画像はザ マッカラン 12年 シェリーオーク

 

※本コラムは不動産投資家のるろうにくん(投資侍ではない)とまーくん(リーマンまさゆきさんではない)とかずみママ(二代目大家かずみさんではない)が酒を飲みながらホンネトークをする企画です。酔っ払いのおっさんとマダムが語る完全なるフィクションであり、99%不正確な内容が記載されております。また、登場人物はすべて架空の者であり実在する者ではございません。しかしながら、内容は不動産コラムですので何卒ご理解ください。

 

※本コラムとは全く関係ありませんが、リーマンまさゆきさんが夢で見た内容を検証したコラムである2021年1月18日付「築古大規模物件をフルローンで購入した功罪の検証」2021年1月19日付「デッドクロスは大した問題ではない」というコラムの本文とコメントを読んでから本コラムを読んでいただくとより学びがあるかと思います。

1.本日の一杯

かずみママ「まーくん、まーくん、そろそろ起きた方がいいんじゃない?」

まー「うーん、ぐははデッドクロスは大した問題じゃねーんだよ。むにゃむにゃ」

るろうに「かずみママ、幸せそうに夢を見ているからこのまま一思いに介錯しようと思います。ちょっとどいてもらえますか?」

かずみママ「あら、るろうにくん。首を刎ねるのはいいけど、ここは私の自社ビルだから事故物件になって大島〇るに載ってしまうのはちょっと困っちゃうわね。」

るろうに「うーん、まーくんはどうでもいいけど、かずみママに迷惑をかけるのは嫌だなぁ。しょうがない油性マジックで額に『肉』って書いておきますね。」

かずみママ「あら、古典的なイタズラでお茶目ね。」

るろうに「さあ眠りから目覚めるのだ、キン肉マーくん!

まー「おい、人が気持ちよく良い夢見てたのに余計な事すんじゃねえ!w」

るろうに「チッ、起きやがったか。」

かずみママ「まーくん、お目覚めはいかが。ちょっと上の階のお店からマッカランをいただいてきたわよ。ベーシックな12年シェリーオークだけど。」

るろうに「全然問題ないですよ。お酒も投資も基本が大事ですからね。」

1.目に見えることだけが真実ではない

かずみママ「まーくん、随分と気持ちよさそうに夢を見ていたのね。」

まー「かずみママ、最高でしたよ!クソ生意気な小僧を完全論破して観衆からも大絶賛でしたね!!

るろうに「まーくん、夢でとあるエリサーの属性と物件スペックを呟いていましたね~。

 

エリサー:給与所得は1,500万円(課税所得は1,200万円)

物件スペック:

・築40年重量鉄骨(土地450平米 延床650平米)
・購入価格2円(建物1.2億円、土地0.8億円)
・利回り9%(家賃年収1,800万円)
・賃貸事業利益(家賃収入の約75%=1,360万円)
・経費率25%(固都税・保険・管理修繕含む) 
・25年フルローン金利1.5%で購入 年間返済額960万円

 

とか呪文のように唱えていたけどパルプンテで世界がひっくり返ることでも期待していたんですか?」

まー「不動産投資家たるもの寝ていても不動産の夢を見て学ぶものなのよ。お前も見習え。」

るろうに「でもこのスペックってまーくんのリアルとは差異がありますね。まーくんは実際には年収1,500万円もないし、1棟目の規模は2億もなくて1.8億程度でしょ、利回りも8%半ばだし、借入金利も1.9%か2.0%程度ですよね。」

かずみママ「あら数字が変わるとCFへのインパクトも大きく変わってくるわね。」

るろうに「そうですね。年収を上げて税率を高く設定して物件の償却規模を上げると税効果が改善しますし、利回りが上がれば収入も上がるし、金利が下がれば費用も下がりますよね。要は数字合わせで収入を上げて費用を下げて税効果を上げれば理論上の手残りCFは大幅に上がりますね。」

まー「あ?人の夢の中の話を勝手に評価してんじゃねーよwww」

るろうに「いや読者の人も正確な情報がないと判断が全く変わるじゃないですかー。」

かずみママ「でも夢の中の出来事なんだから自分にちょっと都合の良いお話でいいんじゃないかしら?」

るろうに「そうですね。それに今回の本論は数字のシミュレーションではないんです。」

まー「は?お前はいつも数字、数字、数字って数字バカみたいになってるじゃねーかよ。この破綻小僧が。」

るろうに「数字は基本ですよ。ただ、今回のコラムで伝えたかったことは数字じゃないんです。まーくんは一生懸命数字のシミュレーションで頑張っていたけど別に今回は数字のシミュレーションは本論じゃないんですよね。」

