ワンコから一言:まぁ、一般論ならわかるけどねw

 

 

 どこぞの若造から、手厳しいツッコミを受けた夢をみた。とても、懐かしい感じでムカついたもののw、若造とのやり取りは刺激的で面白く、また、改めて一棟目の減価償却後の運用についても、現時点での対策を再確認した上で、破綻リスクの有無を検証してみることにした。

 とはいえ、計画の全容を詳細に記述してしまうと、リーマンまさゆきの本業収入(課税所得)がモロばれになるのと、対策内容の詳細についても公開しづらい点も若干あることから、そのあたりは、多少ぼかして書いてみようと思う。

 というわけで、架空のサラリーマンA氏に登場してもらおう。

 実際の物件とは数値情報を多少変えているが、ざっくり以下の物件例を購入するという前提で試算してみる。

 A氏の給与所得は1,500万円(課税所得は1,200万円)ということにして(もちろん、リーマンまさゆきの所得ではないよw)が、以下の物件を、個人事業として購入した場合という仮定をおいての試算である。

(物件例)
築40年重量鉄骨(土地450平米 延床650平米)
購入価格2億円(建物1.2億円、土地0.8億円)
利回り9%(家賃年収1,800万円)
賃貸事業利益(家賃収入の約75%=1,360万円)
経費率25%(固都税・保険・管理修繕含む) 
25年フルローン金利1.5%で購入 年間返済額960万円

 さて、まずこの物件、25年ローン完済時には、築65年の重量鉄骨物件になるわけで、そこまで運用できるのか、築60年に到達できずに、建て替えが必要になるのかは、神のみぞ知る話になるのだが、いったん25年間運用できるという前提で試算をしてみる。

 本件は、耐用年数切れの重量鉄骨物件につき、減価償却は6年間、法人であれば、任意償却も使えるが、個人事業で購入した場合は、強制的に6年間の減価償却となる。

 というわけで、試算を開始してみよう。

 サラリーマンであるA氏の個人事業の課税所得は、以下の通りになる。

 A氏の個人事業の課税所得サラリーマンの課税所得1,200万円+不動産営業利益1,360万円-返済利子分-減価償却分

 この事例の場合は、1.2億円の建物を6年間で償却するので、年間の減価償却は、2,000万円である。

 というわけで、物件購入後の6年間は、A氏の所得税・住民税は、ほぼ0円となる。課税所得が、1,200万円であれば、その還付効果は、所得税+住民税で、323万円ということになる。計算をわかりやすくするために、還付金額は320万円とする。

 年間320万円の所得税・住民税還付は、なかなか魅力的で、この事例の場合は、6年間で、所得税・住民税の還付分で、トータル1,920万円の節税効果があることになる。

 しかし、そんなウハウハな状況は続かない、そのままの状態で放置すると、減価償却を取り切った7年目からは、大変なことになる。

 課税所得を打ち消してくれていた減価償却が0になるのだから、個人の課税所得は、2,000万円を軽く超えてしまい、その税率は、所得税と住民税を合わせると、MAX部分が50%となる。

 つまり、6年間、320万円/年の節税(所得税・住民税の還付)をした結果、7年目から、724万円/年の納税義務を負うことになるのである。

 方や、7年目以降の不動産の収益は、1,360万円であり、返済利子と税金を支払うと、なんと賃貸の収益は、限りなくゼロとなり、手残りが消えてしまうのである。

 7年目から、完済予定の25年目まで、手残りゼロで賃貸経営をしていくことになるわけだ。

 もちろん、6年間で稼いだ手残り400万円x6年=2,400万円と税金還付貯金の1,920万円があるので、4,320万円の余裕があることにはなるが、そこを微妙に切り崩しながら、7年目から融資完済までの19年間、物件を運用していくことになるのである。

 さて、この投資は、投資として成功なのか、失敗なのか、どう判断すればよいのだろうか。

 原本返済分を、純資産の増加分と見做すこともできるが、結果として、冒頭6年間の貯金である4,320万円を切り崩した残額と、450平米の土地を、25年かけて手に入れるという投資ということになる。

 これはこれで、ひとつの投資としては、成立しているのだが、はたして、投資回収のアベレージをどう考えればいいのか、気になるところである。

 初期費用を7%とすると、購入時に、≒1,400万円の手出しをしていることも含めて、投資回収を計算する必要もある。

 というわけで、この物件を、フルローン年数で償却できると仮定して、計算してみると、アベレージが分かりやすい。

 ちょっと計算してみよう。年間の減価償却額は、1.2億円÷25年=480万円となる。(あくまでアベレージ計算用の架空の償却年数だけどね) 

 利息分も変数を使わず、総支払利子≒4,000万円を25年で割り算して、仮置きすると、160万円となる。

 1,360万円の賃貸収益から、利子分+減価償却(160万円+480万円)を引いた結果を、この物件の賃貸収益力の目安として考えてみる。

 単純に計算すると、この物件は、年間720万円の利益を稼ぐ力があるということになる。本業の所得に、この利益を加えた課税所得に対して、税金(所得税・住民税)を納めるというのが、アベレージだとすると、課税所得は1920万円ということになる。

 1,920万円の課税所得に対する税金はMAX部分が50%なので、年間493万円の税金を納めることになる。

 これって、どういうことかというと、もともと320万円の税金(所得税・住民税)を払っていたAさんは、この不動産投資をすることで、年間400万円の手残りを得ることと、年間173万円の税金の増額を
受け入れることになり、平均すると、年間227万円の手残りを25年間続けながら、最終的に、この物件の所有権を得るという投資になる。

 つまり、年間227万円の手残りを積み上げつつ、25年間の期間をかけて、450平米の土地と、築65年の重量鉄骨ビルを手に入れるという投資ということになる。(もちろん、賃料の値下率や、大規模修繕の費用を見込むと利益は、その分、小さくなる)

 どうだろう、この投資は有りだろうか、無しだろうか。

 結論からいうと、有りだと、リーマンまさゆきは考える。

 その根拠は、この土地は、駅徒歩5分の道路付けの良い土地(幅員16mの公道に12m接道)であり、路線価でも8,000万円、土地値では、少なくとも1億円以上の価値のある土地だからである。

 25年待たずとも、少なくとも1億円では売れるというのが、その根拠である。

 建物の価値を0(もしくは解体費用込みで-1,000万円)と考えても、リーマンまさゆきの考える投資成立ライン(確定勝利ライン)は、実質1億円の建物費用を回収するラインとなり、債務償還年数ではなく、建物費用回収年数であるが、それは、単純計算すると、1億円÷720万円≒14年ということになる。

 実際には、初期費用と還付分を加味して、(1億円+1400万円-1920万円)÷720万円≒13年ということかと思われる。

 つまり、13年間無事に賃貸運営できれば、その後は、投資として勝ち確定というわけである。

 さて、と、強気に抗弁してみたものの、実は、1棟目購入時には、リーマンまさゆきは、不動産に関する税金の知識が不足していて、デットクロスもよく理解していなかったことを告白しておこう。
(本業の課税所得すら、ろくに理解していなかったというのは内緒w)

 というわけで、今では、上記のレベルのコラムが書ける程度には、税金の知識もあるのだが、1棟目を購入した当時のリーマンまさゆきは、7年目以降の税引後の収支シミュレーションをした結果、顔面蒼白になったのである。

 次のコラムでは、その対策について、言及しつつ、夢に出てきた若造のツッコミに反論してみようと思う。

 

 

ー 続く ー