こんばんは!地主の婿養子大家です!

 

火災保険

本職の方が身近にいるので恐縮ですが、想いのままに記すのが私の実践コラムなので、いつも通り、自論100%で展開させていただきます!!

尚、前回のコラムにコメントを頂きましたが、戸建を買い進めるつもりで頑張っている読者の中には、私のコラムを読むことで、

戸惑い

これで良いのか?

不安が募る

方もいたのではないでしょうか?

コラムニストのノラさんからは、

ますます物件をどう買えばいいのか分からなくなる!

と嘆きのコメントを頂いてしまいました。

今度、

じゃあどうすれば良いのか!?

については真剣に回答したいと思いますので、今日は一言だけお返事をいたします。

それで良いんです!

(; ・`д・´)

分からなくなるという表現は間違ってます。

正確には、

まだ分かっていない

が正しいのではないでしょうか。

物事はトライ&エラーの繰り返しだと思います。分かったつもりになって何にも分かっていない阿呆よりも、不安になり、その時々で見直し、改め、成長する。そして、やっと自分の手法が出来てきたと思ったら市場が変わる。そして、買いづらくなる。でも、それは他人(市場)が変わっただけで、自分の手法が通用しなくなったのではありません。買うべき物件、買ってはいけない物件というのは今も昔もさほど変わっていないと思います。将来もそうです。

前回のコラムで、

私は築古戸建を買うななんて一言も言ってません。私はこれからも買い続けると思っています。

市場や時流は一般大衆(この言い方は私の尊敬するishiさんの言い方ですが)の思考の総括から形成されている部分があるというのが自論です。

その時々で、冷静に物事を捉えて、他に目をやる事も大切です。

不動産は戸建だけでもなくアパートだけでもありません。

何でもかんでも中途半端にやれと言うのではありません。築古戸建のノウハウは、一棟ものでも十二分に活きてきます。逆もまた然り。

分からなくなるということは分かろうとしていることの証左

不動産は、IQ200の天才にしか分からないものではなく、誰にでも平等に存在する目の前の不動産(土地)を考えることから始まります。

分かろうとしても分からないかも知れませんが、分かろうとしなければ一生分かりません。

どこまで、私のコラムがその思考の昇華の役に立てるのかは3年続けてきてもいまだ分かりませんし、これからも分からないままかも知れません。でも、取りあえず応えられるように頑張って書いてみますね。

 

さて、前置きが長くなり申し訳ありません。

今日は、

『軒天劣化!?いいえ、軒天被災です!!』

というタイトルで、前回のコラムの戸建の隣地で所有するもう一つの戸建で生じた軒天の破損について実例を書いて参ります。

サブテーマは、

私の火災保険の捉え方

につながると思っています。

 

構成は

1.ふと見上げたら!?

2.軒天の経年劣化?被災?

3.見積もり取得

4.火災保険会社とのやりとり

5.火災保険って何?

以上で書いて参ります。

1.ふと見上げたら!?

前回のコラム、『警鐘コラム:ボロ戸建の抱える爆弾について!』で紹介した、戸建の状況を確認の為(業者に確認してもらっていても、絶対に自分の目で確かめるようにしています)リフォーム中に現地へ行き、一通り確認が終わった後、入居者さんと庭でタバコを吸いながら世間話をしていたら、

隣の別の戸建の軒天がイカれてるではないか!汗

※写真は軒天破損の例です。

すぐさま入居者に連絡をしましたがつながらず。。。

隣の平屋の床を大工さんが直すのは二日間。

彼がいる間にチェックしてもらうには、翌日しかありませんので、夜に入居者から折り返しが来たので、翌日、立ち入らせてもらうことを了承してもらいました。

その際に聞いたところ、

どうやら2年前の台風の時に破損したと思われるとのこと。

破損に気が付いたのはその時ではないが、その時だったか定かでもないが雨漏りの音がしたことがあっととのこと。。。ってか、連絡してくれよ。。。汗

 

2.軒天の経年劣化?被災?

さて、この軒天は、

経年劣化でしょうか?

それとも

台風なり強風なりで破損被害、いわゆる、被災でしょうか?

私は即答で、被災だと思います。

何故か?

この物件を購入した時、既にこの物件は築30年の経年を迎えていました。そして、その時には問題のなかった軒天ですが、勿論、経年劣化はしていたでしょう。築30年を超えていますから。

しかし、

保険会社はその建物を評価して、保険を適用したわけです。

その経年の劣化も見られていたであろう戸建の軒天が、台風で破損してしまった。勿論、新築であれば破損しなかったかも知れませんが、本物件は、中古で築30年の中古物件であり、契約時点では劣化が著しく見られてもおらず台風が原因で劣化も相まってかは判断出来ませんが、破損をしてしまったわけです。

 

