こんばんは!地主の婿養子大家です!

 

コメントが減ったなあと思います。特に浦和クラブの面子のコメントが減った。これが現実だと思っています。そうなるべくしてそうなった。

いつのコラムだったか覚えていませんが、ここに不動産好きが集まるような場所にしたいと言った記憶があり、それは今でも変わりません。人は物件を買った時に心が躍りハイテンションになり、物件が買えない時期にはモチベーションが落ちていく。そのモチベーションを維持する為の刺激剤のような存在でいたい。それが僕が今でもコラムを書いている理由なのかと思います。

その上で、『今』あるこの場所に感謝しながら書いております。

さて、お待たせいたしました!!

失敗事例!!

 

楽待のインタビューか何かで、失敗したことはありますか?と聞かれ、

無いっスね~

と答えたのを覚えてます。笑

厳密には、失敗しても絶対なんとかするし、失敗したと思わない性格なだけで、実際には、だらしない性格も相まって、細かい失敗は全然よくします。

それでも何とかするんです!(; ・`д・´)

 

不動産投資において、

最大の失敗って何か知っていますか?

それは、

不動産投資をきっちりやれば絶対に儲かるってことに

気付けなかった過去

気付いているフリして行動に移せていない今

何とかなることを他責にして何もしなかったり

頑張ることを先延ばしにしているだけだったり

 

至極簡単なことだと思います。

先日、親戚の小学5年生の算数の宿題を教えましたが、親が出来ない出来ないと嘆いていましたが、教えたら全然簡単に出来ました。別に、出来なくてもそいつは逞しく生きても行けますし、出来たとしても、ダメな人間になるかも知れません。

不動産投資も同じだと思います。

別になくても幸せに生きていくことも出来るし、大儲けしても破滅する人はします。

だから!

僕は、

メガ大家は見向きもしない戸建投資なんかやりますし、

メガ大家が気にもしないような隣人との揉め事にもゼロセンチで向き合います。

そんな僕が不動産投資で失敗するなんてあり得ないんです。

 

あ、失敗事例でしたね。苦笑

 

では、参ります。

 

構成は、

1.物件スペック

2.問題部分

3.状況説明

4.私の対策は?

5.おわりに

以上で書いて参ります。

 

1.物件スペック

【戸建7号】

■売出価格:450万円(売出開始翌日に問い合わせ)

■土地面積:142.47㎡

■建物面積:82.79㎡(戸建賃貸では、建物面積80㎡以上を基準値に)

■築 年 数 :築30年

■駐 車 場 :カースペース1台(軽2台可能)

■間 取 り :4LDK

■購入金額:270万円(指値250万円に対して、買い上げ20万円)

■予定賃料:70,000円~60,000円

気になる人は、過去のコラムに詳細を書いておりますので、読んで見て下さい。(2018年3月27日『戸建7号を購入するまでの全てを振り返る!』)

こちらの物件は、この間のネココラムシリーズに出てきた戸建です。

購入後、賃料6.9万円で賃貸。投資利回り25%でした。

あのあと、すぐにリフォーム中に成約し、現在は、新しい入居者で7.3万円で賃貸中。投資利回りは26.5%になります。

 

2.問題部分

※物件地型と相隣関係図

 

上図の通り、対象不動産は旗竿地

間口も狭く

駐車がしづらい

物件でした。

しかし、

慣れれば普通車でも駐車可能だし、縦列にすれば2台停めることも出来そうな感じ。

実際に、前の入居者さんは普通車を1台停めていました。

ただ!

前面道路が狭く、図面の左からしか侵入出来ず、一旦通り過ぎて右側からバックで駐車するのは難しく、バックから駐車したい場合は、結構な距離を鬼バックして左側から入れるか、一旦通り過ぎて右側にかなりの距離を進んでUターンして帰って来て戻って来て左側からバックするしかありません。すると、大抵の人は頭から駐車したくもなりますが、その場合、

隣地との境界部分~隣地敷地の上を少し車体が空中越境の形で通ることになる恐れがあります。

 

最近の取引では通常、建売などでこのような形状の物件を販売する場合、隣地との通行承諾書等を取り交わすことを前提条件に販売したりしますが、この物件ではそのような書面の締結が結ばれないままに物件の売主と隣地が購入したのでした。(過去の建売の時)

ただ、

隣地との境界には芯中境界でブロック塀が建造されていますが、道路付近数メーターには敷設されていない点

越境も普通車ならばちょっと空中をかすめる程度で越境するおそれがある程度で軽ならば問題もなかろう

と、物件も安いのもあり

私としては結構珍しく、安易に考えて買っちゃったのでした。

 

しかし!

