こんにちは。

先日、他人資本はだんだん自己資本へ変わる、ことをコラムにしました。しかし、いろいろな方から、「ちんぷんかんぷん」とか「よくわからない」と言われました。

なので、分かりやすく図解をしてみよう!ということで、続編です。

時間がかかりました。本来、家のデスクで本業の仕事をするはずだったのに、こっち書いてます笑 

だから、、褒めて。。。お願い。。。

さて、FCR(%)は、NOI(営業純利益)/総投資額です。NOIは、表面利回りではなく、営業経費、空室損や固定資産税などを差し引いた金額での利回りです。総投資額は、貸付のために使った修繕費や不動産仲介手数料や不動産取得税などが含まれます。

前回、こう書きました。

<<得られるキャッシュフローには2種類しかなく、自己資本から得られるキャッシュフローと、他人資本(負債)から得られるキャッシュフローです。

それぞれいくらになるか、は簡単に計算できます。

(1)自己資本から得られるキャッシュフローは、

(購入時頭金+元金返済分)* FCR(%)

(2)他人資本(負債)から得られるキャッシュフローは、

(購入時負債総額-元金返済分)*(FCR−K)%

になります。K(%)は、ローン定数、つまり、ローン返済額(ADS)/(負債総額-元金返済分)で計算されます。Kは、借入金利が上がれば上がり、融資期間が短くなればなるほど上がります。

レバレッジをかけるためのハードルとして、まず、FCR>Kになってないと、負債を使う意味がありません。

>>

1. 全額キャッシュ買い

まず、全額キャッシュで買うとどうなるでしょう。総投資額1億円、FCR=6%として、全額キャッシュであれば、自己資本から得られるキャッシュフローは600万です。

分かりやすい。シンプル。Rinさんスタイル。

2. 1,000万自己資金で同じ物件を買った直後

1,000万自己資金を入れた場合、どうなるでしょうか。残り9,000万は、金利2.0%、融資期間35年で借りまして、K (%)=4%です。

(A)自己資金からのキャッシュフローは、1,000万*6%=60万です。

そして、

(B)借入から得られるキャッシュフローは、9,000万*(6%-4%)=180万です。

合計で240万のキャッシュフローを得ることができます。

図示するとこんな感じです。(A)+(B)が、得られるキャッシュフローです。レバレッジがちゃんと効いている(FCR>K)と、レバレッジから得られるキャッシュフローが大きくなります。

FCR-K が大きければ大きいほど、(B)の縦の長さが長くなるので、面積が大きくなります。

CCR(自己資金利回り)は、240万÷1,000万=24%。

2. 1,000万自己資金で同じ物件を買って15年後

さて、物件を購入して時間が経つと、毎月元本を支払うので、購入した不動産に占める自己資本の割合がだんだん上がっていきます。よって、自己資本から得られるキャッシュフローが大きくなります。

一方、負債総額はだんだん下がっていきます。負債総額が下がると、元利金等返済の場合、ADS(元利返済金額)は変わらないのでK(%)は自然と上がっていきます。分母が小さくなるので。

この場合、大体15年後くらいに、K%が6%になりまして、そうすると、FCR=K%の状態になります。

これは何を意味するかというと、他人資本から得られるキャッシュフローが0になるということになり、自己資本から得られるキャッシュフローが全てになります。(B)の面積を計算するときの、縦軸が0になるので、面積は0です。

図示するとこんな感じ。

CCRは、購入時の24%から、6%に下がっています。

3. 1,000万自己資金で同じ物件を買って24年後

そして、2の段階をすぎると、借入(他人資本)から得られるキャッシュフローはマイナスになっていきます。レバレッジが効かない段階に入ります。FCR<Kになるので、(B)の面積がマイナスになります。でも、(A)の面積がどんどん増えているので、(A)+(B)の総額は変わりません。

図示するとこんな感じ。

CCRは4%以下まで下がります。安全性と効率性は相反するものです。

この段階に来ると、3,500万ある借金を返済するだけで、キャッシュフローが360万改善します。

世の中に、そんな利回りのものはなかなかありません。そしてそれは100%確実なキャッシュフロー改善手段となります。

物件を長期間保有すればするほど、繰上返済したときのインパクトが大きくなります。

全額繰上返済すれば、1の状態になります。

よって、保有耐性を付けて、じっくり取り組んでいけば、なんとかなります。多少割高に買ってしまったり、空室率が上がっていってしまっても、耐え忍べば、少しの金額でキャッシュフローを大きく改善することができる段階に入っていきます。

それは、買って数年で訪れるものではなく、15〜20年のスパンで取り組んだ結果としてのご褒美みたいなものなのではと思います。

焦らず、じっくり。

より規模を大きくしたければ、順次CCRが下がった物件を売却して、その不動産に溜まっていた自己資金を取り出し、次の物件を買う時に、それなりに自己資金を入れ、バランスシートを強化しつつも、それでもCCRは売った物件よりも高くして新しい物件を購入するという流れになると、バランスシートを強化しつつ、キャッシュフロー増加が可能になります。

どうでしょうか?

分かりやすかったでしょうか?

分かりやすかったら、褒めてください笑 褒めると伸びるタイプです笑

ではまた。