さんに飛び込み営業してみたところ。

 

「うちは売買はやってなくて、〇〇店がエリアを一括して扱っているんですよ・・・」

 

とのこと泣。

 

ちーん・・・。

 

あのドキドキを返してくれ!!!

 

(対応してくれたお姉さんは美人さんでドキドキしました)

 

さて、今回はまた6棟目店舗付住宅についてコラムにしたいと思います。

今回は、テナントの退店可能性を数字から分析してみます。

 

まずは、販売図面から読み取れることです。

 

<販売図面>

床面積:約10坪弱

家賃:約5万円/月

 

これだけでは正直よくわかりませんね汗。

 

そこで、

#183 ポータルサイトに2年以上放置されていた物件を契約しました!②

でコラムにしたように、潜入調査(?)での調査報告を加えてみます。

 

<調査報告>

・テイクアウト専門店

・100年程度前からあるブームに左右されない食べ物

・おじさんは経験者

・気さくなおじさん

・美味しい

・従業員はおじさん1人(①)

・テナント内部の改装は少ない(②)

・店内に特殊な調理器具、業務用冷蔵庫等は少ない(③)

・客単価は1,000円程度(?)

・すでに既存の常連客がある程度いる(④)

 

これらをもとにこのテナントの退店可能性、リスクについて検討してみます。

 

お客さんの増減などは読みにくいですが、飲食店の経営をするにあたって

・イニシャルコスト

・ランニングコスト

いずれも抑えることができれば突発的なイベントにも耐えて堅実な経営をしやすいと個人的には(勝手に)考えているので、その2点から分析してみたいと思います。

 

<イニシャルコストについて>

これに大きく関わってくることは、

・テナント内部の改装は少ない(②)

・店内に特殊な調理器具、業務用冷蔵庫等は少ない(③)

ですね。

 

もう少し具体的に情報を集めると、

・壁紙は全て新品のよう(広さ的には10万円以下か)

・店内のエアコンは新品だがほぼ確実に無償貸与

・その他照明等は自分で購入しているだろうが、ごく一般のもの

・テイクアウト専門店であり、おしゃれな椅子や机等不要

・店内の調理器具等をみるとそこまで大きな値段がかかるものはない

といった様子で、

おそらく内装・開店資金として

min50万円

max100万円

程度ではないかとざっくり予測します。

(ガスの配管等は多分プロパンさんの無償貸与と予測しましたし、実際そうでした)

 

また、テナントの外観(物件自体)には手を加えていないので、イニシャルコストとして大きくかかっているのは上記ぐらいと思われます。

 

<ランニングコストについて>

これに関わってくるのは、

・従業員はおじさん1人(①)

・すでに既存の常連客がある程度いる(④)

あたりでしょうか。

 

戸建て飲食店主さんからもコメントをいただいた通り今回特に①については大きなメリットだと思いました。

従業員を1人雇うだけで、それなりの人件費がかかりますからね。。。

 

④から、過大な広告費用等は不要で、あとは既存客とクチコミで徐々にお客さんを増やす戦略をとれます。

もちろんチラシ等は最初は作成するかもしれませんが、たいしたコストではありません。

 

また、私が直接ヒアリングした内容ではないですが、おじさんとしてはご本人が暮らしていくのに困らないぐらい儲かれば問題ない、とおっしゃっているようなので、ご年齢を考えてもお子さんの教育費等は不要なのでしょう。

なので、最低限の生活費程度を稼げれば、まずはすぐに廃業ということはなさそうです。

 

1日30人のお客さんで、どのぐらいの収支になるんだろう?

さて、ここからはざっくりシミュレーションです。

ちなみに、google先生に聞くと、この業種の原価率は約30%前後のことでしたので、高めにみて50%程度(水道代等含む)としておきます。

 

これまでの情報をまとめてみると、

 

・開業費用はmax100万円程度

全額借入、短期の5年返済として、金利を考慮しても

返済:月2万円程度

 

・ランニングコストとしては食材とガス水道電気代、家賃程度

原価率50%+テナント料5万円と想定

 

・客単価は1,000円と想定

 

・月20日営業とする

 

以上から、

 

売り上げ:1000円×30(人)×20(日)= 60万円

経費:2万円(開業資金)+30万円(仕入れ・インフラ料金)+5万円(テナント料)=37万円

 

税引前売上:約23万円/月

 

エリア的には生活コストも安いエリア(5万円払えばそれなりの広さのお部屋には住める)ですので、23万円の利益があれば十分生活可能だと思いませんか!?

 

1日30人というのは、営業時間を考えると1時間4人程度です。

これまでの調査内容から考えると、達成可能な数字なんじゃないかとこの時点では判断しました。

 

ちなみに、1日20人だと税引前売上が約13万円で、生活するにはある程度厳しいですが、一応黒字経営はできる、、、という感じです汗。

 

こうしてみると、いかに飲食店の経営において

 

・人件費

・テナント料

 

がダイレクトに響いてくるかがわかります。

 

以前コラムにしたことがありますが、例えば同じ牛丼であれば、都心でも田舎でも1杯の値段はそう大きくは変わりませんからね・・・。

 

例えばスタッフを1人月20万円で雇うとすると、

同じ売上(税引前売上:23万円/月)を達成するのに、

1日30人→50人

へお客さんが増えなくてはいけません。

 

同様に、都心の坪単価2万円のテナントでお店を開くとすると、テナント料は約20万円ですから、

同じ売上(税引前売上:23万円/月)を達成するのに、

1日30人→45人

へお客さんが増えなくてはいけませんね。

 

もちろん上記はかなりざっくりシミュレーションですから、余った食材の廃棄や客単価がもう少し低い可能性もあること等考えるともう少し厳しい数字になるかもしれません汗。

 

ただ、少なくとも30人程度のお客さんがいればなんとか経営できそうであることと、このお店の現在の客数(第2回ヒアリングはまた別コラムにします)を考えると、当分はなんとかなるのではないかと判断しました。

 

 

本日のまとめ

・潜入調査で得た内容をもとにシミュレーションしてみた

・1日30人の来客があればひとまずの経営はできそう

・イニシャルコストとランニングコストが低いことは突発的なイベントへの耐性が高そう

 

以上、本日はテナントの退店リスクを数字から分析してみました!

 

正直なところ、おじさんの健康リスクが一番高いリスクかと思っています・・・大汗。

 

続く

 

aloe