つまり、

経年劣化はしていたであろうが、これもれっきとした破損事故。

風災

だと私は考えます。

この辺りは、詳しくは5.火災保険って何?で書きます。

3.見積もり取得

翌日、大工さんに現地の天井裏チェックをしてもらいましたが、特に気になる漏れあともみあたらないとのこと。クロスも無事。

しかし、

クロスは

あとからカビて来ることも良くあり

あとから剥れで来ることも良くある

※一応、この物件は2年近く経過して大丈夫だから内装は大丈夫と判断。ヤベエ人はこの内装費用までボッタくろうとするから保険会社に詐欺罪で突っ込まれる準備されているかも知れませんw

 

早速、見積もりを取ります。

①軒天補修工事約20万円

⇒足場は塗装業者さんの方で準備してもらってそれを使わせてもらった場合の金額。

②軒天塗装工事約80万円

⇒9割が足場の金額。何故、こんなに高いか?

階段物件なので!!

たかが軒天だけの為足場組むのは割高になりまっせ~というロジック。

③外壁塗装工事約100万円

⇒どうせ足場組むならついでに全体の外壁塗装をと考える人も多いと思います。本件では仮にやった場合は足場の金額も若干割高程度に戻ります。

 

実際に行った工事は、①と③ですが、火災保険会社に提出した見積書は①と②です。

お見舞金が出たから③の工事はついでにやりましたが、出ないのなら、①を強引に梯子でお願いしていたと思います。

 

4.火災保険会社とのやりとり

火災保険会社には①と②の見積もりで写真を送りました。

ほどなくして保険会社担当者から電話が入ります。

風災被害で認定

されましたとのこと。

※風災というところはミソです。

 

しかし、

足場の金額がかなり高いので、保険会社の金額に補正しての認定になります。と言われました。

①は満額で

②が半額。

私は聞きます。

この物件は、階段物件で足場業者も近くの駐車場から階段を何往復もして足場を設置解体することになる為、

もともと

足場費用が割高になる物件

ですが、そのあたりは

現地をご確認いただければご理解いただけると思いますが、ご確認いただいておりますでしょうか?

 

すると、再度、社内で確認してお返事いたします。とのこと。

 

後日、連絡が来て、満額の回答が出ました。

 

5.火災保険って何?

この一連の流れを紹介して何が伝えたいのか?

まず絶対に勘違いしていただきたくないのが、火災保険を悪用して詐欺のような保険請求をすることと本件を同列で見ないことです。

これを説明するにあたり、完全に私見ではありますが、

火災保険って何?

という本質論を考えていきたいと思います。

 

保険会社って何で儲けているのでしょうか?

勿論、保険料収入であることは間違いないでしょうが、この保険は、お金を集めるシステムだと思っています。つまり、保険料でお金を集めて、そのお金を国債やらに投資をし利益を生む。また、根本的には火災保険の保険料収入は世間では掛け捨てのような内容と思われており、その保険金の給付金を支払うことになる事故の発生は、

確率論的に

時間軸的に

保険会社が損をしないようになっているはずでした。ここが火災保険会社側の目論見と給付金の発生に乖離が生じたことから最近になって

あわてて

保険料の値上げが起きているわけです。

 

このはずという当初の目論見から何が外れているのでしょうか???

ここに痛恨の歪みがあります。

保険会社は金融のプロだとは思いますが、不動産ここでは建物に関して言えばプロとは言えないであろうという点

 

私が、

火災保険は積立保険

だと考える所以です。rin5さんお待たせしました。お気に召すかは知らんけどw

※今はという考えです。おそらく5年10年もすれば保険会社も契約内容そのものの見直しをするだろうと思っていますので、この捉え方も変わると思っています。

 

さて、火災保険は掛け捨て商品じゃないの?と思った方はいますでしょうか。

いいえ、違います。

明らかに積立保険だと思います!!

積立保険とは、要は、毎月なり自己が積み立てたもので、その積立られた金額そのものが将来資産になるというようなものだと解釈しています。(ここで厳密な解釈はご容赦ください。)

対して、火災保険は毎年ないし期間毎に火災保険料を支払い

『有事』の際にはお見舞金として

給付金が貰える

保険だと思っています。

そして、

火災保険会社もこの『有事』を火災だけに限定をした場合には、現行のような保険料には絶対なり得ません。それは市民共済や県民共済などと比較すれば一目瞭然かと思っています。

しかし、

営利団体である火災保険会社は、その『有事』の範囲を恣意的に広げることによって、その保険料を引き上げる事に成功しました。(実際は知らんけど)

例えば、

雪災・水災・風災

がその代表的『有事』だと思います。

それに加えて!!

