皆様、お元気ですか?

二代目大家かずみです。

今日も、私のコラムにお越しいただき、ありがとうございます。

 

先日、あるコラムを読んでいました。

タイトルにある、

自己資金数十万で、百億円の不動産投資をした

という内容です。

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筆者は過去10年間、不動産投資と銀行融資を研究してきた。銀行融資を活用しながら戦略的に投資物件を買い進め、結果的には自己資金45万円のみの拠出で100億円を超える規模になった。

方法は・・・

1 都心の一等地はあえて外して、二等地、三等地をねらう。
駅徒歩10分以内、鉄筋コンクリート造、平成初期の築、
2020年現在で表面利回り6.5%以上ならば間違いはない。

2 このような物件を1億円分買ったとしよう。
結論的には毎年300万円ほどの利益になる。
10億円分買えば3000万円の利益であり、このような薄利多保有で利益を積み上げていくのが不動産投資の王道と考えている。

3 誰でもアクセスできるような仕入れ元を使用

4 今ある物件から消去法で残ったものを選び、早くスタート地点に立つ

5 不動産投資で最も重要なのは、不動産そのものよりも融資だと断言したい。

6 不動産業者や生命保険の営業に購入を約束し、つながりのある金融機関を紹介してもらうなどが効果的

7 財務資料は、単に決算書のコピーを提出するだけでなく、自己紹介、物件一覧、借入金一覧、賃貸状況など見やすいディスクロージャー資料を添える。

8 18を超える金融機関から借り入れがあり、近隣の銀行のほぼすべてから借り入れがある。
ここまで増やすと、「他行が出しているなら当行も」という流れが加速する。金融機関の横並び体質を利用するといい。

9 既存保有物件を担保として提供して自己資金代わりにすることを提案する。
つまりフルローンで買える物件を探す、それを担保に次の物件を買う。
規模が大きくなれば信用で運転資金が借りられる。この繰り返しだ。

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で、100億円!!

 

皆さん、どう思われますか?

ツッコミどころ満載だと思いませんか?

投資履歴10年とあるので、去年、おととしあたりから、急激に

融資は厳しくなったので、その前の8年間をメインに活動として、

フルローンは確かに多く行われましたけれど、

100億まで、積み重なるのは・・・

 

フルローンで、利回りは低い物件を数多く買う、

そして、買った物件の担保余力を利用するとありますが、

買ったばかりの物件で、担保余力のある物件なんて、

都内ではそうあるものではありません。

そもそも、簡単に

1億円分買う

と、すぐ出て来ることも、違和感満載です。

 

こういうコラムを読んで、いつも思うのは、

その人の元職業や年収に関する記載がないことです。

検索すると出てきました!

某有名中高一貫校を卒業後、某名門私立大学入学。

大学入学中に、会社設立。

卒業と同時に、M&A で、会社を売却・・・

ここまで調べて思うのは、

自己資金は数十万でも、担保として、会社売却代金が

現金であったのではないか?ということ。

他の投資本でも、よくありますよね?

どうやって始めたのかと思うと、

とても再現性の低い状況だった ということが。

さらに、見ていると、もう絶版の著書は

手持ち200万円からの不動産投資

なぜ、数十万で、著書を書かなかったのでしょうね。

 

もう、こんな文章を読んで、

自分も同じようになりたいから、この方の会社に問い合わせをする

そんなことをする人がいないことを祈ります。

 

ここのコラムをお読みの方なら、

最初に買うための苦労や

買い進める苦労

よく理解されていると思いますけれど・・・

 

不動産投資をして、何千万、何億の収入があり、それだけで

充分な生活ができるのに、誰か知らない人のために、

サロンや塾や商材、さらには、

自分のノウハウを勧めるために会社を経営しているようなケースは、

まず、最初に、「どうして?」と、思う習慣を

持ちましょう。

何も詐欺だとか、言っている訳ではありません。

どうしてか、疑問を持ち、どんな人か考えることは、

その人とお付き合いする上で大切です。

ということです。

 

今日も、私のコラムをお読みいただき、

ありがとうございました。