こんばんは!地主の婿養子大家です!

 

ボロの抱える爆弾さく裂

 

昨年、

楽待の700万円プレゼント企画で当選した米谷さんの編集部の実践記事がアップされ始めましたね~。個人的には応援している人なので、記事は楽しく読ませてもらっております。

が!

最近、参入されている

ド素人の癖に

安いからとボロばかり買い

賃料収入を永続的に捉え

楽観的な築古投資家の皆様

買ったが最後、

不具合の無限ループに陥るリスクが存在

することを忘れてはいけないと思っています。

 

脅しで大袈裟に感じるかも知れませんが、

現実にあり得ます!

(;゚Д゚)

 

今回は、そんな築古を気楽に購入している素人投資家の方へ注意喚起のつもりで、私が経験した爆弾を共有しようと思います。

 

構成は、

1.入居者からのメール

2.原因調査

3.入居中の大リフォーム

4.火災保険適用外

5.伝えたいこと

以上で書いて参ります。

 

1.入居者からのメール

去年の夏ごろの話ですが、入居者からメールが届きました。

入居者

「お世話になっております。〇〇市〇〇の戸建の〇〇です。入居時から少し床の沈みが一部ありましたが、最近酷くなってきてしまっているので連絡をさせて頂きました。突然のご連絡で大変申し訳ございません。」

婿養子

「お世話になります。ご連絡ありがとうございます。床はどこのお部屋でしょうか?」

入居者

「床の沈みは、キッチン及び、廊下、洋室の3か所ですが、特に酷く盛り上がってきている箇所は洋室になります。」

この後、わざわざ写真を撮って送ってくれました。

※実際に送ってくれた写真①

写真中央、上から下に向かって凹みがあるのが分かりますでしょうか。

※実際に送ってくれた写真②

これくらいの凹みです。。。

婿養子

「早速、お返事ありがとうございます。すぐに現地確認の上、補修方法を検討いたしますので、ご都合いかがでしょうか?」

この後、日程調整をして、私がいけないタイミングだったので、腐れ縁のおばさんといつもの大工さんにお願いをしました。

このような箇所が大小あわせて8か所9か所ありました。。。泣

2.原因調査

実は、業者に見てもらうまでもなく、私の中では原因の推測は出来ていました。物件購入時に現地調査をした時に下記の点が気になりました。

①北側の部屋の床が柔らかくなっている

②西側の部屋(今回の洋室)も日当たりが悪く、湿気が溜まりやすい

何よりも、

③ひな壇物件で良くある事ですが、

高低差のあるひな壇の上からの水や湿気が床下に溜まりやすい形状である点

でした。

※大雨時の雨水の流れの図を作ってみました(笑)

 

ひな壇物件は、多くは南側が日当たりや眺望が良いことは多いですが、北側は、図のような形状になっていることも多く、それが北側の場合は特に湿気は溜まり易いです。

業者が現地入りし、色々とチェックしますが、連絡が来た時は特に大雨のあとというわけでもありません。

しかし、

私的には経験的に、7月の大雨の時の影響が遅れて出てきたのではないかと考えていました。7月は連日のように大雨が続き、湿気が凄かったのですが、連絡が来たのはその1か月後の8月のお盆時期でした。

床下点検口のない物件でしたので、すぐに、一部を開口して構わないから床下を見てもらいましたが、目視で判別できるような跡はありませんでした。

※4章で詳しく説明します。

さて、原因は確定出来ませんが、不具合は直さなければなりません。

入居中の床大改修工事

です。涙

 

3.入居中の大リフォーム

北側トイレの壁クロスが湿気でダメに。

トイレの入り口床が湿気でフニャフニャだったので一部切り取り板を張替えました。

押し入れあるあるですよね。ベニヤが湿気でブヨブヨ状態。これは戸建に限らず多くの物件で築30年も経過してくると徐々に出てくる印象です。特に湿気の溜まり易い物件は要注意でしょうか。

リビングのブヨブヨ箇所を開口して点検口替わりにしました。

 

※リビングの床上張り

※西側洋室床上張り

※廊下床上張り

 

※押し入れ床板張替え

 

