こんばんは、オカリロです。

 

前回2月に滞納の話を取り上げてから、途切れておりました。

 

滞納の件は、入居者さんは滞納しているつもりはなく(!?)

『保証会社からの請求が来てから払っていた』だけと

言語の壁を象徴させる一件でした。

 

先日5つ目の収益不動産の売買契約を結んでまいりました。

新たな物件の取得までの経緯をお伝えします。

 

これまでの物件

投資効率の観点からも、購入はアパートばかりでした。

 

戸建ては検索したり、内見したりはしつつも、

具体的に進む案件に恵まれずにいました。

振り返ると指値の幅やリフォームの見積など見立ての甘いところもあったはずです。

 

そして

数百万円の物件を購入+リフォームする手間と

数千万円のアパートを買う手間を比較して、

優先順位が上がらなかったことも挙げられます。

 

ということは・・・・!

 

今回契約したのは…

戸建て

 

その戸建てに至る前の経緯もアレコレございます。

 

 

出会いまでの経緯

2020年に購入した物件で、入居付けに苦戦しており、

管理会社変更やリフォームなどを手配し、

新規物件購入よりも、運営に力を入れておりました。

 

あれよれよと2020年が過ぎ、

ようやく2021年2月に空室が埋まり、満室になりました。

 

その間、ぼちぼち物件情報は見ていますが…

本腰を入れて探さないと見つからない!

 

いいと思える物件に出会うことがないまま、半年以上経過し、

直近の売買契約から1年以上が経過してしまいました。

2021年は新規物件購入が厳しいと思い始めていました。

 

探していたのは、埼玉県の築古土地値の物件ですが、

出てくるものは見たことある物件ばかり。

築古戸建てもいいものは実需に買われ、価格競争で勝てませんでした。

 

そこで少し投資対象も広げてみることにしました。

 

広げたのは

・エリア

・物件種別

・築年数

です(笑)

 

まず目を付けたのは、ファミリータイプの区分マンション。

実需出口もあり、戸建てよりもロットも大きく、取引件数も多いです。

利回りによりますが、RC造ですから、融資の難易度も低い。

 

難点は…

管理状況をどう見るか慣れていないこと。

修繕積立金は

”国土交通省の修繕積立金の目安”で判断することにしました。

リフォームにおける管理組合のルールは理解不十分です。

 

価格の高い・安いは

1.ネットにある該当する物件の取引価格・相場

2.周辺のマンション価格、新築マンション価格の比較

3.周辺の新築建売戸建ての相場

である程度の推察を付けました。

こういう時に、レインズが見られると分かりやすいですよね。

 

 

ふと、自宅から車で15分~30分程度のところに

利回り8%、築26年、1300万円のファミリー物件を見つけました。

オーナーチェンジで入居中。

内覧はできないので、中の状況は不明です。

 

駅から遠いので価格は安めの区分マンションですが、

ホームズの過去掲載価格だと1700~2000万。

成約価格はもう少し下の価格とは言え、

1500万では売れそうな物件です。

 

チャンスあるかも!

 

区分マンション問合せの行方はまた次回。

続きは来週更新予定です。

 

また次回のコラムでお会いしましょう。

慌てず買っていきたいオカリロより