こんばんは、オカリロです。

 

前回物件の概要を上げ、

たくさんのコメントいただきありがとうございました。

 

融資の打診は終わりましたので、お返事まちという状況です。

一部お返事もいただいております。

 

さて今回は

『なぜ、あまり見向きされない高価格帯の戸建てを買うことにした理由』

を述べていきます。

 

賃借人への疑問

『家賃20万円払える人がなぜ借りるのか?』(rin5さん)

鋭いツッコミで

売買価格3500万円

住宅ローン 金利0.6% 30年 諸経費込み3700万 で借りた場合

月額返済は97,690円と半額になります。

退去後に入居がつかない可能性が懸念されます。

 

戸建てを借りているのは当然ファミリー世帯です。

『買った方が安い』という経済観は当然のものです。

 

多摩川大家さんからコメントをいただき

『この手の需要で多いのは、大手企業の社宅や、家賃補助が付く従業員が多いです。』

 

鋭すぎます…

ここは社宅の借上なのです。

自己負担は半分程度の可能性があります。

 

周辺の相場はネットを調べても同じ条件は出てきません。

『戸建て・築浅・駅徒歩10分以内・駐車場あり』

は極めてレアです。

募集した時の振れ幅が大きい物件ではありますが、

周辺のマンション(ファミリータイプ, 70平米~)は

20万を超えるものばかりなので、

100平米近い戸建てが苦戦するとは考えにくいでしょう。

 

周辺の戸建て相場

不動産は価格の上下があるとはいえ、

時代時代の”相場”があります。

 

同じ墨田区の戸建て土地60平米程度の建売に目を向けると

中古であっても4000万を下るものはありません。

新築建売は昨今の不動産価格高騰を受けて、

地積50平米以下とより小さくすることで

5000万未満に抑えています。

 

以上を踏まえて、

オカリロ不動産の本物件の査定額

・・・・

 

・・・・

 

オープンザプライス!

 

\44,800,000円

 

と勝手に予想しました。

 

それを踏まえて3500万円が

『相場より大幅に割安だから』

これが最も大きな購入理由です。

 

課題もある

あくまで査定は査定、

その価格で買う方は”今”はいません。

 

退去が前提であること

住宅ローンで購入される方に売却した場合の価格です。

 

収益物件としてみた場合は

3500万円が妥当に思います。

 

『買わない』というコメントをいただいた方々の意見も

とても納得できます。

 

実際、本物件は3900万円で売出すも鳴かず飛ばず。

値下げされた物件です。

3900万円では往復10%の経費を乗せると

4290万でちょうど相場くらいになってしまい、

キャピタルゲインは取れない価格です。

 

相場で売って、経費を差し引いて利益が出る。

保有すれば賃料収入が得られる。

踏まえると3500万前後かなと思います。

 

 

これらをすべて踏まえて、

当面保有するであろう期間において、

もっとも高く売れるのは、

実需出口であり、

それは引渡し時点4500万

10年たって築20年でも

3500万をきることはないだろうと予測したのです。

 

一番高くなる方法で不動産を査定する原則を

『最有効使用の原則』

と呼びます。

 

本来はその時点の使用状況にあった査定ですが、

『未来の最有効使用』

を使えるのは

大家の特権です。

 

長期の視点をもって、割安物件探してみてはいかがでしょうか。

また次回のコラムでお会いしましょう。

 

メガから融資断られたオカリロ