かずみママ「じゃあ今回のテーマは何なのかしら?気になるわ。」

るろうに「テーマは大きく分けて2つです。1つ目は『目に見えることだけが真実ではない』ということ。」

かずみママ「総合格闘家と死合したときにも言っていたお話ね。」

るろうに「そうです。

 

何が書かれているか読み

何が書かれていないか読み

書き手の知識・経験・能力・人格を読む

 

これが投資の基本だと思っています。」

まー「は?これと俺の夢が何の関係があるのよ。」

るろうに「大ありですよ。例えばですけどね。

 

①利回り:9%(家賃年収1,800万円)

→1階が下駄履き店舗で利回り底上げ

→2階以上の住居も坪単価6,400~7,500円程度の低家賃

→1階の店舗は空室が長期埋まらず、2階以上の住居も半年以上埋まらない需要

→この利回りにどれだけ依拠できるの???

 

②土地の価値:路線価8,000万円、土地値1億円以上、幅員16mの公道に12m接道

→土地450平米の奥行37.5mの超デカいウナギの寝床

→ウナギの寝床に16m公道なので戸建て実需での出口は不可能

→賃貸マンション建替えとしても坪単価6,400~7,500円で採算が厳しい

→現時点で1階店舗と2階以上住居の空室に苦戦する需要弱いレッドオーシャン地域

→10年後20年後に本当に1億以上で売れるの???

 

③家賃収入CF

→CFが出ているけど実態は純資産がマイナス

→持てば持つほど純資産を削っていくタコ足CF

→仮に想定よりも年収が低くて税効果が小さく、利回りが低くて収入が少なく、金利が高くて費用が多いと???

 

こんな書かれていない情報があったとしたらどうでしょう?」

かずみママ「あら、これは中々買いにくい物件ね。」

るろうに「要は需要が厳しくて収入がブレるリスクが高く、土地の価値としても戸建て用地は不可、商業用地や賃貸マンションとしても採算と需要が厳しく、現在得られているCFの実態はタコ足CFだとしたら、この物件は本当に買って良い物件なのでしょうか?

まー「は?これでも残債は確実に減っていくんだから長期間で持てば勝ちだろうが。破綻はしねーだろ。」

るろうに「まーくんって『破綻しなければ勝ち』なんですか?それって社畜が『リストラに遭わなければリーマンとして優秀』って言っているのと同じですよ。

まーくんがリーマンを辞めなければ破綻はないでしょうが、逆に言えばリーマンの収入を辞めたら破綻のリスクがグッと高まる、更に言えばリーマンの収入を物件の補填に突っ込むリスクが出てくるということですけどね。」

まー「は?俺はリーマンもガンガン出世していくよ。俺はリーマンも極めるつもりだぜ。」

るろうに「そうですね。ただ、今回は数字を整えたシミュレーションではなく、『見えないものを見る力』が重要だということです。一見文字では理路整然と書かれていたとしても、そこに書かれていない情報があれば結論など簡単に揺らいでしまうということは知っておくべきだと思います。」

かずみママ「そうね。だから業者が作った簡単なシミュレーションやキラキラ大家の額面だけの言葉に騙されちゃうのよね。」

るろうに「それに本人に悪意がなくても誤ったことを正しいと主張していたり、絶対に伝えるべき情報が伝えられていなかったりすることは良くあることですよ。不動産でもビジネスでも。これを『善意の愚者』と言っています。」

2.ド〇クエに学ぶ不動産投資

かずみママ「いきなりコミカルな世界に来たわね。」

まー「かずみママ、こいつはいつまでたっても厨二病から抜けられないガキなんですよ。」

るろうに「えー、理解の悪いまーくんのために折角ドラ〇エを例に本日の2つ目のテーマを説明してあげようと思っていたのに~。」

まー「2つ目のテーマって何よ?」

るろうに「2つ目のテーマは『投資によって失われるもの』です。」

かずみママ「あら?この前は『その投資で何を得るのかを考える』という話をしていたけど、今回は逆の発想なのね。」

るろうに「そうです。そしてこれが多くの投資家に欠けている発想だと思っていますし、これが見えない人は投資に成功しないんですよ。」

まー「全く意味が分からんこと言ってんじゃねえよ。」

るろうに「そこでド〇クエなんですよ!

かずみママ「あら面白そうだから少し聞いてみようかしら。」

るろうに「子どもの頃に多くの人が遊んだド〇クエシリーズですが、パーティーを組んで成長させるときって何を考えますか?