物件としての問題点と言えば、これくらいなものなのですが、タイトルにもしているので、お分かりの通りですが、

問題の根源は隣人

でした。泣

3.状況説明

購入時、隣地にはあいさつに行きましたが不在だったので、隣人とは会わずじまいで賃貸が開始し、気が付けば3年くらいが経ったわけですが、前入居者からは何の不満を言われたこともありませんでした。

そして、退去立会いとなり、入居者さんと世間話をしていたら、入居者さん、少しきまり悪そうに、こんなことを言います。

入居者

「そういえば、大家さん、お隣さんとはお会いされたことありますか?」

「いや、無いんですよ。リフォーム中に行ったことあるんですけど、いらっしゃらなかったようで。」

 

心の声

「ど、どうかしましたか?汗」

入居者さんの顔から嫌な予感しかしません。。。

 

入居者

「いや、ちょっと。。。」

 

キョーレツな方なんですよね。。。汗

 

キタ━━━━(T∀T)━━━━!!

 

「ど、ど、ど、どういう風に強烈なんですか?」

 

入居者

「最初、挨拶に行ったら、冬の寒い中、2時間も3時間も立ちっぱなしであんたどっから来たの?とか、なんで来るのよ、住まないで欲しいんだけど的な言い方されたり、前の所有者は夜逃げした。とか、言われ続けて、、、」

 

な、なんですと!?(; ・`д・´)

 

入居者

「入居してからも会うと、〇ねとか出ていけとか言われました。。。」

「じゃあ、もしかしてそれが理由退去を?」

入居者

「いや、実際、きつかったのはあるけど、長く住みたいとは思っていたのですが、お伝えした通り、母が体調を崩したので、地元に戻らないといけないので。」

 

まあ、実際3年住んでくれていたわけだから、嘘ではないのだとは思いますが、まさか、

自分の物件の隣地に変人がいるとは思いませんでした。。。泣

 

購入時の現地調査の時は、勿論、隣人もチェックしたい項目ですが、会えませんでしたし、家はキレイな状態に保たれてもいて、仲介も何も言ってなかったし、まあ大丈夫かと思ってしまいました。。。

仲介は受け付けてすぐの売買で、こんな低額物件の隣人調査なんてしてもなかったでしょうし。。。

ただ!!!

引渡時には、売主に会いましたが、

何にも云わなかったよあのオヤジ!!怒

30年近く、あんなキョーレツなバ〇アと隣人関係だったら、絶対、分かってたはずですが、これが負不動産の売買の現実だとも思います。苦笑

4.私の対策は?

私の立てた仮説は、前の借主さんが人の良すぎる、気弱そうな人だったから、格好の的になってしまったのではないか?

例えば、

ぶっちゃけ自分なら、そんな奴がいても気にもしない。

何か言われて、気に病んでしまったり、下手に応対してしまうから、余計に可笑しなことになってしまうのでは?

 

っで、あれば、僕みたいな人に入居してもらえばよい。

 

ってことで、隣人が結構強烈なバ〇アだけど、無視して住んでもらえそうな人を選定してもらう努力を出来る店長仲介にお願いをしました。

 

そう上手く行けばいいですが、、、

 

上手く行きました!歓喜

冒頭で説明した通り、現在は新しい入居者が引っ越し、

既にバ〇アと一悶着あり

入居者から連絡があり、笑いながら、

「別に、喧嘩とかじゃなくて、普通に仲良くしたいんですけど、なんかごちゃごちゃ言ってますけど無視して構わないですよね!?」

と言われました。苦笑

心の声

「ええ、ガン無視で構いません!!」

「町内会長とか、別のお隣さんとか、お向かいさんはみんな良い人でしたよ~。」

とも言っておられました。

※写真は実際の映像

これが一悶着時の写真です。

4つのブロックは、前の所有者が庭の縁側に使っていたブロックで、退去時に置いて行って良いかと聞かれたのでOKとして、私の敷地内の玄関横に積んでおいたものですが、

勝手にイ〇レタバ〇アが私の敷地内に不法侵入し

勝手に私の敷地も踏まえた境界線上に私のブロックを置き、

挙句の果てには、

勝手に赤いスプレーで私のブロックを含めた境界線を引いております。

 

入居者さんは、

別にこれでも大丈夫だからとおっしゃって下さっております。。。神

実は、先日、入居者さんと僕とバ〇アの3者で会って話そうかという話に入居者さんとはなっていましたが、以降、特に問題ないから大丈夫と言われました。

 

この間、大家仲間の方に、敵対するのではなく、下手に出るとかそういった上手くやる方法はどう?っとアドバイスいただきましたが、一応、これでもカメレオンも得意なので、それが有効と判断していれば、速攻でご挨拶にも行きました。勿論、もともと敵対なんて誰もしていませんから。。。今回の入居者さん、僕は隣人へは挨拶行かなくて良いよと言ったのにそれでもと菓子折りもって行ったら、

前の入居者から貰ったもの食べたらひどい目に合ったから受け取らない

って言われたそうです。苦笑

 

まだ、これからも何か絶対起こると思うので、またご報告させていただきます。涙

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

 

皆さんも、隣人には気を付けましょう!(親戚は終の住処のつもりで買った戸建の隣人の精神疾患者に騒音問題から因縁つけられ、モスキート音発生装置で日夜嫌がらせを受けています。勿論それ以外にも。。。)