おはようございます!しげお@です。
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相談室の皆様もカモン!君だ君!!wwしげお@コラムは参加型です。
今日は、
「区分マンション購入前に調べること」
これから不動産を始めよう!
融資が厳しいから、アパートでなく区分を買ってみよう!
という区分初心者入門編です。 🙂
①築年数 旧耐震構造か?新耐震構造か? もちろん、新耐震の方が良いです。 ですが、好立地となると旧耐震の物件も多いですよね。 私は原則新耐震、 立地が良い・明らかに安い場合は旧耐震でもOKです!! 旧耐震の場合、長期で保有をすることを考えず「短期売却」を視野に入れて購入します。短期売却でも賃料2,3年分回収できれば良いと思っています。
②総戸数 総戸数20戸以下は、各所有者への管理費・修繕積立金の負担が大きい。月々の維持費が安い場合は、将来の修繕に耐えられない。 私は、総戸数30戸以上のマンションを購入するようにしています。
③エレベータの有無 個人的には無しでも問題ないと思っている。
④不動産屋に問い合わせる時、聞くこと ・売却の理由 →売主が売り急いでいるのか、空室で困って売るのか、 所有者は、儲かっているのに「物件を売る」という判断はしないため何か事情があります。後の交渉に繋がるため、詳しくヒヤリングしましょう。
・登記簿謄本から情報を読み取る →所有者が宅建免許業者なら転売。仲介を通さず元付けを探せば安くなる可能性がある。(※しかし、紹介してくれた仲介会社を無視して元付けを探すことは、失礼なのでやめましょう。その仲介会社とは付き合わない覚悟でやるならよいですが・・・。) 私は「所有者が長期保有している物件」や「相続絡みの物件」を狙います。長期保有の場合は、資産整理。相続はタナボタで貰ったパターンなので、多少の指し値をしても交渉に乗ってくれることがあるからです。
・管理に係る重要事項調査報告書 →修繕積立金の総額、共用部分の修繕履歴、マンションの管理状況を把握することが出来ます。不動産に依頼をして、手に入れましょう!マンションによっては外壁診断の書類等あります。
・直近の議事録 →管理組合で何を話し合っているのか、問題視されているのか、今後の修繕計画等を把握することが出来ます。会計書類で年間の管理費・修繕積立金収支がわかります。
⑤所有権か借地権・地上権か 区分投資マンションは所有権のみ。 借地・地上権は売却がしにくく、手離れが悪い。 借地・地上権を理解している方は良いのですが、一般的に借地・地上権の意味をはっきりと理解している投資家は少なく、イメージが悪いため。
~利回りについて~ 現在賃貸中なら購入後すぐに家賃が入ります。
空室の場合は、利回りに注意です。 😥 不動産屋が賃貸相場の上限で家賃を設定し、利回りを上げている可能性があります。賃貸募集しているなら、募集図面を貰いましょう!!
良さそうな物件を見つけたら、賃貸サイトで募集されている競合物件のチェック、近隣の賃貸業者に相場のヒヤリングをしましょう。 私はすぐ電話で聞いてしまいます。
【しげお@が考える区分の入口(買)と出口(売)】 私の検討エリア(東京、神奈川)での考え方です。 対象価格は1,500万円までです。 それ以上は実需での売却が考えられ複雑なので本日は省略。
①駅から7分以内であること。 →物件検索画面が3分、5分、7分、10分と刻まれているため。
②2階以上、日当り良好 →「2階以上」という条件検索ができるため。1階は反響が悪い。
③面積は25平米以上(20平米は競合が多すぎる) →間取りでいうと1DKを狙う。1人で住むにはゆったり、ギリギリ2人でも住むことが出来る広さ。
④付加価値 →最上階、ルーフバルコニー、角部屋等の+α
⑤表面利回り13%以上、実質利回り10%以上 →売却時は、表面利回り10%、実質利回り7.5%で売る。
【ざっくりとしたイメージ 😀 】 500万円の物件を購入 利回り13%とすると、月額賃料収入約5.4万円(年間65万円) 管理費・修繕積立金 月額1万円以下で設定。 これを、売却時は650万円で売るイメージです。 *簡単に書いてますが、物件の目利き、これが難しい。
~さいごに~ 初歩の初歩で申し訳ないですが、 相談室で区分の相談がいくつかあったので、 自分の脳みそを整理するために書きました 🙂
戸建てと違い、区分は手堅いイメージがありますが、 知らずに買うと最初から転びます。 最初に転ぶと起き上がるまでに時間がかかります。 不動産の世界では「七転び八起き」は、通用しないと思います。 物件が買えないときは知識を増やして、 来たるべき日に備えましょう\(^_^)/
おわり。 |
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