まー「そりゃあ、今の冒険の段階での最適なパーティーであったり、相手の弱点に合わせた攻撃性能を持つパーティーであったり、そのキャラや職業の将来の成長性を見越したパーティーであったり、だな。」

るろうに「おっ、まーくんドラ〇エをやり込んでますね。完璧ですよ。

かずみママ「ドラ〇エは勇者の成長は遅いけど最後に凄くステータスが伸びていくし、ギガデインとか強力な呪文を覚えるのよね。」

るろうに「そうそう。じゃあ勇者を僧侶に転職させるっていうプレイヤーがいたらどう思います?

まー「バカだな。

かずみママ「バカね。でも縛りプレイのドMプレイヤーならあるかもしれないけど、人生でそんな縛りは入れたくないわ。」

るろうに「それが2つ目のテーマの答えです。不動産投資は投資家の将来の成長見込みに合わせて成長を継続できる物件を取得することが重要なんですよ。」

まー「言っている意味が全然分からん。」

るろうに「例を説明しますね。まーくんは2億円の節税物件を金利2.0%で借り入れて買ったとします。この投資によって失われるものって分かりますか?」

まー「何だこのナゾナゾ。どうせ破綻小僧のことだから破綻リスクガー、破綻リスクガーとか言うんだろ?」

るろうに「ブッブー!この投資でまーくんが失うものの1つの例『将来において低金利で融資を受ける可能性』です。」

かずみママ「それってどういうことかしら?」

るろうに「金利が低い銀行の特徴ですが築古物件に対する評価がトコトン厳しいんですよ。理由は本論じゃないので割愛します。それに金融機関は節税目的の投資を積極的には推奨しません。」

かずみママ「そうね、金利の低い金融機関は毛並みの良い投資家を好むと思うわ。」

るろうに「そうなんです。まーくんくらいの高属性リーマンであれば地銀から金利0%台で融資を受けられるはずなんです。そして更に融資を定期的に受け続けることもできるはずなんです。でも今回のバカでかい節税築古物件を買ってしまうと低金利で融資を受けることが将来めちゃくちゃ厳しくなります。

まー「は?俺だって追加の融資を受けて三棟目まで購入してるぜ。」

るろうに「でもそれって金融機関の選択肢がなく、金利も高いですよね。考えてみてくださいよ。総額5億円を信金2%の金利で引くことと、地銀1%の金利で引くこととを比較した場合、金利だけで年間500万円の差が出るんですよ。それも何十年の長期に渡って。」

かずみママ「あら?それって長期で見ると凄い差が出るわね。」

るろうに「そうです。投資においてこれが極めて重要なんです。

 

その投資によって何を得て

その投資によって何を失い

その投資をしなければ何を得られる可能性があるのか

 

これを常に考えるのが2つ目のテーマです。」

かずみママ「じゃあ今回のまーくんの節税物件の投資はこういうことになるのかしら。

 

その投資によって年間2-300万円の節税利益を6年間得て

その投資によって将来0%台の低金利で融資を受ける権利を失い

その投資をしなければ将来金利0%台で融資を受けて年間500万円以上の金利差益を受けられる可能性があった

 

こんなところかしら。それに低金利で融資を受けられると純資産の増える速度が加速するからCF以上にBSに効いてくるわね。」

るろうに「そうです。だから不動産投資で投資判断を行う時には物件本位だけでなく、自分のキャラと職業から将来の成長性も見越した物件を購入することが大事なんです。

ワタクシ言いましたよね、

 

『不動産投資の正解は相対的である』

『物件本位の考え方をしている人は視野の狭い投資家』

 

だって。一生懸命コラムを書いても中々読者には理解してもらえないんですよ~。」

まー「好き勝手言ってくれてるが結局は俺が納得して買っていればいーだろーが。俺は勝てると思って物件を購入しているんだから後悔はねーよ。」

るろうに「そうですね。『投資は自己責任』ですからまーくん本人はいいですよ。でも読者は違います読者に対してしっかりと学んで貰うためには正確な情報を伝えることが重要です。

 

だから今回のまーくんの投資は

 

・将来金利0%台で融資を受けられる可能性を捨てて

・年間2-300万円の節税利益を6年間得るために

・需要が厳しく、土地の価値としても戸建て用地は不可、商業用地や賃貸マンションとしても採算と需要が厳しい物件を

・タコ足CFで自分の純資産を削りながら

・『買い』という判断をするのか

 

