お久しぶりです。
だいぶ、間をあけてしまいました。朝日リビング(株)の小松です。
この間何をしていたかと言いますと、遊びで野球をやり、初めてアキレス腱断裂と言う経験をしてしまいました。
手術やら入院やらと、違う意味でアクティブに動いておりました。

さて、私の話は、ほどほどに・・・

団地の建替えで、儲かることがあるのか?

と言う、本題に入りたいと思います。
サボっていたこの間にも、そう、この団地の建替えで儲かるんじゃないの?
と言う、事例が出ていました。
それが、「桜上水ガーデンズ」です。
発売は、まだ先になるのかな?

☆こちらの建替えについて、ネットで記事が出ていましたので、簡潔に纏めてみました。

野村不動産と三井不動産レジデンシャルは9月10日、旧住宅公団「桜上水団地」の建て替えマンション「桜上水ガーデンズ」の記者発表会を開いた。

1964年の東京オリンピックの翌年に竣工した17棟404戸を9棟878戸に建て替えるもので、全棟免震構造を採用、約4.7haの広大な敷地を生かした配置。

物件は、京王線桜上水駅から徒歩3分、世田谷区桜上水4丁目に位置する6~14階建て全878戸(非分譲364戸含む)。

専有面積は58.48~111.84㎡、価格は未定だが、坪単価は330万円前後になる模様。入居予定は平成27年8月下旬。
設計・監理は日建ハウジングシステム。施工は大林組・清水建設。

ここのポイントは、立地ですよね。

京王線桜上水駅と言えば、人気のある閑静な住宅街の街です。
この駅で、徒歩3分の立地となれば、建替えでなければ新築など出てくるような場所ではありません。

建替える前の中古価格の単価が、約200万円前後です。
建替えることにより、坪単価は約330万円と考えられています。
坪の差が130万円。
70平米の広さで、坪約21坪と考えても、約2700万円のプラスになります。
なんだか、この話だけで、団地の建替えのメリットの話、終わりでよさそうですね~

しかし、忘れてはいけないのは・・・
建替えによって、持ち出し無しでできるのはなぜか?
立地さえよければ、どんなマンションも可能なのでしょうか?
ここが、団地の特徴と言うのでしょうか。
容積率のお話になります。

敷地が位置する地域の建ぺい率は60%、容積率は200%で、地区計画によって高さ制限が45mに定められていることもあって、建物の建ぺい率は約41%、容積率は約161%に抑えられている。

広大な敷地を生かして既存樹約180本を残し、新たに約360本の高木を配し、緑を再生した。
全住戸の54%に相当する476台の駐車場は全て建物内と敷地内の地下に配し、人工地盤上の緑化も図っている。

ポイントは、元々桜上水団地は、容積率を余らせていたと言うことです。
民間マンションと比べても、公団・公社が建てていた時は、環境等を考慮し、また、エレベータ無しの建物(5階建)を作っていたので、容積率が余っていたのです。

で、建替えるときに、余っている容積率の部分を、新築分譲しその収益で建替えの建築費用等にできたのです。
これも、単純に簡単に、進んでいる話ではありません。
が、理論上可能です。

そして、事例も増えてきているのです。
民間マンションは、建築当時から、けんぺい率や容積率は、余すことなく使い切ります。
その分収益となりますので、余らせるわけが有りません。

公団公社

すると、建物が老朽化してきて、どうにもならなくなったとき、建替えると言っても、新築として分譲できないんです。
自分たちのスペースしか、建替えてもできないのですよね。

すると、建替えるためには、所有者が負担しなければならなくなります。
現実的な話にはならないですね。

個人的に、民間マンションの可能性としては、立地だと思います。

立地が良ければ、その住戸をデベロッパーが買い取る。
建替えて、新築で高く売れるのであれば、デベロッパーは、既存の住宅を高く購入してくれるでしょう。
それでも、団地の建替えによる、差額が産まれることはないでしょう。

但し、建替えと言うのは、現時点の法律の中では、まだ、簡単にできるものではありません。
特に、団地は、戸数が多くあります。
それだけ、区分所有者が多いわけです。
そして、高齢者が多いと言うのもネックになっています。

ただ、建物が古く、メンテナンスが必要以上にかかるようになってしまえば、建替えを選択するしかないのではないでしょうか。

そして、建替えの話が決まってしまった時点で、団地の価格は上昇します。
狙うのであれば、立地の良い団地を探して、早めに所有することだと思います。
団地に限らずでしょうが、タイミングは難しいですよね。

団地を早めに購入して、どうすればいいの?

賃貸で貸してみては、いかがでしょうか。
そんなに古いのに、借りてはいるのか?
室内の状況次第だと思います。購入するときは、ある程度室内の設備なども確認は、必要でしょう。
しかし、賃料設定さえ間違えなければ、入居者は入ります。

賃貸で設けるのが目的ではないので、赤字にならない事を考えて、賃料を設定する。現に、団地を賃貸で貸している方は多くいらっしゃいます。
大きなトラブルもありません。問題が出るとすると、設備ですね。
賃貸で貸して、建替えを待つ!だから、余計に立地条件にはこだわりが必要だと思います。

先ずは、団地の住戸を購入し、賃貸で募集して運用できるのか?
そこから、お話をいたしませんか?
お気軽に、お問合せください。