貪欲な火災保険会社は、

更にその保険に付帯サービスを付け、保険料の裾野を広げます。

例えば、

電気的特約

漏水特約

突発的自己特約

汚破損特約

などなどでしょうか。

 

つまり、お国が国民を守る為に火災保険会社をバックアップして保険会社が国民に提供するサービスは、

本来は、

火災

雪災・水災・風災

なわけです。それ以外は、恣意的に生まれたサービスと言っても過言ではありません。

 

従って、火災保険会社が上記4つの審査に対応する時と、それ以外の審査に対応する時には、

その

姿勢に大きな差が存在

します。

何故なら、自社のお財布に直結するか否か的な部分からだと思います。

 

話戻りますが、

火災保険が積立保険という理由、

それは、

『有事』までに時間軸

にあります。

 

例えば、

九州地方における台風被害。これは、築年数に限らず毎年のように何らかの被害のリスクがありますよね。

また、私の今回の事例である、

軒天の破損事

棟板金の破損事故

これも大抵の物件で、大型台風が来ると被害を受けています。

所有者が気付いているかいないかの違いなだけ。

 

つまり、

地震保険とは違い、その他の掛け捨ての保険とは違い、

現行の火災保険の内容は、

我々、保険契約者からすれば、上記『有事』の時間軸の関係から、積立保険の要素が非常に強いわけです。

 

ここに着目した胡散臭いコンサルや火災保険申請人は、結構早い段階から無料診断を謳い、ここ数年で暴利を上げてきました。

また、最近では情報が浸透するにつれ、

不動産管理会社

リフォーム業者

不動産会社

屋根屋

コンサル大家

もスケベ心満載で、人のフンドシに乗っかって、儲けようとし始めていますよね。最近、ウザいくらいに送られてくるダイレクトメールなんかでは、

築10年以上の戸建で火災保険の給付が適用された確率は90%以上

みたいなやり口でやってもいます。

 

私は彼らと同じ部分に着目してはいますが、彼らが絶対に私と同じにはなれない部分があります。

何か分かりますか?

 

それは、

自分のフンドシで土俵に上がっているかどうか!?

です。

 

私自身はかなり前からこの矛盾に気づいていたのですが、コラムにするのは控えて来ました。理由は単純で、上記の方たちが、人のフンドシで儲けるのが嫌だったからです。

 

最近では、大手保険会社も詐欺の容疑や弁護士法の適用で、コンサルや申請人、一部では契約者もかも知れませんが、訴える準備をしているという噂は聞いています。

だからといって、自分がフンドシ巻いている契約者の皆さんまでがビビる必要はないと思います。

上で書いた通り、

災害に対する被害と認定されたものにはきちんと給付金を支払う契約

になっているのが現行の火災保険ですので。

 

代理店にもさほど迷惑となることはないと聞いてもいます。

 

問題は、悪知恵が働きすぎて、

上記の人のフンドシで儲ける輩や、やりすぎ投資家が、

詐欺まがい(多分、ほとんどがクロなんでしょうが、)のやり方で、

4大災害ではなく、

上記火災保険会社のお財布に直結する設備関係の特約

において、

給付金で儲けようとし続けたツケがまわってきそうなだけです。

 

例えば、私の聞いた話では、

ある投資家大家が、ある申請人を介し、ある住宅設備の水漏れの漏水被害で何棟もの物件で一気に保険申請をし、3,000万円を超える給付金を受け取ったような話を聞きました。(私の記憶の話なので信じるか信じないかは貴方次第)

私の自論では、災害ではない、この類の話をやってしまった人や業者はブラックリスト入りしていると思います。

 

また、

築古になってくると火災保険会社から保険の更新を断られるという話をきいたことがある人もいると思います。私も築50年の戸建含めて、築古は一杯保有していますが、更新を断られたことはありません。

理由は単純で、

火災保険会社のお財布が赤になっていないから

です。※言い方に少し語弊があったらすみません

 

ちなみに、配管の漏水は築30年を超えてくると経年劣化を主張してくることが増えると思います。

でもね、

そんなこと最初から分かってて保険契約を締結してる

んですよね。

 

我々、家と自分の財布を守らなければならない立場である大家である以上、

火災保険会社の思考回路

について、一度は、しっかり自分の頭で突き詰めて考えてみると見えてくるものが違うと思っています。

 

こんな事を書いて、また余計な悪知恵を働かせる人が増えて、保険料が上がる。な~んて事はそろそろないと思っています。人のフンドシで勝負する輩が増えた事実が、

潮時

を表わすというのが自論ですので。

 

コラムのレギュレーション上、上手く伝わるかは分かりませんが、極力、丁寧に書いたつもりです。

 

新築から火災保険に入り、築浅でも何も起きない物件がほとんどでしょう。その期間、保険会社はその保険料を投資し更なる利益としながら、時間という恩恵も受けている。

現行の契約内容では、

『有事』はほぼ必ず起きるものであり

火災保険は積立保険

というのが自論でした。

 

じゃあ地震保険は?

文字数的にクレームが来そうですので、今回のコラムで反応を見て、ニーズがあれば書こうと思います。逆に、批判が集まるようなら、書くのも憚られるので、素直に別のことを書くようにいたします!

今回は6,000字になってしまいました。長くなり申し訳ありません。

 

本日も最後までお読みいただき本当にありがとうございました。