こんにちは。地方在住・兼業大家のTOMMYです。
インボイス制度についてのコラムを書き始めて、シリーズ4回目となりました。
前々回のコラムでおたふくさんから頂いたコメントのとおり、給与・年金以外の収入を得ているフリーランスや自営業の方など、広く影響を受けるお話です。
(シリーズ1回目にも書いていますが)①国内において ②事業として ③対価を得て ④譲渡・貸付・役務提供 を行う場合には消費税の課税取引となります。
例えば・・・
* Youtubeの広告収入(広告に対する対価)
* 原稿料や講演料(原稿等に対する対価)
* 外交員報酬(給与所得に該当する部分を除く)
*業務委託報酬(サービスや成果物の対価)
これらの収入は、現行制度下では「自分が課税事業者か否かに関わらず 消費税分を預かることができた」のですが、インボイス制度下では「インボイス発行事業者でないと 消費税分を預かることができない」ことになると思います。
これまで以上に、どの事業(物件)をどの法人(個人)に持たせるか、免税でいくか簡易にするか本則か、といった戦略が重要になりそうです。
さてここから本題、本日は「居住用物件の大家さんは、どんな影響を受けるのか?」を考察してみたいと思います。
◆物件取得時
令和2年10月以降、居住用賃貸建物の取得等にかかる消費税は、仕入れ税額控除の対象外となっています。100%レジであれば、影響なしです。
*自分が免税事業者の場合 → そもそも関係なし
*自分が課税事業者(簡易)→ みなし仕入率のため関係なし
*自分が課税事業者(本則)→ 仕入税額控除対象外
ただし、自分が課税事業者(本則)の場合、建物以外の課税仕入れ(仲介手数料、司法書士報酬等)に関しては、仲介業者や司法書士等がインボイス発行事業者か否かによって、消費税負担が変わってきます。
◆賃貸中
居住用建物の貸付は(政策的理由により)非課税取引です。とはいえ、駐車場など別途請求している場合には一部課税取引が出てきます。
*自分が免税事業者の場合 → 駐車場消費税分の収入減
*自分が課税事業者(簡易)→ 収入変わらず、要インボイス対応
*自分が課税事業者(本則)→ 収入変わらず、要インボイス対応
自分が免税事業者の場合、家賃に含む形での契約に変更する(=全て非課税取引になる)等の手段によって収入減少を避けられる可能性もありますが・・・
家賃に含めると検索条件にかかりにくく、客付時不利になる懸念がありそうです。
消費税分の値下げ要求が来たり、法人契約が取りづらくなることも考えられますね。
なお、自分が簡易課税の場合には、仕入先がインボイス発行事業者であってもなくても、自分の消費税納税に影響はありません(みなし仕入率を使って税額計算をするので)。
一方、自分が本則課税の場合には、修繕業者などの仕入先がインボイス発行事業者でなかったら、仕入税額控除が小さくなって消費税負担が増加しちゃいます。
◆売却時
居住用賃貸建物の売却は、課税売上となります。
令和2年10月からの改正は、あくまでも買手側(購入者)の仕入れ税額控除にできないよーという話であって、課税取引であることに変わりありません。
*自分が免税事業者の場合 → 消費税分の預り×
*自分が課税事業者(簡易)→ 消費税分の預り○
*自分が課税事業者(本則)→ 消費税分の預り○
100%レジは買手側(購入者)で仕入税額控除できないので、売り手側=自分が免税事業者であっても直接的なハンデにならないでしょう。
自分が簡易課税の場合は、課税売上の消費税×60%(=100%-みなし仕入率40%)の消費税納付が発生します。
自分が本則課税の場合は、インボイスのとれる大規模修繕や設備投資がないと、簡易課税以上に消費税負担が大きくなります。
◆売却の2期後
消費税の納税義務は、基準期間の課税売上高によって決まります。
これまで免税事業者だった方も、2期前の建物売却額が1千万円を超えていれば課税事業者になり、インボイス発行事業者として登録が必要になります。
そうなると、他の居住用物件駐車場につきインボイス対応が必要に・・・
レジonlyだからインボイスなんて関係ない!と思っていても、影響出てくるかもしれませんね。
次回以降、「テナント物件の大家さんは、どんな影響を受けるのか?」「太陽光発電のオーナーさんは、どんな影響を受けるのか?」の考察コラムに続きます。
***またまた次回に続く***
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