おはようございます!しげお@です。

いつも沢山の「コメント・いいね」有り難うございます 🙂 

コラムを書くモチベーションになります\(^_^)/

相談室の皆様もカモン!君だ君!!wwしげお@コラムは参加型です。

 

 

今日は、

「区分マンション購入前に調べること」

これから不動産を始めよう!

融資が厳しいから、アパートでなく区分を買ってみよう!

という区分初心者入門編です。 🙂 

 

 

 

①築年数

旧耐震構造か?新耐震構造か?

もちろん、新耐震の方が良いです。

ですが、好立地となると旧耐震の物件も多いですよね。

私は原則新耐震、

立地が良い・明らかに安い場合は旧耐震でもOKです!!

旧耐震の場合、長期で保有をすることを考えず「短期売却」を視野に入れて購入します。短期売却でも賃料2,3年分回収できれば良いと思っています。

 

 

②総戸数

総戸数20戸以下は、各所有者への管理費・修繕積立金の負担が大きい。月々の維持費が安い場合は、将来の修繕に耐えられない。

私は、総戸数30戸以上のマンションを購入するようにしています。

 

③エレベータの有無

個人的には無しでも問題ないと思っている。

 

 

④不動産屋に問い合わせる時、聞くこと

・売却の理由

→売主が売り急いでいるのか、空室で困って売るのか、

所有者は、儲かっているのに「物件を売る」という判断はしないため何か事情があります。後の交渉に繋がるため、詳しくヒヤリングしましょう。

 

・登記簿謄本から情報を読み取る

→所有者が宅建免許業者なら転売。仲介を通さず元付けを探せば安くなる可能性がある。(※しかし、紹介してくれた仲介会社を無視して元付けを探すことは、失礼なのでやめましょう。その仲介会社とは付き合わない覚悟でやるならよいですが・・・。)

私は「所有者が長期保有している物件」や「相続絡みの物件」を狙います。長期保有の場合は、資産整理。相続はタナボタで貰ったパターンなので、多少の指し値をしても交渉に乗ってくれることがあるからです。

 

・管理に係る重要事項調査報告書

→修繕積立金の総額、共用部分の修繕履歴、マンションの管理状況を把握することが出来ます。不動産に依頼をして、手に入れましょう!マンションによっては外壁診断の書類等あります。

 

・直近の議事録

→管理組合で何を話し合っているのか、問題視されているのか、今後の修繕計画等を把握することが出来ます。会計書類で年間の管理費・修繕積立金収支がわかります。

 

⑤所有権か借地権・地上権か

区分投資マンションは所有権のみ。

借地・地上権は売却がしにくく、手離れが悪い。

借地・地上権を理解している方は良いのですが、一般的に借地・地上権の意味をはっきりと理解している投資家は少なく、イメージが悪いため。

 

 

 

~利回りについて~

現在賃貸中なら購入後すぐに家賃が入ります。

 

空室の場合は、利回りに注意です。 😥 

不動産屋が賃貸相場の上限で家賃を設定し、利回りを上げている可能性があります。賃貸募集しているなら、募集図面を貰いましょう!!

 

良さそうな物件を見つけたら、賃貸サイトで募集されている競合物件のチェック、近隣の賃貸業者に相場のヒヤリングをしましょう。

私はすぐ電話で聞いてしまいます。

 

 

 

【しげお@が考える区分の入口(買)と出口(売)】

私の検討エリア(東京、神奈川)での考え方です。

対象価格は1,500万円までです。

それ以上は実需での売却が考えられ複雑なので本日は省略。

 

①駅から7分以内であること。

→物件検索画面が3分、5分、7分、10分と刻まれているため。

 

②2階以上、日当り良好

→「2階以上」という条件検索ができるため。1階は反響が悪い

 

③面積は25平米以上(20平米は競合が多すぎる)

→間取りでいうと1DKを狙う。1人で住むにはゆったり、ギリギリ2人でも住むことが出来る広さ。

 

④付加価値

→最上階、ルーフバルコニー、角部屋等の+α

 

⑤表面利回り13%以上、実質利回り10%以上

→売却時は、表面利回り10%、実質利回り7.5%で売る。

 

【ざっくりとしたイメージ 😀 】

500万円の物件を購入

利回り13%とすると、月額賃料収入約5.4万円(年間65万円)

管理費・修繕積立金 月額1万円以下で設定。

これを、売却時は650万円で売るイメージです。

*簡単に書いてますが、物件の目利き、これが難しい。

 

 

~さいごに~

初歩の初歩で申し訳ないですが、

相談室で区分の相談がいくつかあったので、

自分の脳みそを整理するために書きました 🙂 

 

戸建てと違い、区分は手堅いイメージがありますが、

知らずに買うと最初から転びます。

最初に転ぶと起き上がるまでに時間がかかります。

不動産の世界では「七転び八起き」は、通用しないと思います。

物件が買えないときは知識を増やして、

来たるべき日に備えましょう\(^_^)/

 

おわり。