築30年でのダメージの具合から、

上張りでも十分持つだろうという推測で対応しました。

仕上げはCFにしました。柄は入居者さんの好みのものを選んで喜んでくれました。

ちなみに工事費は20万円代後半でした。泣

少し余分に費用が掛かった理由は、この物件が階段物件なので。。。汗

4.火災保険適用外

さて、不測の事態でかかった追加費用。。。

本物件は安く買ってますし、既に5年賃貸し、利回りも27%を超えています。出口査定も最近とりましたが、投資額650万円だったのに対して、2,000万円の実需査定を得てはいます。ここで追加で30万円の費用が発生したとしてもまあ私の規模や内容的には許容範囲とは思います。

ただ、本件は、これまで何ともなかったのに、

7月の史上最高雨量を更新した大雨時期に起きた不具合

でした。

これも保険事故でもおかしくないと私見では思ってしまいます。

しかし、

上の章で書きましたが、これを水害と認定するには、床下チェックが必須になります

そして、

基礎からの亀裂や穴の存在

そこからの浸水による床下浸水

その浸水による湿気が直因

であることが求められます。

床下をチェックしていますが残念ながらその形跡はありません。

(写真もとったのですが、先ほど間違えて携帯で削除しちゃいました。汗)

っということで、保険会社の回答としては適用外とのこと。

 

思うところはありましたが、ここはすっぱり引いて。

それならそれで、こちら側のやり方で対応させていただくまで。

(; ・`д・´)

 

ちょうど、隣の物件も一緒に購入した物件ですが、軒先を見上げたら、軒天が逝かれてました。このお話を次回に書く事に致します。

本件は、あくまで築古投資、特に、戸建におけるリスクの実例をコラムにしたかったので。

ちなみに、

この物件は平屋です。平屋は、外壁塗装では足場がいらないとかメリットもありますが、本件のような事案はモロに全ての床面積がリスクに直結します。購入検討される際には、ご注意ください。涙

 

5.伝えたいこと

本件、私は30万未満の被害で済んではいますが、人によっては管理会社の言いなり、業者の言い値で、100万かけてもあかしくない事案だと思います。

そして、このリスクは、築古物件を保有している大家なら誰しもが関わって来るリスクでもあると思います。

築古のボロを購入して表層だけキレイにして、利回り15%とかで少々利回りが良いと思って成功している気になっている初心者素人投資家の方も多くいらっしゃるのではないかと最近感じています。

また、

上で少し自慢のように厭らしい書き方をしましたが、本件でも私の買い方は明らかに価値のある物件を安く購入して、その物件を更に高利回りで投資額を短期で回収できるような運用の仕方をした上で、本件のような不具合が発生しました。

これが、

特に価値のないものを市場原理のまま、参入者の多い、レッドオーシャンで、特に安くもない金額で購入し、それを何とかDIYして

お化粧をし

何とか利回り15~20%で貸してます。という状態で、貸してすぐにこんな事態が生じたら?

入居者も住んでいてDIYでなんて悠長なことも言えず、業者をゆっくり探す余裕もなく100万円かかってしまうなら?

本件では入居者との関係も良好で、入居者さんも全く文句も言わずに、逆に好みのCFになり喜んでくれたくらいですが、この結果には、少しは私のコミュニケーション能力も含まれてもいると思います。

これが、

入居者から迷惑料取られたら?

賃料免除を言われたら?

全然あり得る話だとも思います。

 

私が戸建投資を勧めつつ、常に口を酸っぱく言って来た、

何の為に頑張って来たか分からない状態

にならない為にも、

購入する物件はしっかり吟味するべきだと思いますし、

戸建は戸建なりのリスクもあり、

築古は築古なりのリスクもあり、

むしろ、

安心して運用出来る築浅一棟もので安定の不動産投資

の方が兼業大家さんには向いているとも思います。

皆がみんなプロである必要もなく、

身の丈にあった結果を得る為だけならば、もっと安全な王道があると思いながら、最近の戸建投資家や築古投資家の活動報告を見ているのが本音だったりします。

 

勿論、ここに集まる多くの方は、結構な覚悟のもと、相当な胆力を兼ね備えて精進している人も多くいるので、それはそれで将来大きな成功を手にする可能性もありますが、

焦点が不動産(土地)からズレ過ぎない事もまた大事

だと思ってもいるので、私の事例を良い参考例としていただければ幸いです。涙

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

 

次回は本コラムで予告入れましたが、隣の戸建の

軒天被災

をコラムにしたいと存じます。

これコラムにしてませんよね?汗