こんばんは、aloeです。

 

前回はあやうく訳あり物件を購入しそうになったことについてコラムにしました。

 

「よく気付けましたね!」

 

というコメントを多くいただきましたが、今回はたまたま嫌な感じがして地元の不動産会社さんにヒアリングしたこと、その業者さんが丁寧に教えてくださったことでトラブルを回避できましたが、結構ギリギリでした汗。

正直こういった「紙一重」なことは多いです汗。大金が動くので気をつけなくてはいけませんね・・・。

 

さて、本日は1棟目アパートで動きがあったので、コラムにしたいと思います。

 

2月の退去予告が2部屋・・・。

まずは1棟目アパートの簡単なスペックです。

<物件概要>

立地:山手線ターミナル駅45分以内、駅徒歩15分以内

建物:積水軽鉄築18年

部屋:1K、30m2弱、駐車場付き

全部で12部屋あり、家賃(賃料+共益費)は48,000円〜51,500円

 

こんな物件でした。

赤字にした通り、単純な「立地」的には決して抜群に良い物件、というわけではありません。

 

年明け早々に2部屋の退去通知があり、いずれも2月中旬の退去予定でした。

しかもそのうち1部屋は去年の7月に入居したばかり・・・。

礼金いただけているとはいえ、さすがに半年で退去は精神的にも金銭的にも厳しいです汗。

 

この物件についてはこれまでに3回退去があり、

空室期間:90日17日、-1日

でそれぞれ決まっていることから、

 

「現状ではこの物件の競争力は比較的あると判断していいでしょう。」

(#145ついに憧れの「空室期間0日以下」を達成! 参照)

 

と思っていた物件です。

 

それにしても2部屋同時はきつい・・・。

 

まぁ泣き言を言っても仕方ないのと、需給バランスは崩れていない印象だったので、どちらのお部屋も前回と同じ

<募集条件>

家賃:50,000円(賃料48,000円、管理費2,000円)

敷金・礼金:0

フリーレント:1ヶ月(ただし個人契約に限る)

AD:0

 

での募集開始としました。

 

本来であれば条件のup(家賃upもしくはフリーレントなし)としてみたかったのですが、2月中旬退去でなんとしても3月には埋めたかったのと、2部屋同時で心折れたのとあって、前回募集と同じ条件としたのでした。

 

それがまさかこんなことになるとは・・・汗。

 

2部屋同時に退去前申込となりました^^;

管理担当のKさんとは、5棟目マンションの再生時代からここ半年ぐらいほぼ毎日のようにメールしています。

そんな中、前回のメールの続きで送られてきた内容に、目が点になります。

 

aloe様

 

 

また、解約予定の1棟目アパートですが、2部屋とも本日お申し込みとなりました。

 

マジですか( ・∇・)

(めちゃさらっと言ってきたな汗。)

 

というわけで、退去までまだあと1ヶ月ありますが、まさかのどちらの部屋もお申し込みいただきました!!

 

2部屋退去に弱気になってしまいましたが、この様子だと条件あげても決まったかもしれませんね。大反省です。

(奥さんに、「あれだけコラムで『需要バッチリです!』って書いてたのに条件あげなかったのw」って突っ込まれました汗。いや、1部屋決めたら条件あげようかと思ってたんだよ・・・)

 

ちなみに、2部屋とも新社会人の方でした。

 

これはテレワークの影響か!?

今回一番驚いたのが・・・

 

勤務地が東京の方から申込が入った

 

ことです。

今までの入居者さんの勤務地は全て地元エリアもしくはこの物件よりより郊外エリアですし、私もペルソナ設定で東京勤務の方は全く想定していませんでした汗。

 

勤務先を見るとおそらくテレワーク可能な感じの業態です。

出身大学は地元の大学。

住み慣れたエリアの中で、少し東京に近い便利なエリアに引っ越ししてきた、という感じなんでしょう。

 

これは今までにはなかったことと思われます。

近いといっても職場までは1時間程度、このお部屋のお家賃5万円は高くはないですが格安でもないですから、今までのように毎日通勤することを考えると、特に若年の単身であれば職場近くか少し離れたせめて30分程度の場所に住んでいた可能性が高いのではないでしょうか。

 

そう、

 

新型コロナウイルスによるテレワーク推奨による郊外需要

 

を実感した形となります。

よく言われているような「東京→郊外」への積極的な移住はなかなかすすみにくい面もあると思いますが、今回のケースのように「郊外→東京へと移住するのをやめて結果的に郊外に住み続ける」というパターンは今後増える可能性があるのではないかと感じています。

 

物件力(需要)が上がってきている!?

もう1点今回驚いたのは、

 

2部屋とも他社付け(それぞれ別の会社)かつ退去前申込

 

である点でした。

現状回復前どころかまだ入居中です。

 

私の管理会社さんは地元の有力不動産会社さんで、相当客付け力は強いです。来店からのご案内→入居申込も多く、5棟目マンションは7部屋全て自社付けです。

 

それが今回は2部屋とも他社付けでした。

(管理会社さんにも反響あって良い感じではあったようです。)

 

私自身は仲介さんをした経験はないので想像でしかないですが、1回も案内したことがない知らない物件を、内見もできないのにご案内するって、よほど条件がマッチしないと難しい気がしています。

 

しかも、このお部屋AD0なんですよね汗。

なので、管理会社さんとしては当然早期に客付けしたいとは思うでしょうが、他社さんが積極的に案内する理由はあまりないはずなのです。

 

これは、

 

物件力(とKさんの写真力)が高かった

 

ということの証左なのではないかと思っています。

あとは、積水アパートということで、間取りがわかればおよその中の様子等は想像しうるのも幸いしたのかもしれません。

 

今回のまとめ、今後の反省

さて、そんなこんなで1棟目は大変順調に満室復帰することとなりました(*≧∀≦*)

 

空室期間はそれぞれ

13日

19日

でしたので、1棟目アパートのここ4回の空室期間は

 

17日、-1日、13日、19日

 

いずれもほぼ最速に近いと判断して良いでしょう。

(最初の空室期間90日はなんだったんだろう・・・大汗)

 

ただ、コロナの影響も読めなかったとはいえ、今回は募集条件がちょっと甘かったのは反省です汗。

 

次回こそは弱気にならずに、

<募集条件>

家賃:52,000円(賃料50,000円、管理費2,000円)

敷金・礼金:0

フリーレント:0

AD:0

 

でいってみようかと思っています!

 

これで残るは

空室2

退去予定1

となり、

 

現実的に満室が目指せるレベルになってきました!

(2棟目アパートの空室がまじできつい)

 

 

aloe