ワンコから一言:デッドクロスでは破綻しないのだ!

 

 

 さて、前回のコラムでは、どこぞの若造から、手厳しいツッコミを受けた夢をみた件につき、どこぞの若造は、繰上返済の意図を勘違いしているようなので、1棟目の築古大型物件の投資成立性について、コラムにしてみたわけであるが、、、

 はたして、破綻リスクは、大きいのだろうか?

 結論としては、破綻リスクは小さいと認識しているのだが、そもそも破綻リスクって、なに?という基本的な???にいきつく。

 災害とか事故とかで全空になるとか、融資金利が5%に跳ね上がるとか、税制が変わって中小法人税の800万円枠がなくなるとか、そういうのは勘弁してほしいね、というのも、それって、耐用年数切れの
長期フルローン物件に限らず、あらゆる物件に等しく影響のある話だからだ。

 そんな場合の破綻リスクの影響度合いについては、物件種別や築年数や融資形態の違いによる差異よりも、返済比率や手持ち資金の多寡などの個別事情の影響の方が大きいだろうからね。

 ちなみに、A氏のケースでは、この大型償却物件である1棟目の物件が全空になった場合(有り得ないし考えたくもないがw)でも、計算上は、10年間以上耐えられるという状態(戸建や2棟目、3棟目の1棟目以外の物件が想定通り稼いでくれる前提の場合)とのことである。

 

 とはいえ、たしかに、耐用年数切れの物件を長期フルローンで購入したやり方には、問題点があった。

 もうお分かりだろう、減価償却を取り終わった7年目以降、デッドクロス状態になるという問題点である。

 減価償却がなくなって、元本返済分が会計上の利益に計上されることから、所得税の負担がハネあがることを、1棟目の購入後に、改めて気付いたのである。(情けない話ながら、事実なので仕方ない、それゆえに、コラムでは再三再四、物件購入前に、税引後の長期シミュレーションをすることを推奨している次第w)

 1棟目の購入直後に、7年目からデットクロスになることに気付いたリーマンまさゆきは、個人・法人の税金の仕組みを猛勉強しつつ、顧問税理士先生とも飲みながらマジ相談をして、最終的には、解決策を導き出すことができた。

 結論から言うと、(いろいろな解決方法があるなかで、リーマンまさゆきが選択した)その解決策とは、法人の設立と、法人での追加物件の取得と、個人から法人への物件売却である。

 その対策をすることで、課税所得を、個人から法人に移管し、デットクロスを回避しつつ、節税(節税といっても、実態は繰り延べ効果しかないんだけどね)するというものだ。

 その際の手続きについては、融資元の金融機関の承諾をすでに得ているので、詳細は書かないが、関心のある人は、リーマンまさゆきと飲みましょうwリアルに会えたら、お話しますよ(コメントで聞かれても答えません)

 デッドクロスの回避策は、3つしかない。
(現金を貯めておくとか、返済方法を変えてもらうというのは、本質的な対策にならない、というか、リーマンまさゆきは選択しないので、却下w)

1.新規物件の追加購入で、減価償却を増やす。
2.物件を売却する。
3.繰上返済で、残債を減らす。

 で、(夢の中でw)若造に勘違いされたかもしれないが、リーマンまさゆきが選択した方法は、3の繰上返済ではなく、1.と2.の複合技なのである。

 はっきり言って、昨年末に実施した繰上返済は、万蔵さん方式の模倣(無借金経営を目指すストイックな繰上返済)ではなく、単に、通帳に記載された余裕資金の一部を、そのまま銀行に預けておくのはアホらしいので、繰上返済しただけである。(基本的には、キャッシュフローの使い道は、再投資が本線であり、新規物件の取得を優先する方針)

 さらに補足すると、もともと現金購入したかった3号物件は、それゆえに手厚く頭金を入れて短期融資(15年)で購入しており、残債も比較的小さいので、早々に返済してしまって、残債無し物件にもっていきたいという気持ちがホンネである。(返済後に共担にもできるしね)

 さて、デッドクロスの解決策について、話を続けよう。

 A氏の例で、具体的に解決策を言ってしまうと、6年目に減価償却を使い切る前に、A氏個人から、A氏の法人に建物を売却するのである。

 そうなると、ほとんど個人事業で減価償却を取り終わった建物の所有者は、個人から別人格の法人に切り替わることになる。

 これは、法人で改めて償却を取ることが狙いではなく、1号物件の課税所得を、個人から法人に移すことが目的である。

 そうすることで、7年目以降のA氏の個人事業の税金(所得税+住民税)は、本業の税金だけになり、本業の課税所得に変化がなければ、もともと納めていた≒320万円の納税額に戻ることになる。

 6年間で稼いだ手残りの4,320万円は温存しつつ、個人としては、建物を手放して、法人で賃貸運営してもらい、法人でがっつり稼いでもらって、法人で税金もしっかり納めてもらうという作戦である。

 当然ながら、法人では、がっつり利益が出ることになり、法人税をしっかり納めることになるので、税金を個人で支払うか、法人で支払うかだけの問題ぢゃないか、とツッコまれるかもしれないが、所得が分散される効果と、相対的な法人税率の低さと、法人の節税アイテムの豊富さの3本柱をフル活用することで、法人での税金を低めにコントロールするというのが主旨の対策である。

(受皿となる法人においては、ちゃんと累損も用意しているし、2棟目と3棟目の任意償却も用意しているし、役員社宅や保険の費用計上に加えて、いざとなれば適切な金額の役員報酬を支払えばよい、という具合に、もろもろの会計上の黒字対策あり)

 ちなみに、法人への移管後の法人税の納税額については、移管後4年間の納税額は、数十万程度(法人購入の2棟目と3棟目の減価償却をぶつけられるのと、セーフティ共済のフル活用を想定)、移管後5年目以降の納税額は、100~200万円程度(法人購入の2棟目の減価償却をぶつけられるのと、セーフティ共済のフル活用に加えて、追加物件の取得も実施)という想定となる。

 さて、うまく伝わったかどうかは、不明ながら、あくまで夢の中の話なので、こんなところでいいだろう。

 要するに、築古物件のフルローン購入による問題点は、出口の難しさ短期の減価償却後の運営(デッドクロスのような)ということになるが、本質的には、物件の稼ぐ力と土地の価値次第であり、築古のフルローンというだけで、破綻リスクうんぬんと騒ぐのはおかしい話だということかと。

 そして、デッドクロスの対策は、税金の払い方だけの問題なので、実は、さほど難しいものではないこと。

 いわゆる黒字倒産という破綻リスクは、自己資本比率と短期借入金の影響による資金繰りの問題が真因であり、デッドクロスは直接の要因にならないと認識している。

 また、繰上返済については、余裕資金をゼロにするような繰上返済でなければ、単に銀行の口座に置いておくだけの状態よりは繰上返済した方がよいということで、実は、たいした話ではなく、余裕資金を確保できているかどうかだけの話であり、それだけで破綻リスクをうんぬんと言うのも、おかしな話なんぢゃねぇのと、今夜、夢の中で若造に会えたら、ツッコんでみようw

(蛇足ながら、夢の中でツッコまれたキャッシュマシンについての記述については、妥当なツッコみなので、甘んじて受け入れるが、残債無しの物件の賃料振込通帳を、安心して眺められるという楽しみを得られる効果は大きいのである。まぁ、若造からは、キャッシュマシン予備軍について、残債が無いからと言って、投資回収前に安心する根性が間違っていると再ツッコミされそうであるがw、リーマンまさゆきの戸建はすでに予備軍ではなく名実ともにキャッシュマシン化しているので、その楽しみについては実感している次第w)