こんばんは!!
しげお@です 🙂
今日は、「築古物件に対する考え方(戸建て編)」です。
楽待相談室でも築古物件の質問が多いため、整理してみようと思います。
私が築古と考える築年数は築40年位からです。
平成初期の建物は築古とはカウントせず話を進めます。
初心者向きに書きますから、中級者以上の方からすると当たり前かもしれません。
それでは早速!! 😎
~築古戸建てのメリット~
①利回りが高い
→物件によりますが、私が保有している築古一部は、
・リノベアパート:16%
・海近く戸建て:25%
・海近く戸建て:50%
リノベアパートは外装内装ほぼフルリノベのため、
”某大手の、まるで新築さんレベル”です。
全ての費用を含めて利回り16%なので、悪くないと思います。
都内城南エリアです。
②購入価格が小さいため、初期で参入しがち
→100万、200万で買うことが出来るため自己資金が少額の方が参入しやすいと思います。
無い、無い言いますが、200万円位で買える物件も都内・神奈川にはたまに一瞬出てきます。
③アパートと比べ競合が少ない
→賃貸で一定数「戸建て派」がいます。
アパートの競合が多いエリアでも、戸建ては優位に立てることがあります。ワンルームと比べて、入居年数が長い傾向にあります。
~築古戸建てのデメリット~
①くせが強い 😆
・再建築不可→私は気にしません、どうせ建て直しはしないから。
・接道無し→迷路のような物件は検討外、前面道路が建築基準法上の道路ではない通路はOK、接道幅が2mぎりぎり足りない等は気にしません。車が入ることが出来ない場所は、リフォームがしにくいため手を出しません。
・境界不明→気にしません。が、万年塀がある場合はどちらの所有物か明確にし、空中の越境物の確認は怠りません。
・契約不適合責任免責→ボロを買う場合は、これは仕方ありません。蓋を開けてからのお楽しみです。
・雨漏れ→気にします。
・白アリ→程度によります。
・傾き→買いません。
②リフォーム代の予想がつかない 😥
築古戸建て検討者からこの質問も多いです。
わからない方は、ひとつずつ、
「給湯器●●円」「エアコン●●円」「壁紙平米●●円」
「床平米●●円」「キッチン●●円」「独立洗面台●●円」
とリストアップするとイメージしやすいです。
最後に、リフォーム業者の粗利を2割ほどつければ概算見積もり完成です。
③高く購入した場合の出口が困難 😯
デメリット③にこれを持ってくるか悩みましたが、
戸建ては出口ありきと考えているため、これにしました。
戸建ては相場の把握が難しいです。
インターネットで比較しようにも、競合が少ないと検討物件が高いのか?安いのか?わからず買うことになります。
はっきり言って、
初期のレベルで相場の適正な判断は無理です。
そこでしげお@からは、購入金額の上限値をお勧めしたいと思います。
ずばり、500万円まで。
理由は、逃げ切れるからです。
あくまで私調べ。信用するかはあなた次第。笑
色々と調べていると、
物件価格「500万円台」は素早く売れています。
そして、「600万円」を超えると売れるスピードが鈍化しています。
*理由についてはここで書くと長くなるので省略します。
仮に500万円の物件を買って、
「あちゃ~失敗だ」と思っても、大きな損をせずで売れるでしょう。*多分
実務経験を積めるわけですから、高額セミナーよりマシです。
勘の良い方は、とことん安く買って上限500万円で売れば儲かると思いますかね?その通りです。
実際に私は築古戸建ての出口(売却価格)を500~600万円で考えて購入しています。200万、300万円で物件を買い、賃貸の客付けをする。賃貸で持っていても高利回り、売ったら倍です(譲渡税はかかります)。
軸を決めると買わない物件の判断が速くなります。
重要なのは、「買う物件の判断」ではなく、
「買わない物件の判断」です。
買わない物件の判断ができれば、買う物件は自然と出てきます。
(私は、1センチでも軸がブレないようにします。予算は500万円だけれど、520万円、、まあいいか~は私の中では論外です。)
~さいごに~
不動産投資は自己責任です。
無理してやる必要はありません。
ですが、、楽しいですよ~ 🙄 !!!!
自分で買った物に手を加えて(大人の図画工作)、品評会に出し、お客に選んでいただく(賃貸・売買)。達成感がなんとも言えません。
まだ物件を持っていない皆様、初心者の皆様、
是非一歩踏み出してください 🙂
(私は知り合いに、築古投資は「確率の高い宝くじ」と言っています)
築古戸建てを始める方の参考になれば幸いです(^^)
おわり。
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