という投資判断であるということは理解しておいてもらいたいです。」

かずみママ「最後は本人次第だから『投資は自己責任』の名の下での判断ね。どちらが正しいとか間違っているとかではないわ。本人が納得するかの問題よ。」

るろうに「そうですね。でもワタクシはこういう投資を『1年後の100万円を拾うために10年後の1億円を捨てる投資』と呼んでいます。

 

ド〇クエ風に言えば、

 

『Lv 40でギガデインを覚えられる勇者が僧侶に転職して、俺、回復呪文覚えるのも早いしLv30になったらバギクロス使えるようになるんだ!』

 

って喜んでいるようなものです。」

かずみママ「これは中々切ないわね。」

3.『強敵』と書いて〇〇と読む

るろうに「それに今回はぶっちゃけまーくんのことを絶対的に信頼していました。」

まー「は?相変わらず人をネタにする無礼な奴が何を言ってんのよ。」

るろうに「だって優秀な社畜であるまーくんなら上場会社の取締役会に出しても恥ずかしくない完璧に数字が整っていて理路整然した稟議書を作成してくれると思っていましたし、投資センスゼロのまーくんなら投資において絶対に必要な視点に気付くことはないと思っていました。」

かずみママ「それって褒めてるの?ディスってるの??」

るろうに「心から尊敬していますよ。disrespect you

まー「全く尊敬の念がねーぞwww」

るろうに「そんなことないのにな~。ワタクシは尊敬できない人や嫌いな人とはプライベートで酒は飲まないですから。時間の無駄ですし。」

まー「は?ザギンのチャンネーならまだしも、お前みたいな捻くれ小僧に尊敬されても気に入られても嬉しくないわwww」

るろうに「それにまーくんのためだけじゃなくて一番の目的は読者のためですけどね。ワタクシも昔コラムに書きましたけど楽待コラムってこういう仕組みだと思うんですよ。

 

①楽待:楽待コラムニストへ「報酬」を提供して読者の「PV数」を得る

②読者:楽待へ「PV数」を提供して楽待コラムニストから「情報」を得る

③楽待コラムニスト:読者へ「情報」を提供して楽待から「報酬」を得る

 

つまり、コラムニストは読者に対して提供する「情報」の価値を最大化することが仕事です。」

かずみママ「あら、るろうにくんが珍しく真面目になったわね。」

るろうに「いつも文章が不真面目なだけで内容は大真面目ですよ~。だから楽待コラムの場はコラムニストが自己承認オ〇ニーするためでもなく、内輪ネタで遊ぶためでもなく、仲良しサークル活動をするためでもなく、善意の愚者を増長させるためでもないと思っています。

3年前にコラムに書いたように『報酬を受け取ったらプロ』です。だから3年前も今も変わらずワタクシは報酬を受け取った以上はプロとして最大限のパフォーマンスを提供するし、ワタクシの信条としては受け取った報酬の150%以上の価値を提供することを目指します。」

まー「プロコラムニストとか弱そうだな。」

るろうに「超零細で超薄給ですよwwwでも、今回のコラムはまーくんがいたからこそより強く輝いたし、読者に対して最大の価値を提供できたと思っています。」

まー「人をダシにすんなしwww」

るろうに「それに前にも言ったじゃないですか。飛天〇剣流の抜刀術は全て隙を生じぬ二段構え!!!(三段目がないとも言ってない)

かずみママ「るろうにくん、それを今回も言いたかったからわざわざ二次会を設定したのよね。」

るろうに「厨二病万歳!!☆(ゝω・)vテヘペロ

まー「そのまま中学校からやり直してこいw」

るろうに「でも是非読者の方々には一次会のコラム、まーくんコラム第一弾、まーくんコラム第二段、そして今回の二次会コラムの本文とコメントまでしっかりと読み込んでみてください。

そして、コラム本文の内容と、それに対するコメントからコラムニストとコメンテーターの発言を読み解き

 

何が書かれているか読み

何が書かれていないか読み

書き手の知識・経験・能力・人格を読む

 

ということを意識すると、各人の知識・経験・能力・人格、更には人間関係まで言葉にされていなかった見えない物が見えてくるでしょうねー。とても勉強になると思いますよ。」

まー「うぜーな、俺は別に負けたと思ってねーからな!勝負だ、勝負!!

るろうに「えー面倒くさいですね。それにワタクシは戦うのが好きなんじゃねぇんだ…勝つのが好きなんだよォォッ!!!

まー「フレ〇ザード乙

かずみママ「完全に悪役ね。」

るろうに「善意の愚者よりは悪意の賢者でいたいと思ってます(`・ω・´)ゞビシッ」

 

(全7回連載シリーズもいよいよ折り返し。次回は通常コラムへ)