こんにちは!築古大家のコージーです。

 

前回の「戸建てにはじまり戸建てに終わる?」資金調達編で

前振りしました

「耐用年数以上の融資を受けると

信用棄損で融資が受けられなくなる問題」

について、

今回は、コージーの考えを書いていきます。

 

さて、不動産投資への融資条件の設定

金融機関は、

税務上で用いる法定耐用年数の残存期間を目安に、

融資期間を決めることが

多いことは一般に良く知られています。

 

そして、

多くの投資本や成功者のセミナーで、

さも常識として扱われ、

法定耐用年数を過ぎて長い期間の融資を受けた場合

次回の融資で条件が渋られたり

全く検討してもらえないことが多くあるので、

この状態を「信用棄損状態」と呼んでいます。

 

信用棄損状態だと、

多くの成功投資家さんから

「不動産投資で成功できないよ!」

絶対やってはいけないことくらいの勢い

言われそうです。

 

でもね~ コージーは

アパート7棟

11戸のテラスハウス・戸建て

1戸の区分マンション を保有していますが、

耐用年数が残っているのは、

アパート1棟と区分1戸のみで

6棟のアパートは耐用年数を

大幅に超える期間の融資を受けていまして、

所謂、信用棄損しまくり状態なんですよね~

 

ま~ そもそも、

金融機関に相談に持ち込んでいる時点で

既に耐用年数が切れている状態で、

15年なり、20年の期間で融資を受けているので

実は、信用棄損って

あんまり、意識してないし、

ピンとこないんです!

 

ただし、

信用棄損には

思いあたるところあるんですよ~

 

中古の収益物件の融資は、

プロパー融資とよばれる

一般事業者向けの

不定形のオーダーメイドでの融資なんですよね!

つまり、信用棄損は、融資の原則ではなく

中古収益不動産の査定を簡便にするための

形式にハマるか、ハマまらないかの

結果としての現象だと思ってまして、

 

原則的には

「社会正義に反しない」という前提の元に

1.収益が上がるビジネスとして不安がないか?

2.ビジネスが破綻した際、元金が回収可能か?

3.金融機関に関心があって融資査定に

リソースが割けるか?

ということでは・・・・と

 

これを、

耐用年数切れの中古収益物件への融資に

当てはめると、

1.収益が上がるビジネスとして不安がないか?

⇒あんた!築古収益物件を経営する能力ないでしょ!

2.築古収益物件の担保不足問題

⇒築古建物に担保価値なんてないでしょ!

3.金融機関の融資査定の関心問題

⇒どうせ、

築古収益物件の審査業務は

担保足りないし、経営難しいし、

OK出る融資稟議少ないので審査したくないよ!

 

という

3点の問題が「信用棄損」という言葉

一つになっているのでは?

 

なので、

この3点をフォローできる材料を準備して

融資を申し入れれば、

あなたも、コージーみたいに

信用棄損なんて、気にせず買い進められる!

かも?(;^ω^)

ということで、読者の皆さんには

3点のフォロー内容を考えておいていただくことを宿題にしまして、

今回のコラムはここまでにします。

 

次回、記事では、

コージーの具体的なフォロー内容を書いていきますね!

 

P.S.

実は、コージーのこれまでの記事の端々に載せてある内容なので、

せっかちな方は過去コラムを読んで検討をしてみてください。

 

最後までお読みいただきありがとうございました。